編者按:去年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲得到初步遏制,但是市場(chǎng)期待的房?jī)r(jià)下跌并未出現(xiàn),各種深層次的問題仍沒有解決,當(dāng)前的市場(chǎng)狀況讓很多人看不清楚。 　　為此,證券時(shí)報(bào)記者采訪了住建部政策研究室副主任王玨林、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、國(guó)泰君安證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師孫建平這四位行業(yè) 人士,請(qǐng)他們?yōu)榇蠹移饰龇康禺a(chǎn)行業(yè)的深層次問題,與大家共同探討這個(gè)市場(chǎng)。 　　二三季度或現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn) 　　證券時(shí)報(bào)記者:隨著年初新“國(guó)八條”和升級(jí)版限購(gòu)令以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)的集中出臺(tái),房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果開始顯現(xiàn),頭先表現(xiàn)的是成交量的持續(xù)明顯下跌,但價(jià)格始終沒有明顯下降,這其中的根本原因是什么？ 　　王玨林:由于新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)后,各地正處于貫徹落實(shí)當(dāng)中,按照以往經(jīng)驗(yàn),目前屬于觀望期,購(gòu)房賣房都不會(huì)輕易出手,都在觀察調(diào)控政策落實(shí)情況和市場(chǎng)發(fā)生的變化,因此市場(chǎng)顯現(xiàn)出來(lái)的是量降、價(jià)穩(wěn)。 　　陳國(guó)強(qiáng):歷次調(diào)控的較先表現(xiàn)都是這樣,因明顯觀望導(dǎo)致成交量下滑,這與限購(gòu)令有很大關(guān)系。一季度北上廣深一線城市的成交量降了四成,表明政策調(diào)控的初步效果開始顯現(xiàn),這也是市場(chǎng)消化政策過程中的正常表現(xiàn),接下來(lái)會(huì)是價(jià)隨量走的階段。 　　潘石屹:目前市場(chǎng)信號(hào)比較混亂,購(gòu)房人持幣觀望,希望降價(jià)后再購(gòu)購(gòu);政府希望能夠把房?jī)r(jià)的上漲控制在一個(gè)合理的范圍;地方政府以土地財(cái)政為動(dòng)力,希望高的房?jī)r(jià)能夠促進(jìn)土地的銷售;房地產(chǎn)開發(fā)商希望在政策多出、市場(chǎng)波動(dòng)、成交量大幅度下降的情況下,采用較保守的策略,能夠保護(hù)自己的資金鏈;銀行也擔(dān)心給地方政府和開發(fā)商的貸款在房?jī)r(jià)下跌時(shí)能不能收回。 　　孫建平:從市場(chǎng)本身來(lái)說,成交量下降傳遞到房?jī)r(jià)下降有一個(gè)過程,成交量的持續(xù)明顯下降較終會(huì)反映到開發(fā)商的銷售資金回籠壓力上,進(jìn)而對(duì)樓盤定價(jià)策略產(chǎn)生影響。房?jī)r(jià)下降壓力除了和開發(fā)商資金鏈壓力有關(guān)外,還和開發(fā)商對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策及其效果的預(yù)期、政府對(duì)行業(yè)調(diào)控的持續(xù)性和較終態(tài)度、宏觀經(jīng)濟(jì)中期前景判斷等有關(guān)。 　　證券時(shí)報(bào)記者:房?jī)r(jià)拐點(diǎn)預(yù)計(jì)何時(shí)出現(xiàn)？ 　　王玨林:當(dāng)各地調(diào)控政策全部出臺(tái),而且認(rèn)真貫徹執(zhí)行后,調(diào)控政策的效果就會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所好轉(zhuǎn),發(fā)展趨勢(shì)還會(huì)保持前兩年的平均水平。 　　陳國(guó)強(qiáng):總體來(lái)看,今年的成交量與去年比肯定是下滑的,但價(jià)格是否回落,不同城市表現(xiàn)不同。房?jī)r(jià)拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)可能會(huì)有突發(fā)性的外部因素,因而不好判斷。 　　潘石屹:目前塵埃未定,住宅價(jià)格要降多少很難預(yù)計(jì)。從“京十五條”公布之后,我們每天都在觀察北京住宅銷售的情況,一直非常低迷,這種低迷如果再持續(xù)一段時(shí)間,資金鏈比較緊張的環(huán)節(jié)一定會(huì)出現(xiàn)變化,這種變化包括房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)促銷。