自９日起中國人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過去４個月中第三次加息。另外存款準備金率經(jīng)７次提高后，也達到１９％的歷史峰值。專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。 　　此次金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率上調(diào)后，五年期以上貸款利率達到６．６％。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)０．２０個百分點，由４．３０％上調(diào)至４．５０％。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，以頭套房商業(yè)貸款１００萬元２０年期限為例，加息后月供增加１１７元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加，市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實質(zhì)性取消頭套房貸款利率優(yōu)惠，這比加息更有殺傷力。 　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，擠出投機、投資和保值需求之后，僅靠自住需求房地產(chǎn)行業(yè)無法維持穩(wěn)定的銷量，也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發(fā)商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實。 　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源７２４９４億元，比上年增長２５．４％。但較明顯的特點就是，利用外資、自籌資金增速較快，與２００９年的數(shù)據(jù)相比，２０１０年國內(nèi)貸款的占比從２０％下降到１７％，自籌資金則從３１％上升到３７％，而開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時，高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產(chǎn)公司，其經(jīng)營狀況也已成為監(jiān)管部門的跟蹤對象。 ＳＯＨＯ董事長潘石屹認為，存款準備金率每提高０．５個百分點，意味著又有３５００億元的資金被凍結(jié)。這與普遍增加資金使用成本的加息不同，在資金緊張而銀行貸款成本較低時，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)才能貸到款。因此上調(diào)存款準備金率將加速房地產(chǎn)企業(yè)分化。 　　不僅如此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年４月中旬以來，２１家地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，預(yù)計募資４３２億元，其中，僅有ＳＴ東源、道博股份、萬澤股份通過了證監(jiān)會批準。 　　在資金壓力下，一些香港上市的內(nèi)地開發(fā)商已開始加速多元化融資途徑，其中，發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金等融資方式被廣泛應(yīng)用。碧桂園和恒大地產(chǎn)新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資。但房企海外融資代價也十分高昂，以恒大地產(chǎn)為例，今年１月１４日發(fā)行的５年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為７．５％和９．２５％，而在２０１０年１月和４月恒大先后兩次發(fā)行共１３．５億美元債券時的利率竟高達１３％。更有房企融資成本高達１５％，這種融資方式也被業(yè)內(nèi)人士批評為“飲鴆止渴”。 　　此外，房地產(chǎn)信托融資難度也面臨加大的趨勢。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資也逐步減少，２０１０年１０月份，共有２５３款信托產(chǎn)品，其中，資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的有５７款，占比２２．５３％。而到去年１２月份，在３０２款信托融資品種中，流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的只有２９款，占比下降為９．６％。 　　戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏稱，一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力，全面收緊房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。如果一系列政策嚴格執(zhí)行，實力相對不足的開發(fā)商將頭當其沖遭遇資金“斷鏈”危險。近期已有不少房企通過尋找股東入股、項目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局，一段時間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。 　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認為，今年開發(fā)商“不差錢”的局面將改變，部分企業(yè)將面臨被迫降價促銷進行資金回籠，這也有助于房價適當回調(diào)。 自９日起中國人民銀行再次上調(diào)人民幣存貸款利率，這也是過去４個月中第三次加息。另外存款準備金率經(jīng)７次提高后，也達到１９％的歷史峰值。專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。 　　此次金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率上調(diào)后，五年期以上貸款利率達到６．６％。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調(diào)０．２０個百分點，由４．３０％上調(diào)至４．５０％。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱，以頭套房商業(yè)貸款１００萬元２０年期限為例，加息后月供增加１１７元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加，市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實質(zhì)性取消頭套房貸款利率優(yōu)惠，這比加息更有殺傷力。 　　國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認為，擠出投機、投資和保值需求之后，僅靠自住需求房地產(chǎn)行業(yè)無法維持穩(wěn)定的銷量，也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發(fā)商而言，銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是，從去年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經(jīng)是既成事實。 　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源７２４９４億元，比上年增長２５．４％。但較明顯的特點就是，利用外資、自籌資金增速較快，與２００９年的數(shù)據(jù)相比，２０１０年國內(nèi)貸款的占比從２０％下降到１７％，自籌資金則從３１％上升到３７％，而開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時，高價購地、跨業(yè)經(jīng)營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產(chǎn)公司，其經(jīng)營狀況也已成為監(jiān)管部門的跟蹤對象。

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