剛剛過(guò)去的5月及6月的周，“賣得好”成了樓市的關(guān)鍵詞，各主要城市成交量均創(chuàng)造了自2010年10月限購(gòu)政策以來(lái)的較高點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯恢復(fù)。

　　在各地樓市微調(diào)政策的“吹動(dòng)”下，剛需迅速走旺，以剛需為主的山城重慶甚至出現(xiàn)了近兩年難得一見(jiàn)的“日光盤(pán)”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月重慶主城商品房成交套數(shù)共計(jì)19747套，環(huán)比上揚(yáng)4.35%。與之近鄰的成都則實(shí)現(xiàn)主城區(qū)商品房成交面積969243.88平方米，成交套數(shù)11616套環(huán)比4月上升19.73%和19.68%左右。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，包括北上廣深四個(gè)一線城市在內(nèi)，全國(guó)54個(gè)典型城市5月商品房成交合計(jì)22.6萬(wàn)套，環(huán)比4月的18.5萬(wàn)套上漲約22%，其中10個(gè)城市漲幅超過(guò)50%。

　　樓市成交反彈正走出類似于2009年上半年的反彈軌跡，是政策作用下的政策反彈，還是樓市開(kāi)始走旺的拐點(diǎn)？

　　以價(jià)換量

　　剛剛過(guò)去的5月，左露終于有了近一年來(lái)難得的忙碌，左是成都主城區(qū)一樓盤(pán)銷售小姐，“5月份每天接待的購(gòu)房者幾乎同比增加了1倍，主要以頭次置業(yè)的剛需為主。”

　　“開(kāi)發(fā)商降價(jià)、促銷折扣繼續(xù)深入吸引了剛需置業(yè)者出手。”在四川倍瑞地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理閔紅淞看來(lái)，吸引剛需者大量入市的還有全國(guó)主要城市近期頭套房貸信貸額度及利率優(yōu)惠，鼓勵(lì)了頭次置業(yè)等剛性需求。

　　樓市“紅五月”并非僅僅出現(xiàn)在重慶、成都這樣的西部城市，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月份商品房銷售面積，北京環(huán)比漲36.01%，上海環(huán)比漲22.17%，廣州環(huán)比漲52.06%，深圳環(huán)比漲38%。

　　記者調(diào)查了解到，自2011年下半年以來(lái)，北京、上海、杭州等30多個(gè)城市先后出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購(gòu)條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、頭套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山等城市的政策調(diào)整在幾天后被叫停外，其他“微調(diào)”措施被視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的補(bǔ)充與完善，得以保留下來(lái)。

　　“這些政策顯然成了開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持降價(jià)促銷、以價(jià)換量的信心。”在一家全國(guó)性房企銷售總監(jiān)看來(lái)，“在目前剛需為主的市場(chǎng)下，以價(jià)換量、積極消化庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商的上策，因?yàn)槲⒄{(diào)政策讓刺激剛需變得更加務(wù)實(shí)。”

　　然而，樓市走出類似2009年上半年一樣的成交反彈軌跡是否導(dǎo)致2012年5月成為樓市走旺的拐點(diǎn)，包括上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在內(nèi)的多位研究人士卻并不認(rèn)同，在他們看來(lái)，“后期新房上市量仍會(huì)很大，開(kāi)發(fā)商面臨的庫(kù)存壓力不可小覷。”

　　庫(kù)存壓頂

　　“在我們的了解中，銷售雖然上去了，但還沒(méi)有哪一個(gè)樓盤(pán)敢在這個(gè)時(shí)候提價(jià)，這與2009年上半年有明顯的不同。”左露告訴記者，銷售一線的壓力仍然巨大。

　　壓力巨大的原因不僅來(lái)自之前樓盤(pán)滯銷帶來(lái)的庫(kù)存，還有新增樓盤(pán)的陸續(xù)入市。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月31日，成都市主城區(qū)商品房存量達(dá)25.15萬(wàn)套，而5月成都市場(chǎng)新增樓盤(pán)48個(gè)，6月也將有40余個(gè)樓盤(pán)開(kāi)放，“整個(gè)市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象仍然明顯”。

　　成都一地的庫(kù)存壓力只是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冰山一隅。統(tǒng)計(jì)顯示，142家房地產(chǎn)上市公司2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.7%。2012年一季報(bào)顯示，“招保萬(wàn)金”存貨壓力仍沒(méi)有得到緩解，3月末的存貨較2012年期初均有微幅增加，同比則大增36%。

　　以萬(wàn)科為例，截至2011年12月31日，萬(wàn)科的各類存貨中，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

　　“雖然數(shù)據(jù)上的統(tǒng)計(jì)并不能代表一個(gè)城市的真實(shí)庫(kù)存水平，但至少能讓開(kāi)發(fā)商在以價(jià)換量政策的執(zhí)行上有更多參考。”上述房企銷售總監(jiān)表示，真實(shí)的庫(kù)存應(yīng)剔除眾多城市的郊區(qū)房，即位于旅游區(qū)的度假房等非剛需型住房。“因此不排除位于主城區(qū)的項(xiàng)目在后市繼續(xù)走旺的情況下出現(xiàn)惜售。”

　　雖然大范圍的微調(diào)政策并未帶來(lái)類似2009年上半年的漲價(jià)勢(shì)頭，但政策底出現(xiàn)后，在保增長(zhǎng)氛圍之下，新一輪投資高潮會(huì)否讓房地產(chǎn)重蹈2009年的“瞬間回暖”？業(yè)界人士仍顯保守。在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，“當(dāng)下的政策并未大幅寬松，內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不允許房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，房企以價(jià)換量仍是頭選。”

　　“在調(diào)控政策下，隨2010年大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，存貨量快速增加，在出現(xiàn)短暫的銷售高峰之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，在金九銀十前后可能迎來(lái)下一輪成交旺季。”閔紅淞表示。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，“政策見(jiàn)底了不意味著市場(chǎng)一定見(jiàn)底，由于限購(gòu)、限貸這些對(duì)樓市影響較大的根本政策并未松動(dòng)，樓市的需求是有限的，樓市能否在6月開(kāi)始實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)走旺，還要看后期的政策、市場(chǎng)如何變化。”

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