百姓安居問題是今年“兩會”期間較熱門的話題， 總理在政府工作報告就“滿足人民群眾的基本住房需求”提出四項具體措施。對于已成“眾矢之的”的房地產(chǎn)市場，有學(xué)者指出，“兩會”后政府對于房地產(chǎn)市場出臺的新政策可能性不大，而此前有媒體預(yù)測“兩會”或成為“分水嶺”的說法仍需觀察。

房地產(chǎn)市場已成為“眾矢之的”

“醫(yī)療、房價、教育、民生、反腐”等，在各大網(wǎng)站發(fā)布的關(guān)于2010年“兩會”網(wǎng)民關(guān)注榜中，房價都毫無懸念地排在位。有媒體調(diào)查顯示，購房者較關(guān)心的房地產(chǎn)十大問題分別是：房價過高、工薪住房難、開發(fā)商囤地捂盤、“80后”住房、物業(yè)稅、房產(chǎn)投機、頭套房貸優(yōu)惠、住房保障、二手房市場規(guī)范、頭次置業(yè)政策保障等等。

正因為人們對于抑制高房價的呼聲與日高漲，如何解決高房價、安置百姓住房問題越來越考驗政府調(diào)控。而社會專家與人大代表們也開始不斷建言獻策。今年的“兩會”，頻頻發(fā)出的關(guān)于“如何調(diào)控房價”、“治理房地產(chǎn)亂象”等提案更是成為一大特殊現(xiàn)象。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也一致認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策是今年會議繞不過去的話題，“如果政策調(diào)控進一步加大力度，那么房地產(chǎn)板塊和整個大盤可能會繼續(xù)承受壓力。”從各大券商對房地產(chǎn)板塊的評論來看，“中性”、“謹慎操作”成為主流。由于1月份全國70個大中城市房價同比上漲9.5%，環(huán)比上漲1.3%，有人就曾預(yù)測，“兩會”上會對信貸、財稅、企業(yè)融資、土地等出臺更加嚴厲的后續(xù)措施。

而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，全國政協(xié)十一屆三次會議關(guān)于房地產(chǎn)的提案占據(jù)了半壁江山，多數(shù)提案直指高房價。其中，關(guān)于保障性住房、物業(yè)稅征收以及房地產(chǎn)信貸調(diào)控成為關(guān)注焦點。

上一輪政府調(diào)控后，全國一線城市的房地產(chǎn)出現(xiàn)了量跌價漲的對峙之態(tài)，開發(fā)商和購房者形成的利益博弈格局開始僵持，“二輪調(diào)控”的呼聲在全國兩會前達到沸點。

從產(chǎn)業(yè)規(guī)模來看，房地產(chǎn)位列推動國民經(jīng)濟發(fā)展的“三大引擎”；就社會地位而言，事關(guān)民生、穩(wěn)定的根本大計。而2月27日， 總理用自曝“蝸居”經(jīng)歷，3月5日 總理所做政府工作報告中就“滿足人民群眾的基本住房需求”提出四項具體措施，更加強調(diào)了在任期內(nèi)必須抓好房地產(chǎn)業(yè)的決心，這也讓本就熱鬧非凡的房地產(chǎn)市場再度成為人們的“眾矢之的”。

學(xué)者：新樓市政策出臺可能性不大

北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究主任馮科在做客中新網(wǎng)時表示，目前政府的樓市政策有“國十一條”以及一系列配套的調(diào)控措施，已經(jīng)相當(dāng)夠用，下一步的關(guān)鍵要看地方政府的執(zhí)行力度。

此外，對于“兩會”會不會成為樓市轉(zhuǎn)折的“分水嶺”，馮科曾表示有兩種可能：一是地方政府如果把已經(jīng)出臺的政策都執(zhí)行下去，不僅會有拐點，整個市場也可能會崩盤。二是，如果政策執(zhí)行的30%都不到，房價很難得到有效的抑制，如果能執(zhí)行達到百分之五六十，也許能夠正好遏制住瘋漲的勢頭，但是也不要希望房價能暴跌。

馮科分析表示，政府在制定政策的時候，可能也預(yù)見性地留了空間。

此外，盈科律師事務(wù)所北京總部合伙人、 律師陳海陽在做客中新網(wǎng)時也表示，陳海陽認為，任何的政策都有連續(xù)性，比方之前國家的“國十一條”，還有北京版的“國十一條”，都有它的初衷，想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過渡，不可能出現(xiàn)特別剛性，特別強硬的一些表態(tài)。兩會以后，可能針對的政策，的法律會有很多出來，大體什么效果還不好說，但會平緩地過渡，不大可能會出現(xiàn)明顯的分水嶺。

