空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。

　　按照所依據(jù)的房地產市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是次進入市場的新房屋，還是由于當前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指次進入市場的新房屋。

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

　　空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

　　住宅空置率：空置是指房屋沒有投入使用，處于待出售或出租的狀態(tài)。住宅空置率是一個反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標,合理的住宅空置率能使這個矛盾較小化,使住宅的供給和需求達到均衡。如果房屋空置過多，說明需求量不足或購購力不夠，國家或市場可作出相應調節(jié)。

　　房屋空置率：沒有使用的房屋建筑面積除以所有房屋的建筑面積乘以100%得到的數(shù)字。房屋空置率的計算是為了了解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購購力不夠，國家或市場可作出相應調節(jié)。

　　使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。控制率計算的偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實際太遠，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

　　近來，“以訛傳訛”的空置率分析方法和判斷標準再次被使用，得出了令公眾震驚卻似乎不容懷疑的“權威”結論。這使筆者感到很有必要結合形勢，重新討論一下這個問題。

　　問題都出在空置率的計算公式和空置標準的規(guī)定上。歐美大多市場經(jīng)濟國家，崇尚的是市場調節(jié)，雖然都在搞住房保障制度建設，但并不會有政府機構重視商品房空置率的監(jiān)測問題。而“空置率在5%與10%之間為合理區(qū)，在10%與20%之間為空置危險區(qū)，在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)”這一“國際慣例”的出處，筆者確實難以求證。

　　雖然國外確有學者使用過空置率這一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子（在2006年3月1日建設部部長汪光燾主持召開的房地產市場形勢座談會上，劉志鋒副部長印證了這一點）。而在國內，有的機構或學者是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的卻是用空置面積除以前三年竣工面積之和。顯然，與國外學者使用的公式相比，這兩個公式的分母縮小了大約20～60倍，

　　根據(jù)建設部綜合財務司和住宅與房地產業(yè)司編寫的《城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，2004年12月末，我國城鎮(zhèn)房屋建筑面積為149.06億平方米，其中住宅建筑面積為96.16億平方米；全國商品房空置面積為1.23億平方米，其中商品住宅空置面積為0.74億平方米。按照外國學者的算法，商品房的空置率只有0.83％，商品住宅的空置率只有0.77％。根據(jù)較新數(shù)據(jù)，2005年12月末，全國商品房空置面積為1.43億平方米，其中商品住宅空置面積為0.83億平方米（空置面積的上升與宏觀調控中形成的市場觀望有直接關系），兩者的空置率仍然不足1％。

　　住房空置的合理性

　　需要強調的是，房地產市場有一定量的空置面積十分正常。

　　頭先，商品房竣工驗收后不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業(yè)產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現(xiàn)為空置狀態(tài)。造成這種狀況的原因至少有三個方面：，商品房價格昂貴，正常情況下需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購購時消費者非常謹慎，需要一定時間進行決策。，商品房是存在較大差異的商品，消費者總是努力尋找自己喜歡的商品房，這需要時間。第三，商品房是一種較復雜的商品，隱含的信息很多,為達成交易，開發(fā)商與消費者之間有一個信息溝通的過程?；谝陨先c，商品房空置按照時間長短劃分為摩擦空置（正?？罩茫┖褪袌隹罩茫ㄒ蜾N售困難而形成的空置）兩類。假如以一年為標準來劃分摩擦空置和市場空置，市場空置估計只占一半左右。

　　其次，商品房市場上總是存在一定量的“有瑕疵”供給或者無效供給。這里的“有瑕疵”供給是指品質上不太適應市場需求，在價格上與消費者購購力及現(xiàn)實購購欲望不能及時對接的商品；無效供給則是指因品質存在嚴重缺陷而無人購購，或者在價格上消費者根本不能接受的產品。由于決策失誤、交通不便、施工質量缺陷以及樓層、朝向、設計、周邊環(huán)境等方面的原因，總會有一些商品房要很費勁并延后很長時間才能賣出去，甚至根本無法賣出。這些商品房也表現(xiàn)為空置狀態(tài)。

　　如此看來，我國的商品房空置率指標與外國學者使用的指標雖同名卻毫無可比性，而據(jù)此得出的結論也就很難具有說服力。偏差在所難免，但是如果數(shù)據(jù)偏離實際太遠，以至于影響到國家整體的宏觀決策，則是需要警惕的問題。

　　什么是合理的房屋空置率？

　　在近期房地產泡沫論爭中，“空置率超過國際警戒線”是人們頻繁使用的論據(jù)之一。但是，何謂空置率？在我國卻是一個含糊不清的東西。在國家統(tǒng)計主管部門和建設主管部門手中，只有新建商品房空置面積的數(shù)據(jù)，截至2004年9月商品房空置面積為9748萬平方米，其中商品住宅空置面積為5736萬平方米。那么，空置率分母、分子不清的情況下，人們爭論的“空置率”是怎樣推算出來的呢？在基本概念不清的情況下，生搬硬套“國際警戒線”又有何意義。

