房企三種渠道囤積現(xiàn)金 今年或現(xiàn)兩波降價潮 　　上市房企年報解讀 　　盡管樓市調(diào)貫穿了整個2010年，但上市房企的年報業(yè)績依然靚麗。雖然從現(xiàn)金流、負(fù)債率等數(shù)據(jù)看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據(jù)記者了解，大多數(shù)龍頭房企已開始積極"存糧備荒"，通過調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地速度和新開工項目增速等方式，囤積現(xiàn)金應(yīng)對調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，為了搶占市場份額，龍頭房企可能將在季度掀起一陣主動降價風(fēng)潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動降價可能要到今年第四季度才會出現(xiàn)。 　　真實負(fù)債不太糟 　　現(xiàn)金流及負(fù)債水平一直是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)是否健康的重要標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已披露年報的45家房企中，有30家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值普遍出現(xiàn)了下滑。其中，保利地產(chǎn)(600048)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產(chǎn)(000024)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬科、頭開股份(600376)、華僑城A等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。 　　據(jù)記者對這45家房企進行的粗略統(tǒng)計，截至去年年底的負(fù)債合計達(dá)到6000億元以上，平均凈負(fù)債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以"萬保招金"為例，對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，較高提升了近9個百分點，較低的則在2個百分點不到。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)、中華企業(yè)(600675)、萊茵置業(yè)(000558)四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂、中海地產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到71%和64%，同比均有上升。 　　不過，記者發(fā)現(xiàn)，在負(fù)債率同比大增的情況下，不少房企的預(yù)收賬款也同步上升。例如萬科2010年末預(yù)收賬款達(dá)到744億元，同比增加134%，而保利地產(chǎn)則達(dá)到515億元，同比增幅為73%，金地集團(600383)、招商地產(chǎn)分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預(yù)收賬款后的真實負(fù)責(zé)率來看，公司的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升并不那么"可怕"，45家房企總的真實負(fù)債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。 調(diào)整負(fù)債囤積現(xiàn)金 　　隨著今年以來各項調(diào)控政策逐步落實，加快資金周轉(zhuǎn)、放慢拿地速度，為未來儲備足夠"余糧"，已經(jīng)成為各開發(fā)商的策略之一。 　　萬科在年報中直言，未來一段時期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢所趨，這意味著企業(yè)必須加強資金管理，更加重視財務(wù)安全。為了保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，各大房企還在積極調(diào)整債務(wù)比例，加大長期債務(wù)比例，減少短期債務(wù)融資。中原集團研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，"萬保招金"四家龍頭房企截止到2010年年底，長期借債總額達(dá)到1000億元，同比2009年的563億元增加了77%，而同時，短期借債幾乎與去年持平，金地和招商甚至同比下滑。 　　龍湖地產(chǎn)也在年報中透露，該公司于去年4月與5家銀行簽訂21.5億港幣四年期銀團貸款。截至去年年底，龍湖地產(chǎn)綜合借貸的平均年期由去年的約2.5年拉長至3.4年。 　　與此同時，開發(fā)商也在放緩拿地速度，并放緩新開工面積的增速，以減少對現(xiàn)金流的損耗。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，今年2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，其2月新增項目僅為3個，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平方米，公司應(yīng)承擔(dān)地價款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%?？紤]到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產(chǎn)生較大資金壓力，保利地產(chǎn)、金地集團等龍頭公司也紛紛放緩拿地步伐。 　　而新開工面積的增速也明顯回落。 2010年全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都保持了較快增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長40.7%，新開工增速達(dá)到近十年來較高值。而進入2011年后，大型房企紛紛放緩項目開工速度，萬科、保利已將新開工面積增速下調(diào)至10%，而金地集團由于去年新開工項目特別多，進入2011年后新開工項目增速甚至同比回落了35%。 　　