京版“國十一條”被指溫和可理解

事實上，針對部分城市房價上漲過快等問題，政府同樣非常關(guān)注。從“國十一條”到“京版十一條”，頻頻出臺的樓市新政成為2010年伊始樓市的熱點。然而，對于此次新政，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻認為對樓市作用并不大。

“不要迷戀京十一條，靠它平抑房價只是個傳說”，這是時下房地產(chǎn)界對樓市新政的一個“玩笑式”概括。但這也正因此反映了，在“兩會”前夕，房地產(chǎn)調(diào)控較后一只靴子落地之后，業(yè)界只能把更多期待留給“兩會”。

此外，也有不少網(wǎng)友認為京版“國十一條”太溫和了，打擊不到開發(fā)商要害。陳海陽律師在做客中新網(wǎng)時表示，北京的“國十一條”出臺有它的初衷，是想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過渡。他認為，任何的政策都有連續(xù)性，例如“國十一條”以及北京版的“國十一條”，我們仔細看這些條文，北京的“國十一條”有它的初衷，它是想保證房產(chǎn)的平穩(wěn)過渡，它不可能出現(xiàn)特別剛性，特別強硬的一些表態(tài)政策，這個是可以理解的。

而馮科主任則表示，對于一個地方經(jīng)濟發(fā)展，他還是希望房地產(chǎn)市場能夠健康發(fā)展，不敢寄希望于它暴漲，但是能夠平穩(wěn)，同時能收到這些土地出讓金，因為城市有很多開支，有很多基礎(chǔ)建設(shè)，需要這些開支，“我想不太可能出一些很極端的?！?

他指出，中國現(xiàn)在處在反金融危機的階段，也不太可能出現(xiàn)太嚴厲的措施。政府和地方政府都不可能把房地產(chǎn)擊垮。要讓投資拉動經(jīng)濟來彌補出口萎縮的份額，所以就繼續(xù)保持固定資產(chǎn)投資大幅增長，其較終還是傳導(dǎo)到房地產(chǎn)。

馮科表示，我們不能追求高昂的房價，但是我們要發(fā)展老百姓購得起的住房，要支持這樣的房價微漲，比如在一些小城市，把基礎(chǔ)設(shè)施改善之后，還允許它微漲，不要一刀切來滿足社會上對住房的需求，繼續(xù)拉動對鋼鐵、水泥、家用電器、汽車、其它門類的需求，那么讓中國的經(jīng)濟在全球經(jīng)濟復(fù)蘇之前，我們要通過內(nèi)需把它給逐漸地穩(wěn)定，等到全球復(fù)蘇之后，就可以出口更多的東西，能夠通過出口吸納更多的勞動力，然后再慢慢調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，把部分的泡沫去掉。

馮科表示，這一種從策略上是比較穩(wěn)健的，所以我從這個意義上判斷，目前一錘子把房地產(chǎn)打死的決策是不明智的。

樓市長遠規(guī)劃意義大于調(diào)房價

萬科副總裁毛大慶認為房地產(chǎn)市場會不會出現(xiàn)調(diào)整，主要取決于三個因素：一是供求關(guān)系是否改變；二是政策面會不會進一步緊縮；三是開發(fā)商的資金情況和預(yù)期會不會讓他們做出降價促銷的選擇。

他認為，全國“兩會”召開，是否還會出臺相關(guān)的調(diào)控政策，主要取決于三四月的樓市走向。尤其是3月份，市場震蕩大的話，相關(guān)政策就不會出臺，但相反震蕩不大的話，相信依然會有相關(guān)政策出臺。

“目前市場走勢還不明朗，而北京商品房存量更是跌到了歷史較低點，按照一般商品房供應(yīng)的規(guī)律，土地交易形成商品房供應(yīng)需要一年以上的時間，而2009年初恰好是土地市場較冷淡的時間。這會使得北京商品房市場的供應(yīng)量很難短期出現(xiàn)根本性的改變，”北京中原地產(chǎn)三級市場研究部張大偉認為。

他表示，對于開發(fā)商來說，如此低的存量下，很少會有開發(fā)商愿意明顯降價來銷售。而二手房大部分是比照商品房定價，商品房價格的堅挺也會傳導(dǎo)到二手房及土地市場。

有媒體曾采訪過一位不愿透露姓名的開發(fā)商，他表示，“即便房價受政策、‘兩會’影響有階段性回調(diào)，受目前樓市供求緊張影響，房價上漲腳步依舊難以阻止”。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰表示，作為開發(fā)商，高房價確實是個問題，但如何有效地改變高房價是個技術(shù)性難題。政協(xié)委員們提出的很多民生問題還是很有建設(shè)性意義的。結(jié)構(gòu)性、規(guī)劃性、長遠性地解決房地產(chǎn)存在的問題意義更大于立刻調(diào)房價。而目前土地制度的改進就可以體現(xiàn)政府調(diào)控的效果。 (秦欣)

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