信貸、稅收和土地等調(diào)控政策是否深化及政策調(diào)整的效果如何,都將對(duì)今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向影響深遠(yuǎn)。目前房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性,預(yù)示今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也存在較大不確定性。

去年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了的過(guò)度繁榮,這是政府實(shí)施過(guò)度優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策的結(jié)果之一。面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫不斷上漲之勢(shì),筆者認(rèn)為,今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向,將主要取決于以下四大因素。

,住房信貸政策是否變化對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)影響尤為關(guān)鍵。盡管去年末召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為,要保證適度寬松貨幣政策的連續(xù)性,但央行已從去年7月份開(kāi)始“微調(diào)”上半年執(zhí)行的“極度寬松”貨幣政策,這導(dǎo)致去年下半年信貸增長(zhǎng)開(kāi)始放緩。如果今年信貸政策能回歸理性,大量信貸資金將難以順利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò),從新“國(guó)四條”的內(nèi)容來(lái)看,信貸政策能否調(diào)整仍存在較大不確定性。但如果信貸政策一旦出現(xiàn)收緊信號(hào),這勢(shì)必會(huì)對(duì)遏制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為產(chǎn)生很大影響。

,調(diào)整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策特別是房貸政策對(duì)遏制高房?jī)r(jià)至關(guān)重要。這是因?yàn)?國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行突破現(xiàn)有套住房政策規(guī)定及違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款等因素,導(dǎo)致去年個(gè)人按揭貸款的非理性快速增長(zhǎng),這是引發(fā)去年以來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲及房地產(chǎn)泡沫膨脹的根源之一。數(shù)據(jù)顯示,去年9月末個(gè)人住房按揭貸款余額已達(dá)到4.35萬(wàn)億。由此,引發(fā)央行與銀監(jiān)會(huì)去年下發(fā)加強(qiáng)對(duì)住房信貸管理的59號(hào)文件。

依筆者之見(jiàn),如果今年真能落實(shí)這個(gè)文件精神的話,這對(duì)嚴(yán)格限制個(gè)人信貸增長(zhǎng)將有巨大影響。但是,能否真的落實(shí)這一政策,現(xiàn)在還不好說(shuō)。因?yàn)?盡管目前對(duì)遏制高房?jī)r(jià)已成共識(shí),但若不調(diào)整過(guò)于優(yōu)惠的房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)調(diào)控政策效果恐怕還會(huì)再次“落空”。

第三,中國(guó)之所以下決心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),是因?yàn)橹袊?guó)不想重蹈房地產(chǎn)泡沫破滅之覆轍。迄今全球經(jīng)濟(jì)仍未走出國(guó)際金融危機(jī)的陰影,次貸危機(jī)特別是較近爆發(fā)的“迪拜危機(jī)”,讓我們看到了房地產(chǎn)泡沫破滅后的結(jié)果有多嚴(yán)重。因此,新“國(guó)四條”明確表示,要遏制高房?jī)r(jià)。其實(shí),除了過(guò)于寬松的信貸政策外,地方政府高度依賴的“土地財(cái)政”規(guī)模高速增長(zhǎng),對(duì)去年推升房?jī)r(jià)快速飆升和吹大房地產(chǎn)泡沫也有重大影響。

有鑒于此,政府是有能力且一定要下決心遏制高房?jī)r(jià),否則房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題。這就是為何今年中國(guó)要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原因。在這一背景下,要想在今年再繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫并非易事。但是,調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策措施尚未出臺(tái)且已出臺(tái)的政策執(zhí)行效果如何還有待于觀察,這暗示了與房地產(chǎn)調(diào)控相配套的政策何時(shí)出臺(tái)仍存在較大不確定性。

第四,遏制高房?jī)r(jià),政策調(diào)整的關(guān)鍵是要通過(guò)制度性改革來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的利益關(guān)系,以此推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展?？梢钥吹?當(dāng)全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退、特別是中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面向下調(diào)整時(shí),世界各國(guó)的房?jī)r(jià)都處于下降通道,唯獨(dú)中國(guó)的房?jī)r(jià)卻“不跌反漲”,甚至還出現(xiàn)了暴漲。這一現(xiàn)象是與經(jīng)濟(jì)和生活常識(shí)嚴(yán)重背離的。要看到房?jī)r(jià)短期快速飆升的危害性,但是,鑒于目前大多數(shù)地方政府仍將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿r(shí),要想讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性并非那么容易。

對(duì)此,有必要進(jìn)行一次類似“二次房改”這樣的制度性改革,以此來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)各方的利益關(guān)系。確實(shí),經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也希望,通過(guò)增加居民的住房消費(fèi)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)建立在以消費(fèi)為主導(dǎo)的基礎(chǔ)上。但是,如果不嚴(yán)厲遏制和打擊房地產(chǎn)投機(jī),就勢(shì)必還會(huì)繼續(xù)推高房?jī)r(jià),那么居民的住房消費(fèi)從何而來(lái)？其實(shí),國(guó)人都知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著巨大的泡沫、85%居民沒(méi)有支付能力購(gòu)購(gòu)住房,但這個(gè)問(wèn)題不通過(guò)重大的制度改革、不通過(guò)果斷的政策調(diào)整能完成嗎？

所以,推進(jìn)制度性改革來(lái)調(diào)整中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種利益關(guān)系,可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展,這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向產(chǎn)生深刻影響。

其實(shí),上述四個(gè)方面的分析都涉及政策的調(diào)整。筆者認(rèn)為,今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì)朝著哪個(gè)方向發(fā)展,關(guān)鍵還要看涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策將如何調(diào)整及調(diào)整的效果會(huì)如何?？梢哉f(shuō),當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的不確定性,決定了今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也具有很大的不確定性。

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