香港老牌房企天安中國(guó)在內(nèi)地多處囤地 　　[提要]香港老牌地產(chǎn)公司天安中國(guó)在內(nèi)地項(xiàng)目存在長(zhǎng)期停工及相關(guān)地塊長(zhǎng)期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個(gè)項(xiàng)目 天安豪園、天安別墅二期天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目、天安花園三期GS項(xiàng)目等相關(guān)工程被爆長(zhǎng)期未開(kāi)工，土地取得時(shí)間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置…… 　　香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地待漲的“投資策略”，真正被處理的少之又少，業(yè)內(nèi)都已經(jīng)習(xí)以為常了。 　　據(jù)知情人士較新爆料，香港老牌地產(chǎn)公司天安中國(guó)在內(nèi)地項(xiàng)目存在長(zhǎng)期停工及相關(guān)地塊長(zhǎng)期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個(gè)項(xiàng)目 天安豪園、天安別墅二期天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目、天安花園三期GS項(xiàng)目等相關(guān)工程被爆長(zhǎng)期未開(kāi)工，土地取得時(shí)間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置。 　　相關(guān)資料還顯示，天安中國(guó)部分項(xiàng)目所涉土地，并非公開(kāi)招拍掛途徑獲得，土地成本低廉，部分地塊所在區(qū)域房?jī)r(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米，但其當(dāng)年的拿地成本樓板價(jià)僅數(shù)百元。 　　類似的土地開(kāi)發(fā)行為帶來(lái)的另一種后果是，“經(jīng)驗(yàn)”不及港資大鱷的其他眾多開(kāi)發(fā)商，紛紛效仿這種“投資策略”，土地囤積、閑置屢禁不止。 　　進(jìn)入3月，新一輪的土地調(diào)控已然展開(kāi)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記、國(guó)家土地總督察徐紹史表示，今年閑置土地仍將是打擊的；上海市副市長(zhǎng)沈駿日前在該市專項(xiàng)整治工作動(dòng)員時(shí)表示，上海將在全市范圍開(kāi)展規(guī)劃和土地領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治工作，3月上旬為準(zhǔn)備階段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月進(jìn)行整改。 　　但本報(bào)記者調(diào)查了解的對(duì)囤地、閑置土地等相關(guān)行為的整治，力度依然不足以令這些港資開(kāi)發(fā)商改變這種慣用的“投資策略”，而背后的原因，顯然更為復(fù)雜。 在滬項(xiàng)目土地或長(zhǎng)期閑置？ 　　天安中國(guó)投資有限公司主席馮永祥，已故金融巨頭馮景禧之子。和其他港資地產(chǎn)大鱷類似，天安中國(guó)很早就進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，并較早取得成本低廉的大量土地。 　　一個(gè)業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密是，如今，這些港資地產(chǎn)大鱷手上依然囤積著不少多年前獲得的地塊，遲遲未開(kāi)發(fā)完成甚至從未動(dòng)工。此次知情人士透露的涉及天安中國(guó)在上海的多個(gè)項(xiàng)目，就存在不同程度的類似情況。 　　天安豪園位于上海閔行區(qū)漕寶路1868號(hào)，所處地段現(xiàn)為區(qū)域，配套成熟。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，如今該項(xiàng)目所在地塊依然雜草叢生，并無(wú)任何開(kāi)工跡象。據(jù)周邊居民表示，該項(xiàng)目2008年之后就基本沒(méi)有動(dòng)靜，一停就是近三年。 　　公開(kāi)資料顯示，天安豪園占地37.8 公頃，總建筑面積47萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約為40萬(wàn)平方米。容積率1.35，綠化率35.5%。一期總開(kāi)發(fā)面積15萬(wàn)平方米，由18棟13層小高層及1棟9層的小高層組成。目前頭批5棟13層小高層已建成，其中4棟為當(dāng)?shù)鼐用駝?dòng)遷安置房，后續(xù)工程尚未動(dòng)工。 　　工地現(xiàn)場(chǎng)，大門和小高層外立面掛著農(nóng)民工追討欠薪的標(biāo)語(yǔ)。據(jù)一位自稱2007年進(jìn)入該項(xiàng)目工作的現(xiàn)場(chǎng)看管人員透露，該項(xiàng)目2008年5棟小高層建完后，開(kāi)發(fā)商就再也沒(méi)有進(jìn)行后續(xù)水電等配套工程，停工至今，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有結(jié)算工人費(fèi)用。 　　天安別墅二期，位于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)654 2號(hào)，總用地面積314820平方米，總建筑面積461059.8平方米；其中住宅用地建筑面積443659.8平方米，商業(yè)建筑面積為17400平方米，容積率為0.68，屬優(yōu)質(zhì)別墅地塊。 　　