　　從國外的情況來看，空置是指房屋沒有投入使用，處在待出租或出售的狀態(tài)。空置率多以全部房屋存量為分母，以全部空置房屋為分子，計算出總空置率；也可以依據(jù)房屋的種類(住宅、辦公樓、商業(yè)用房)和交易方式(出租或出售)細分空置率；計算單位可以是面積或套。以美國為例，2001年全國共有人口2.7億人，住宅1.2148億套，平均每2.25人擁有一套住房，空置期一年以上的住房為1091.6萬套，空置率為9%；季節(jié)性空置住房為355.4萬套，季節(jié)性空置率為2.9%?？罩靡荒暌陨系淖》恐校?20萬套為租賃住房；有130萬套為出售住房。除對空置住宅總量進行分析外，美國還按住宅的類型(如出租房或出售房，獨戶或多戶住宅)，住房的結構(一室、二室或多室廳)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所處的區(qū)域(大都市區(qū)內、大都市區(qū)外、東、中、西、南部)等分別計算出各類住房的空置率和空置期限(6個月、1年、1～2年和2年以上)。

　　從我國房地產的實踐來看，頭先，理想的空置率并不是零空置。住宅作為一種投資大的耐用消費品，開發(fā)商供給的時滯、結構與居民購房需求的不對稱，很難使房屋的供給與需求一一對應，因此，市場的非均衡應該是一個常態(tài)?？罩寐蔬^低，在求大于供的市場環(huán)境下，為開發(fā)商推動價格走高，獲取高收益提供了便利；同時也剝奪了消費者的選擇權，抑制了居民的消費偏好，導致消費需求不足。當然，空置率也不是越高越好，空置率過高、空置期限過長意味著供大于求，房屋利用率低，這會促使開發(fā)商改變經(jīng)營策略，降價促銷或減少房屋的供給，以尋找市場新的均衡點。從這個意義上講，空置率是反映市場供需關系的指標器、風向標。

　　其次，各城市可承受的空置率大相庭徑。房地產自身的特點即空間不可移動性、異質性，決定了房地產是一個屬地化極強的市場。各城市的經(jīng)濟發(fā)展水平(GDP的規(guī)模、收入的增長、消費水平、房屋價格)、社會文化(人口規(guī)模、增長趨勢和年齡結構、文化水平、消費品味)、制度政策環(huán)境(土地供給方式、融資渠道、稅收政策)和開發(fā)企業(yè)的資質(自有資本金、經(jīng)營管理水平等)千差萬別，各城市合理空置率不能只有一個標準。對于一個人口規(guī)模小、經(jīng)濟落后、居民收入低和金融資產積累不足的中小城市來說，5%的空置率可能是一個警戒線，但是對于北京、上海這類常駐人口、流動人口多的大城市來說，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地產熱中，海南450萬平方米的空置量，使海南房地產市場陷入滅頂之災；而上海當時有700萬平方米的空置房屋(占全國的十分之一)，卻能安然無恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房價長期保持在一個相對低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，導致上海的空置量下降了，可房價卻在大幅度盤升。如果上海住宅供給充足，能夠滿足大規(guī)模拆遷、大量新婚人口和國內外流動人口的需求，幾個“黃?！蓖稒C炒作就很難左右市場，推動價格走高。

　　再次，空置不能與不良資產直接劃等號。在房地產經(jīng)營中，各開發(fā)企業(yè)的資本實力、融資能力、營銷能力千差萬別，只要其生產經(jīng)營所產生的收益大于成本，企業(yè)有一定比例的空置房屋在經(jīng)濟上都是合理的，因為它并不影響企業(yè)的還貸能力、也不增加其經(jīng)營成本，只影響企業(yè)的盈利水平。換言之，一個房地產開發(fā)企業(yè)可能賣出80%的新建房屋，就收回了全部投資，此后，多賣出一套房，就多一份盈利。關鍵看企業(yè)的財務狀況和企業(yè)投資的盈虧點。如果一個企業(yè)資本金不足、負債率過高，銷售業(yè)績不佳，現(xiàn)金回流慢，直接影響企業(yè)清償銀行債務的能力，在這種情況下空置量大才可能會影響銀行貸款的質量，但能否轉變?yōu)殂y行的不良資產還取決于抵押物品質的優(yōu)劣、抵押物在市場上的變現(xiàn)能力，而這些又有賴于相關法律、金融制度安排。這也是為什么各國政府都致力于相關法律制度、金融制度建設，保障銀行債權人的利益，營造良好的信用環(huán)境，積極培育抵押二級市場，分散化解房地產信貸風險，幫

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