上海住宅銷售價(jià)格已經(jīng)下降了,北京快到住宅價(jià)格下跌的臨界點(diǎn)了。 　　孫建平:從全國(guó)范圍看,我們預(yù)測(cè)今年行業(yè)銷量將會(huì)下降,房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有跌。尤其是投資需求占比較高、被政策嚴(yán)格限購(gòu)或具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義的一二三線典型城市,量?jī)r(jià)向下調(diào)整的概率越來(lái)越大。政策調(diào)控效果在近期成交量下降上已經(jīng)得到一定的體現(xiàn),如果今年一季度這種在需求、資金等方面嚴(yán)厲調(diào)控的政策延續(xù),地方在執(zhí)行上沒有大打折扣,那么政策效果較終會(huì)體現(xiàn)到房?jī)r(jià)調(diào)整上來(lái)。從目前態(tài)勢(shì)看,今年二三季度是房?jī)r(jià)較容易出現(xiàn)松動(dòng)或者拐點(diǎn)的敏感時(shí)間窗口。 證券時(shí)報(bào)記者:下一步還可能從哪些方面出臺(tái)調(diào)控政策？ 　　王玨林:目前還是以新“國(guó)八條”為,只有全面、扎實(shí)貫徹好國(guó)家調(diào)控政策,才能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾,才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。 　　陳國(guó)強(qiáng):調(diào)控加碼應(yīng)該是反映在對(duì)前期已出政策的執(zhí)行力度上,不見得是有新政策補(bǔ)充。對(duì)已出政策地方在執(zhí)行操作上是有保留的。如房?jī)r(jià)有異動(dòng),住建部將強(qiáng)化執(zhí)行環(huán)節(jié)力度,儲(chǔ)備政策會(huì)有一些,但何時(shí)拿出來(lái)不得而知,這取決于政策的落實(shí)情況。 　　潘石屹:剛頒布的一房一價(jià)的政策包括明確 收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),這個(gè)政策出臺(tái)后,許多人都認(rèn)為是為了控制房?jī)r(jià),但我認(rèn)為這是在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理。 　　孫建平:如果調(diào)控再加碼,那一定是房?jī)r(jià)出現(xiàn)了新的異動(dòng),就可以確定在一定程度上地方政府在調(diào)控政策執(zhí)行上出現(xiàn)了問題。如果政策要加碼,為了在更短時(shí)間內(nèi)取得更好的調(diào)控效果,為了彌補(bǔ)前幾次調(diào)控失敗對(duì)權(quán)威性和嚴(yán)肅性的損失,政府可能采用更直接的手段,例如從貨幣總量上嚴(yán)格控制開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款數(shù)量,對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓投資性住宅差價(jià)所得征收個(gè)人所得稅,或者真的出現(xiàn)地方行政頭長(zhǎng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)而被問責(zé)甚至下臺(tái)的案例。 　　土地財(cái)政成調(diào)控“絆腳石” 　　證券時(shí)報(bào)記者:目前業(yè)界對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)注度已經(jīng)超過了限購(gòu)令,但“居民可支付能力”這一參照指標(biāo)幾乎被忽視,造成這種現(xiàn)象的根本原因是什么？土地財(cái)政問題應(yīng)該如何解決？ 　　王玨林:各城市基本上都提出了限制房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo),從社會(huì)反應(yīng)看,對(duì)大多數(shù)城市提出的目標(biāo)不太滿意,普遍認(rèn)為指標(biāo)太高。從各城市公布的房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)的時(shí)間和依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)看,都比較謹(jǐn)慎,一是擔(dān)心影響土地財(cái)政;二是擔(dān)心完不成目標(biāo)上級(jí)追責(zé)。不管怎樣看,還是調(diào)控的決心不夠。 　　