國泰君安地產(chǎn)分析師張偉明認(rèn)為，不論是放緩拿地，還是放緩新開工增速，開發(fā)商的目的都在于減少現(xiàn)金流損耗，使貨幣資金余額能有大幅增長，在銷售低迷、銷售款回籠放緩的情況下，依然能保持健康的財務(wù)狀況。 今年或現(xiàn)兩輪降價潮 　　"雖然房地產(chǎn)貸款收緊、二級市場房企再融資被阻，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿教魬?zhàn)，但從總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況并不像大家想象的那么糟。"國泰君安地產(chǎn)分析師張偉明表示。從目前資金情況看，如果地產(chǎn)公司不再大規(guī)模購購?fù)恋睾托麻_工項目，平穩(wěn)安全度過調(diào)控期應(yīng)該沒有問題。 　　張偉明認(rèn)為，今年二季度，市場可能會迎來一輪房企的主動降價過程。"這輪降價是房企為了搶占市場份額而主動調(diào)節(jié)價格，較有可能出現(xiàn)在龍頭房企身上。"目前來看，"萬保招金"四大龍頭企業(yè)市場占有率也僅4.13%，房地產(chǎn)市場的行業(yè)集中度依然非常低，而從歷年來看，調(diào)控期往往是行業(yè)整合洗牌的機會，因此大型房企很可能主動調(diào)節(jié)價格來提升企業(yè)的市場占有率。 　　"而輪降價則可能出現(xiàn)在今年的第四季度，這輪降價將是由中小房企為主的被動降價潮。"張偉明認(rèn)為，這輪被動降價潮何時到來、是否兇猛，要視調(diào)控持久度、企業(yè)財務(wù)狀況而定。如果市場持續(xù)低迷、銷售不暢，部分企業(yè)資金狀況出現(xiàn)惡化，就將不得不通過降價銷售的方式回籠資金，以度年關(guān)，一波被動降價潮則不可避免。 　　不過，由于上市房企適時采取了"銷售高增長，結(jié)算適度保留"的策略，2011年業(yè)績依然保持正增長應(yīng)該無憂。申銀萬國報告顯示，2010 年全國銷售超預(yù)期增長，上市公司增速為55%，遠(yuǎn)快于行業(yè)平均水平，雖然銷售超預(yù)期增長，但考慮到未來銷售仍存在不確定性，上市公司的結(jié)算利潤普遍相對保守，同時也有意放緩結(jié)算。截止到2010 年底，上市公司預(yù)收賬款普遍大幅增加，考慮2010 年房價的上漲，結(jié)算毛利率仍處于上升趨勢。 房企三種渠道囤積現(xiàn)金 今年或現(xiàn)兩波降價潮 　　上市房企年報解讀 　　盡管樓市調(diào)貫穿了整個2010年，但上市房企的年報業(yè)績依然靚麗。雖然從現(xiàn)金流、負(fù)債率等數(shù)據(jù)看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據(jù)記者了解，大多數(shù)龍頭房企已開始積極"存糧備荒"，通過調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地速度和新開工項目增速等方式，囤積現(xiàn)金應(yīng)對調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，為了搶占市場份額，龍頭房企可能將在季度掀起一陣主動降價風(fēng)潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動降價可能要到今年第四季度才會出現(xiàn)。 　　真實負(fù)債不太糟 　　現(xiàn)金流及負(fù)債水平一直是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)是否健康的重要標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已披露年報的45家房企中，有30家公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值普遍出現(xiàn)了下滑。其中，保利地產(chǎn)(600048)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值僅為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產(chǎn)(000024)2010年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬科、頭開股份(600376)、華僑城A等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。 　　據(jù)記者對這45家房企進行的粗略統(tǒng)計，截至去年年底的負(fù)債合計達(dá)到6000億元以上，平均凈負(fù)債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以"萬保招金"為例，對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，較高提升了近9個百分點，較低的則在2個百分點不到。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743)、中華企業(yè)(600675)、萊茵置業(yè)(000558)四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂、中海地產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到71%和64%，同比均有上升。 　　不過，記者發(fā)現(xiàn)，在負(fù)債率同比大增的情況下，不少房企的預(yù)收賬款也同步上升。例如萬科2010年末預(yù)收賬款達(dá)到744億元，同比增加134%，而保利地產(chǎn)則達(dá)到515億元，同比增幅為73%，金地集團(600383)、招商地產(chǎn)分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預(yù)收賬款后的真實負(fù)責(zé)率來看，公司的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升并不那么"可怕"，45家房企總的真實負(fù)債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。

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