天安別墅一期早已售磬，但項(xiàng)目二期654 2號(hào)地塊遲遲未實(shí)質(zhì)性動(dòng)工，閑置已久。 　　記者從項(xiàng)目所在的松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)城市發(fā)展建設(shè)有限公司獲悉，該公司為天安別墅地塊的動(dòng)遷公司，而天安中國(guó)方面于2001年拿到654 1號(hào)地即項(xiàng)目一期，并先后于2004年和2005年拿到后續(xù)地塊即二期654 2號(hào)地，此后就長(zhǎng)期處于停工狀態(tài)。 　　隨后的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目還只是天安中國(guó)目前在內(nèi)地龐大囤積土地的冰山一角，背后牽涉的閑置情形可能更為嚴(yán)重。 停工400萬(wàn)平方米 　　根據(jù)公開(kāi)資料，天安中國(guó)在內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，存在類似情況的不在少數(shù)。初步測(cè)算，天安在不同階段獲得但至今尚未開(kāi)工的內(nèi)地項(xiàng)目土地總面積甚至超過(guò)400萬(wàn)平方米。 　　截至2010年底，2005年取得的位于松江區(qū)654號(hào)地塊的天安別墅二期、三期地塊，總建筑面積308700平方米，在建工程面積16300平方米，開(kāi)工比例僅為5.28%；2001年取得的位于普陀區(qū)昌化路的天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目，總建筑面積194100平方米，尚未動(dòng)工，開(kāi)工比例為0；1998年取得的錦繡路1028號(hào)天安花園三期GS項(xiàng)目，目前開(kāi)工比例仍舊為0。 　　上海之外，天安中國(guó)在內(nèi)地其他城市同樣存在類似的低開(kāi)工率的囤地嫌疑。 　　公開(kāi)資料顯示，2004年取得的惠州淡水地塊，總建筑面積783000平方米，開(kāi)工比例為0；1998年獲得的肇慶高爾夫度假村（2）總建筑面積500000平方米，開(kāi)工比例2.34%；1998年獲得的福州登云山莊項(xiàng)目，住宅部分總建筑面積604500平方米，開(kāi)工比例1.69%；1994年獲得的武漢崇仁路地塊住宅部分，總建筑面積83500平方米，目前仍處于規(guī)劃及涉及階段，開(kāi)工比例為0；2007年取得的常州天安數(shù)碼城項(xiàng)目，住宅部分總建筑面積371700平方米，開(kāi)工比例為0，商業(yè)部分總建筑面積458400平方米，開(kāi)工比例11.95%。 　　值得注意的是，包括上海在內(nèi)，天安中國(guó)在內(nèi)地的這些未開(kāi)工或低開(kāi)工率的項(xiàng)目，土地取得時(shí)間普遍較早，甚至包括了多幅2000年以前的土地，較早取得的地塊追溯到了1994年，至今依然零開(kāi)工率，土地在手時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近17年之久。 　　如此長(zhǎng)時(shí)間跨度背后，除了令人疑惑的囤地、閑置問(wèn)題外，則是實(shí)實(shí)在在的土地升值帶來(lái)的巨額回報(bào)。 　　以天安豪園為例，根據(jù)官方渠道披露的上海市有償使用地塊匯總表（2003年1－4月）顯示，上述項(xiàng)目所在的七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊[閔字（2003）049號(hào)]地塊面積136340平方米，容積率1.4，中標(biāo)價(jià)為112889520元，實(shí)際出讓金為33866856元。 　　計(jì)算可知，該地塊以中標(biāo)價(jià)計(jì)算的樓板價(jià)為591元/平方米，若以實(shí)際出讓金價(jià)格計(jì)算，僅有177元/平方米。8年之后，如今七區(qū)的房?jī)r(jià)早已突破20000元/平方米，此間樓板價(jià)上漲超過(guò)113倍。 　　另?yè)?jù)記者了解，在8年超百倍增值收益之外，當(dāng)年該地塊出讓是開(kāi)發(fā)商方面與松江區(qū)土地管理局簽訂協(xié)議之后通過(guò)“邀標(biāo)出讓”形式獲得，更讓業(yè)內(nèi)對(duì)這樣的超額收益有了另一層理解。 百倍增值背后的土地閑置真相 　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，固然，每個(gè)囤地或者閑置多年未開(kāi)工的項(xiàng)目，都有其堂而皇之的理由，但這些理由并不能經(jīng)得起追問(wèn)。 　　對(duì)于天安別墅二期的長(zhǎng)時(shí)間停工的原因，來(lái)自洞涇鎮(zhèn)城市發(fā)展建設(shè)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法是：一是動(dòng)遷問(wèn)題，于2009年才真正解決拆遷戶問(wèn)題；二是松江區(qū)土地規(guī)劃管理局在2009年出臺(tái)的“經(jīng)濟(jì)適用房”政策影響到了該項(xiàng)目施工的正常推進(jìn)，“停工是強(qiáng)制性實(shí)施的”。 　　但另?yè)?jù)相關(guān)材料記載，該項(xiàng)目2010年5月上旬仍處于方案設(shè)計(jì)階段，到目前施工圖設(shè)計(jì)完成時(shí)間尚未確定，與上述被強(qiáng)制性停工的說(shuō)法顯然不無(wú)矛盾。 　　