陳國(guó)強(qiáng):各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的制定背后原因復(fù)雜,地方政府與政府的利益訴求不同,特別是土地財(cái)政。而土地財(cái)政問題涉及到和地方財(cái)稅體制如何改革,這個(gè)問題得不到根本解決,會(huì)影響一系列問題。 　　潘石屹:各個(gè)城市對(duì)今年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)不清晰,有意要把調(diào)控的目標(biāo)做得大一點(diǎn),我想根本的原因還是土地財(cái)政,如果房?jī)r(jià)漲幅小,甚至確定了房?jī)r(jià)下跌的目標(biāo),這個(gè)城市的土地就會(huì)沒有開發(fā)商購(gòu)購(gòu),就會(huì)影響當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政。不徹底改變土地財(cái)政,這種怪圈還會(huì)一直循環(huán)下去。 　　孫建平:地方政府參照國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)、居民收入漲幅設(shè)定房?jī)r(jià)控制目標(biāo),一方面在一定程度上是遵循了其在經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)、價(jià)值觀上的慣性思維,另一方面和土地財(cái)政模式也密切相關(guān)。而基于居民收入、房?jī)r(jià)、月供等完全數(shù)計(jì)算的類似于“住房可支付能力”等指標(biāo)確實(shí)是更客觀、更為各方可參照的指標(biāo),也符合國(guó)際慣例,但需要有權(quán)威的、公信力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)來(lái)定期統(tǒng)計(jì)和公布。如果只是單純地強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)控制目標(biāo),即使地方政府按照可支付能力等設(shè)定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),其效果也有可能大相徑庭。因?yàn)橥ㄟ^保障房、中低價(jià)位房等一手房產(chǎn)品結(jié)構(gòu),很容易拉低總體性的房?jī)r(jià)指數(shù),或者拉低依照銷售金額除以銷售面積得到的房?jī)r(jià)完全數(shù)。 證券時(shí)報(bào)記者:房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)應(yīng)如何修改？是否應(yīng)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤或者是向北京看齊？ 　　王玨林:前幾年,各個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度都比較大,現(xiàn)在的目標(biāo)還要在此基礎(chǔ)上繼續(xù)以較大幅度上漲顯然是不符合清理的,與新“國(guó)八條”的要求和城市居民的期望還是有差距的。我認(rèn)為,修訂后房?jī)r(jià)指標(biāo)不僅要依據(jù)GDP、年均收入,還應(yīng)該考慮居民購(gòu)購(gòu)能力這個(gè)較關(guān)鍵的因素。 　　陳國(guó)強(qiáng):房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)更應(yīng)該參照居民可支配收入,掛鉤房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)更有意義。房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不是要漲幅回歸合理區(qū)間的問題,而是要房?jī)r(jià)總水平回落到合理區(qū)間,而目前多數(shù)城市向社會(huì)傳遞出的是房?jī)r(jià)還要上漲的錯(cuò)誤預(yù)期,因此,管理層應(yīng)提出更明確的要求,尤其是東部沿海城市需要配合修改調(diào)控目標(biāo)。 　　潘石屹:北京的住房?jī)r(jià)格在過去幾年,尤其是2008年底之后,隨著寬松的貨幣政策一路飛漲,而住房的租金回報(bào)率已經(jīng)降到了2%左右,到了不能再低的地步,北京住房?jī)r(jià)格該回歸正常水平了。 　　孫建平:如果地方政府至始至終地嚴(yán)格落實(shí)了的限購(gòu)政策,或者嚴(yán)格的限購(gòu)政策在數(shù)量更多的城市得到有效地推廣,房?jī)r(jià)就不太可能繼續(xù)上漲。但問題是在土地財(cái)政模式下,地方政府在嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策問題上,相當(dāng)于既要做圣人,又要做魔鬼,難度會(huì)很大,非常有必要從基礎(chǔ)制度上解決中長(zhǎng)期問題。