2010年經(jīng)歷大起大落、風(fēng)風(fēng)雨雨的樓市即將過完第三季度。在三季度中，政府依舊隨著房產(chǎn)市場的變化，制定著各方政策來為抑制房價上漲增加砝碼：“認(rèn)房又認(rèn)貸”，“停三貸”，“滬五條”，嚴(yán)格控制“三萬以上樓盤”，“一房一價”……總覽第三季度，滬上樓市量價齊齊回暖。

　　供應(yīng)井噴迎接“銷售戰(zhàn)”

　　受到9月上旬樓市成交上升的帶動，開發(fā)商的推盤速度明顯加快。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，截至2010年9月13日，上海共開盤住宅78個，其中公寓項目61個，別墅項目17個，較8月份32個住宅項目翻了一倍。

　　有數(shù)據(jù)顯示，9月下旬開盤的樓盤包括尚海灣豪庭、保利·葉上海、好世皇馬苑、駿豐·嘉驪花園、晶苑四季御庭、綠地薔薇九里、中冶祥騰城市廣場、上海?；▓@、昆山方圓云山詩意、觀庭四荷藝墅、長泰東郊御園、新城御景和復(fù)地新都國際等，總計開盤套數(shù)超過1000套，預(yù)計開盤均價在24783元/平方米左右。

　　筆者在采訪長甲地產(chǎn)銷售經(jīng)理鮑磊時，他表示一期推出的長泰東郊御園在兩天內(nèi)遭到購房者的“瘋搶”，全部售罄，因此在即將到來的“十一”期間，將“正面迎接銷售戰(zhàn)”加推40多套房源。此時，各內(nèi)環(huán)和外環(huán)豪宅也紛紛瞄準(zhǔn)這個“機不可失，時不再來”之機遇，選擇于此入市。專家也表示，由于此前購房者的置業(yè)需求被不斷積壓，無從釋放，值此“金九銀十”之際供應(yīng)會出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，銷售量必大幅反彈，而開發(fā)商也會乘機提價。

　　剛性需求支撐“量價齊升”

　　從7月以來的成交情況來看，在4月中旬出臺的樓市調(diào)控政策促使整個上海樓市連跌三個月之后，這段時間出現(xiàn)了一波明顯的“量價齊升”的現(xiàn)象，目前成交量和成交均價也已接近新政之前的水平。同時，剛性需求仍舊是成交主力客群。

　　相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剛需購房者購購力相對有限，戶型面積為90平方米左右，總價在100—200萬元之間的兩房更容易受到這部分購房者的關(guān)注，其中在近期的成交中，有近六成的房源是90平方米左右的兩房。而業(yè)內(nèi)專家吳教授也認(rèn)為：“目前銷售量的增加是低價盤增多和剛性需求爆發(fā)共同作用的結(jié)果?！?

　　筆者在走訪了較近的一些熱銷樓盤中發(fā)現(xiàn)，這些熱銷樓盤大多為低總價并位于外郊環(huán)的樓盤，而購購的主力群就是剛性需求的購房者。除了低總價的樓盤是目前剛需購房者的頭選外，一些特價房也是此群體的主要關(guān)注對象。位于奉賢的明城海灣新苑就是非常典型的低價位樓盤，在該銷售處的不少客戶就表示：就是看中了這里的7000元/平方米的低價?！斑@樣的價格，我們工薪也承受得起，也是想稍微改善住房條件嘛，其它地方實在太貴。”一位已簽約客戶這樣對筆者說。而就在9月上旬，一些新開的均價為1.4萬左右的樓盤，由于沒有特價房的推出，一些瞄準(zhǔn)特價房的剛需購房者就此放棄。該案場相關(guān)負(fù)責(zé)人員也表示說：“很多客戶都跑來和我說，之前去了其它的樓盤看看，但沒有特價房就跑這里看了?！?

　　房企以價換量求資金運轉(zhuǎn)

　　種種跡象表明，隨著下半年供應(yīng)量的增加，開發(fā)商們正結(jié)束觀望，通過打折促銷，采取“以價換量”的市場策略，再加之剛性需求的釋放，使得上海商品房成交量在逐漸回升。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成交量的反彈，部分原因是開發(fā)商在“以價換量”求得資金運轉(zhuǎn)。

　　據(jù)永慶房屋研展部統(tǒng)計，9月上旬滬上一手房的成交量共為4963套，8月上旬的成交量為2875套，環(huán)比之下成交量回升了72.6%。數(shù)據(jù)顯示9月上旬一手房的平均成交單價為20841元/平方米，環(huán)比8月上旬的一手平均成交單價21128元/平方米，于9月上旬平均成交單價基本持平。另據(jù)統(tǒng)計，9月上旬成交單價在5萬元以上的樓盤，較8月上旬爆增160.7%。

　　經(jīng)過幾個月的冷凍期后，房價又開始以“驕傲”的姿態(tài)開始上升，“金九銀十”的威力開始漸漸顯現(xiàn)。華燕集團地產(chǎn)分析師張宏偉對此也發(fā)表評論說：“接下來的金九銀十，在比較大規(guī)模推盤的情況下，如果大多數(shù)樓盤打折促銷，量增價穩(wěn)就可以成為一種市場態(tài)勢。”可以看出，被積壓的購房熱情由于開發(fā)商的“撒手放盤”而點燃。但不可否認(rèn)的是，市場的再次風(fēng)生水起會否帶來又一波的政策調(diào)控。本報地產(chǎn)評論員 皋靜枝

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