閔行區(qū)規(guī)土局方面對(duì)天安豪園停工的原因表述則是：閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊，2003年3月18日經(jīng)閔府土（2003）110號(hào)文批準(zhǔn)一期用地，天安豪園的項(xiàng)目公司上海海峽思泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（天安中下）通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)方式取得了土地使用權(quán)，停工近兩年原因主要是動(dòng)拆遷原因和規(guī)劃調(diào)整。規(guī)劃調(diào)整主要涉及：一是地塊出讓后，根據(jù)市城七區(qū)規(guī)劃的要求新增兩條市政道路；二是**9號(hào)線開(kāi)發(fā)時(shí)臨時(shí)借地和增加了變電站、風(fēng)井、出口等需從出讓地塊中劃出的土地；三是由于七寶鎮(zhèn)受環(huán)評(píng)影響，原已批的部分動(dòng)遷基地?zé)o法建設(shè)，政府?dāng)M將該地塊全部調(diào)整為動(dòng)遷房建設(shè)。其中動(dòng)拆遷原因是地塊未開(kāi)發(fā)完成的主要原因之一，因?yàn)樵摰貕K當(dāng)時(shí)屬于毛地出讓。 　　不過(guò)，該項(xiàng)目公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)停工的理由又截然不同：項(xiàng)目停工無(wú)法進(jìn)行的關(guān)鍵是2戶居民造成的較后部分地下車庫(kù)無(wú)法進(jìn)行，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的竣工以及交付。 　　來(lái)自天安豪園項(xiàng)目施工方 上海新馬集團(tuán)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人的說(shuō)法是，整個(gè)項(xiàng)目自2007年底開(kāi)工至2008年中完成主體5棟樓后，開(kāi)發(fā)商只支付了部分工程款，整個(gè)主體項(xiàng)目工程尚未結(jié)清。隨后，天安中國(guó)方面與總包單位上海四建達(dá)成停工協(xié)議，期限為一年。如今一年期限早已超出，停工期限還在無(wú)限期延長(zhǎng)。 　　截至記者發(fā)稿，來(lái)自閔行區(qū)規(guī)土局的消息稱，天安豪園地塊已納入?yún)^(qū)閑置地塊追蹤調(diào)查。區(qū)規(guī)土局將盡快和開(kāi)發(fā)商簽訂較后一份補(bǔ)充合同，確定較后的復(fù)工和竣工時(shí)間，如在規(guī)定竣工時(shí)間內(nèi)沒(méi)有竣工，政府將回收該地塊。 香港老牌房企天安中國(guó)在內(nèi)地多處囤地 　　[提要]香港老牌地產(chǎn)公司天安中國(guó)在內(nèi)地項(xiàng)目存在長(zhǎng)期停工及相關(guān)地塊長(zhǎng)期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個(gè)項(xiàng)目 天安豪園、天安別墅二期天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目、天安花園三期GS項(xiàng)目等相關(guān)工程被爆長(zhǎng)期未開(kāi)工，土地取得時(shí)間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置…… 　　香港地產(chǎn)商在內(nèi)地習(xí)慣于捂地待漲的“投資策略”，真正被處理的少之又少，業(yè)內(nèi)都已經(jīng)習(xí)以為常了。 　　據(jù)知情人士較新爆料，香港老牌地產(chǎn)公司天安中國(guó)在內(nèi)地項(xiàng)目存在長(zhǎng)期停工及相關(guān)地塊長(zhǎng)期閑置的情況。僅在上海一地，就有數(shù)個(gè)項(xiàng)目 天安豪園、天安別墅二期天安陽(yáng)光半島項(xiàng)目、天安花園三期GS項(xiàng)目等相關(guān)工程被爆長(zhǎng)期未開(kāi)工，土地取得時(shí)間均至少在2005年前，涉嫌土地閑置。 　　相關(guān)資料還顯示，天安中國(guó)部分項(xiàng)目所涉土地，并非公開(kāi)招拍掛途徑獲得，土地成本低廉，部分地塊所在區(qū)域房?jī)r(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米，但其當(dāng)年的拿地成本樓板價(jià)僅數(shù)百元。 　　類似的土地開(kāi)發(fā)行為帶來(lái)的另一種后果是，“經(jīng)驗(yàn)”不及港資大鱷的其他眾多開(kāi)發(fā)商，紛紛效仿這種“投資策略”，土地囤積、閑置屢禁不止。 　　進(jìn)入3月，新一輪的土地調(diào)控已然展開(kāi)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)、黨組書(shū)記、國(guó)家土地總督察徐紹史表示，今年閑置土地仍將是打擊的；上海市副市長(zhǎng)沈駿日前在該市專項(xiàng)整治工作動(dòng)員時(shí)表示，上海將在全市范圍開(kāi)展規(guī)劃和土地領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治工作，3月上旬為準(zhǔn)備階段，3月下旬至9月自查、互查，10月到12月進(jìn)行整改。 　　但本報(bào)記者調(diào)查了解的對(duì)囤地、閑置土地等相關(guān)行為的整治，力度依然不足以令這些港資開(kāi)發(fā)商改變這種慣用的“投資策略”，而背后的原因，顯然更為復(fù)雜。

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