在攻擊高房價時，總有人(包括所謂的專家)經常會拿發(fā)達國家房價與中國房價強行比較。他們比較的標準主要有兩個：一是完全房價比較；二是房價收入比。雖然大多數發(fā)達國家的完全房價均高于中國，但按照人均收入或戶均收入計算“房價收入比”，則很快就會得出一個理直氣壯的結論：中國房價偏高、太高、較高！如此等等，不勝枚舉。

很顯然，這種比較方法及推理邏輯是荒唐而可笑的，但它卻具有很大的欺騙性和煽動性。其實，中國房價與發(fā)達國家根本不具備橫向的可比性，既然如此，任何基于中國房價與發(fā)達國家房價的比較都是牽強附會、毫無根據的！

中國房價與發(fā)達國家根本不可比，至少有五大理由：

(一)人口密度決定土地稀缺性，進而影響房價高低

美國與中國的國土面積基本相當，它們分別為963萬和960萬平方公里，然而，美國只有3億人口，中國卻有13億。兩國的人口密度分別為：美國每平方公里平均居住著33人，而中國卻居住著141人，是美國的4倍多。澳大利亞與加拿大兩國每平方公里更是只有三、四個人居住生活。

地價決定房價。很顯然，土地是一種稀缺資源，人口密度越大的國家，土地資源就會相對越稀缺。不過，相比之下，英、德、意、日四國的人口密度均高于中國，但人口小國的土地稀缺性要比大國好解決得多，因為作為經濟發(fā)達的人口小國，它們有足夠的經濟實力向空中和地下拓展生存空間，而發(fā)展中人口大國則比較困難。

(二)城市化進程決定了人們對房地產需求的大小

其實，早在20世紀70年代初，西方發(fā)達國家就基本上完成了工業(yè)化和城市化的過程，目前，這些國家人口的城市化比例一般高的已達到90%，較低的也在65%以上。

相反，中國作為一個人口大國和農業(yè)大國，工業(yè)化已在快速推進之中，而城市化則較為滯后。從表中數據看，中國城市化率僅為40.2%，尚不及世界城市化平均水平(47.8%)。由此可見，處在城市化初期階段的中國，目前的城市化進程正在不斷提速或加速。

相比之下，西方發(fā)達國家城鄉(xiāng)人口結構早已固定，再加上他們人口基數小，人口增長緩慢，因此，西方發(fā)達國家城市人口對住房的需求量基本上是一個固定的常數。

然而，正在快速城市化的中國，不但人口基數大，而且農村人口城市化空間十分巨大，因此，隨著中國城市化進程的不斷推進，城市人口將會不斷膨脹，它對城市稀缺的土地需求及房價攀升必然會產生持久的、不可小視的推動力。這是早已完成工業(yè)化和城市化的西方發(fā)達國家所無法比擬的。

由此看來，中國人口城市化比例若從現(xiàn)在的40%提高到將來的60%以上，那么，這就意味著將至少還有2.5億人口必須進城。城市化將會成為中國房價向上攀升的可持續(xù)推動力。

(三)投資渠道的多樣性直接關聯(lián)房市的投機性

西方發(fā)達國家擁有多層次的資本市場、多樣化的投資渠道，比方，它們既有發(fā)達而龐大的現(xiàn)貨資本市場，也有成熟而先進的衍生品市場，尤其是在現(xiàn)貨金融產品市場上，股票、債券、基金及銀行理財產品五花八門，品種與花色數不勝數，這為投資者分流投資、分散風險提供了重要的市場平臺和物質基礎。

更何況，西方發(fā)達國家的投行及投資者還十分善于并樂于將“不動產”證券化(即“動產化”)，在眾多投資渠道面前，在稅制及交易成本的約束下，在沒有城市化力量推動的情況下，購房投資未必是合算的選擇，也許是虧本的購賣。

相反，在中國，股市開門營業(yè)還不到20年，真正意義上的公司債尚屬空白，證券投資基金不過是一個“大散戶”，衍生品市場尚在設計與開發(fā)之中。因此，中國投資者除了銀行存款儲蓄，就剩一條路可走，要么炒房，要么炒股，別無選擇。正是投資渠道的單一、狹窄，使得中國投資者炒無可炒，他們只能在炒股與炒房之間進行“相機抉擇”。這便是中國房市投機猖獗的重要原因之所在。

(四)社會保障制度的完善與否關聯(lián)著炒房行為

在西方發(fā)達國家，不但社會保障制度完善，人們享有“從搖籃到墳墓”的全程福利保障，而且發(fā)達國家的高收入也使得民眾大多都有投資保險的良好習慣，他們除了擁有不薄的“公共保險”外，還自發(fā)地購購了大量“私人保險”，充足的社會保險福利和商業(yè)保險計劃為國民提供了社會安全感和滿足感。因此，西方發(fā)達國家的家庭和個人大多都是“為養(yǎng)老而投資”，他們很少選擇饑不擇食、一夜暴富的賭徒式投資模式。對于現(xiàn)代西方家庭而言，炒房或許是一件莫名其妙的事情。

相比之下，在中國，我們尚缺乏完善的社會保障體系，更缺少國民自我保障的經濟基礎，因此，中國人炒房，一方面是希望將個人財產“固化”為不動產，作為將來的一種生活保障，感覺更安全；另一方面，在投資渠道單一、收入水平不高的條件下，饑不擇食者更偏好尋找一夜暴富的機會，因此，在根本不指望“為養(yǎng)老而投資”的短視眼光下，他們更愿意將房產和股票作為豪賭和爆炒的工具。這是中國人比外國人對房產(不動產)更感興趣的重要原因。

(五)房地產作為支柱產業(yè)，有利于加速工業(yè)化和城市化進程

由于西方發(fā)達國家早已完成了工業(yè)化和城市化過程，因此，房地產無法再成為這些國家的支柱產業(yè)，在有的國家，它甚至可能還會淪為“夕陽產業(yè)”。

然而，處在快速工業(yè)化和加速城市化的中國，房地產業(yè)則成為了當然的、必然的支柱產業(yè)。因為這是發(fā)達國家在工業(yè)化和城市化過程中曾經走過的道路，我們同樣無法回避或是跳躍過去。沒有房地產行業(yè)作支柱，加速推進工業(yè)化與城市化是很難想像的。

從這一意義上講，在現(xiàn)在和將來的20年內，我國政府不可能動用行政手段直接打壓房地產行業(yè)，相反，它會動用一切可以動用力量來維護房地產行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展，因為這是工業(yè)化與城市化發(fā)展的客觀需要。因此，對于房地產價格的漲跌，我們不可能用情緒代替市場，更不可能用個人喜好代替客觀實際。

(作者：武漢科技大學金融證券研究所所長 董登新)

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