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,房?jī)r(jià)收入比、租售回報(bào)比、房地產(chǎn)貸款占比等指標(biāo)是非常有用的衡量和防范房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。 　　警惕限購(gòu)令的擠出效應(yīng) 　　證券時(shí)報(bào)記者:在已出的調(diào)控政策中,限購(gòu)令對(duì)樓市的影響是的,但是限購(gòu)令的擠出效應(yīng)也不能忽視,很多投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了非限購(gòu)城市,這是否會(huì)帶來(lái)整體房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲？ 　　王玨林:一些住房投資者往非限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移是允許的,只要不對(duì)房?jī)r(jià)漲幅影響過大,就沒有關(guān)系;一旦對(duì)全國(guó)住宅價(jià)格產(chǎn)生很大影響,限購(gòu)令的范圍可能會(huì)逐步放寬。 　　陳國(guó)強(qiáng):三四線城市不在限購(gòu)之列,由于這些城市過去的發(fā)展階段與一二線城市相比滯后,房?jī)r(jià)平穩(wěn)、泡沫不明顯,即使沒有限購(gòu)令,房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上走的態(tài)勢(shì)也很明顯。 　　潘石屹:限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是立竿見影的,擠出的大量資金可能流向非限購(gòu)的城市;是購(gòu)購(gòu)其他投資產(chǎn)品,比如股票;第三是投入到?jīng)]有限購(gòu)的房地產(chǎn)品種中去。從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看,這些資金到底流到什么領(lǐng)域還不明確。 　　孫建平:從整體上或者中長(zhǎng)期看,三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮還須建立在區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入健康發(fā)展、居民財(cái)富實(shí)力雄厚、居民收入水平持續(xù)提高的基礎(chǔ)上。 證券時(shí)報(bào)記者:限購(gòu)令不是長(zhǎng)期政策,將來(lái)一旦取消,是否擔(dān)心市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)反彈甚至井噴？ 　　王玨林:雖說限購(gòu)令不會(huì)長(zhǎng)期存在,隨著法制完善,市場(chǎng)穩(wěn)定后會(huì)將這一政策取消,但從目前的住房消費(fèi)需求來(lái)看,很難輕易取消,一旦取消,較擔(dān)心的是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)高速反彈。 　　陳國(guó)強(qiáng):限購(gòu)這種行政干預(yù)是“以時(shí)間換空間”,為保障房規(guī)?；鲜袪?zhēng)取時(shí)間。即使將來(lái)限購(gòu)令退出,如果各地保障房供應(yīng)到位,中低端市場(chǎng)需求矛盾化解,市場(chǎng)出現(xiàn)井噴的概率將降低。 　　潘石屹:這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu),即由原來(lái)商品房占市場(chǎng)90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局。等結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢,限購(gòu)政策也就沒有必要存在了。 　　孫建平:限購(gòu)令作為一項(xiàng)短期必要的行政調(diào)控手段,是依靠行政手段消除和壓制需求,一旦取消,如果沒有相應(yīng)的對(duì)沖政策,商品房的銷量和房?jī)r(jià)是很容易反彈甚至井噴的。屆時(shí)的對(duì)沖政策應(yīng)該主要是經(jīng)濟(jì)的、法律的手段。 　　遏制樓市泡沫 土地和貨幣供給要一加一減 　　證券時(shí)報(bào)記者:造成高房?jī)r(jià)的根本原因是哪些？ 　　王玨林:我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)多年過熱是由于多方面的原因造成的,有外部發(fā)展環(huán)

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