綜合消息今年1月1日起，海南省開始境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南國際旅游島的建設(shè)又邁出實質(zhì)性的一步。同時，相關(guān)的旅游地產(chǎn)的概念也再一次引起人們的普遍關(guān)注。 　　調(diào)控步步緊逼房企紛紛轉(zhuǎn)型 　　近年來，尤其是在剛剛過去的“調(diào)控之年”2010年，國家對樓市的調(diào)控措施密集出臺，步步緊逼的嚴厲調(diào)控意味著中國樓市在宏觀政策環(huán)境層面面臨的壓力越來越大。事實上，由于大多數(shù)調(diào)控措施均主要指向普通住宅市場，在調(diào)控日益常態(tài)化的形勢下，中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的以住宅開發(fā)為主的業(yè)務(wù)和盈利模式已經(jīng)難以長久持續(xù)。為了規(guī)避調(diào)控和順應(yīng)形勢的變化，眾多房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，進軍商業(yè)地產(chǎn)、投身私募或轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市；許多房企則把目光瞄向了旅游地產(chǎn)這個調(diào)控火力明顯較小的領(lǐng)域。 　　“住宅市場飽受宏觀調(diào)控之困，商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，且還存在‘商住倒掛’的現(xiàn)象，對于資金實力雄厚的企業(yè)而言，旅游地產(chǎn)是個不錯的選擇?！北本┦心硣蟹康禺a(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負責人表示。 　　旅游地產(chǎn)開發(fā)較為典型的區(qū)域便是近一年多來熱炒的海南地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)中已經(jīng)有超過60家在海南進行房地產(chǎn)開發(fā)。雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等開發(fā)商已經(jīng)或正在搶灘海南。同時，各標桿房企也加強在全國范圍內(nèi)對旅游地產(chǎn)布局：去年6-9月間，萬達率多支“聯(lián)合艦隊”斥巨資在各地投入多個旅游度假區(qū)項目；近3個月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)斥資54億元拿下煙臺、玉溪等地塊，打造旅游地產(chǎn)項目…… 　　泥沙俱下旅游地產(chǎn)亂象叢生 　　開發(fā)商借勢變相圈地，“旅游”、“地產(chǎn)”成了兩層皮 　　據(jù)統(tǒng)計，中國至少27個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，由此可見地方政府對旅游業(yè)的重視。同時，中國已是世界第四大旅游消費國，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長。“旅游”與“地產(chǎn)”的碰撞，撮合了地方政府與開發(fā)商的“聯(lián)姻”。 　　把旅游地產(chǎn)作為拉動地方GDP的動力之一，地方政府頻繁出臺優(yōu)惠措施。實際上，部分旅游地產(chǎn)項目本身就是地方政府的招商引資項目。旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項目都是在城市邊緣地帶，開發(fā)商必須承擔起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項目、酒店項目等配套，所以政府也會做出一定的讓利。 　　其實，“醉翁之意不在酒”，對于開發(fā)商而言，土地才是較重要的。事實上，很多旅游地產(chǎn)項目的地塊并沒有經(jīng)過招拍掛程序，常常是開發(fā)商和地方政府協(xié)商以后，只是走個過場。在一些偏遠地區(qū)，地方政府急于改善當?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。在這樣的情形下，作為一種補償，開發(fā)商拿地的價格相對就比較低。 　　三亞天澤湖畔營銷總監(jiān)胡楠木表示，從全國來看，旅游地產(chǎn)發(fā)展較成熟的地區(qū)就是海南，但從真正的意義上來說，海南并沒有真正的旅游地產(chǎn)項目。在其看來，目前“旅游”與“地產(chǎn)”的結(jié)合還不夠緊密，還是兩條線并行，沒有接軌。 　　這也是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的一個怪圈，甚至被打上“借旅游地產(chǎn)之名變相圈地”的嫌疑。廣東刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓指出，目前旅游地產(chǎn)的問題就是借發(fā)展旅游之名，運作房地產(chǎn)開發(fā)項目，以突破限制嚴格的房產(chǎn)調(diào)控政策。從目前情況來看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項目附帶的房地產(chǎn)項目。這或許是繼華僑城主營的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式后，其他開發(fā)商群起效仿較后卻無疾而終的緣故。 　　中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究主任宋丁指出，在目前旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展中，存在一個重大問題：在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開發(fā)商的面目出現(xiàn)的。 　　宋丁表示，“我們接觸過的幾個大項目都出現(xiàn)過這種問題，他們在前期的規(guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當開發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項目都擱淺了?！? 　　早前，萬達入主云南滇池國家旅游度假區(qū)就上演過這樣的插曲。2003年，萬達和昆明滇池旅游度假區(qū)管委會簽訂協(xié)議，計劃在滇池旁打造大型旅游度假項目，規(guī)劃中包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、旅游風情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、聯(lián)排別墅、獨立別墅等。然而，住宅項目開發(fā)至第六期，其主題公園卻遲遲未開工。較終，昆明市政府于2007年從萬達手中收回了閑置已久的旅游項目土地。 　　國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目應(yīng)堅決地走“旅游”和“地產(chǎn)”融合發(fā)展的道路。 　　另外，由于旅游地產(chǎn)所占土地遠大于普通的房地產(chǎn)項目，也容易產(chǎn)生跑馬圈地之嫌。“開發(fā)商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內(nèi)動工開發(fā)、兩年之內(nèi)必須完成工程比例’的限制?！钡禺a(chǎn)專家鄧浩志透露說，因為上千畝地塊的土地使用權(quán)并不是一次性拿下，開發(fā)商和政府只是簽訂了類似協(xié)議，開發(fā)完再拿，但實際這樣的行為有囤地嫌疑。 開發(fā)商變相圈地原因復(fù)雜 　　開發(fā)商借旅游地產(chǎn)變相圈地，部分原因在于開發(fā)商，部分原因在于地方政府。 　　頭先，通過囤地，一方面，開發(fā)商通過時間差、價格差獲得土地增值利潤，盡可能大地獲取土地；另一方面，開發(fā)商再以當前該地區(qū)的地價為參照，以計算土地盈利后的地價作為成本，再設(shè)計房價獲取房屋開發(fā)利潤。 　　其次，由于單純?nèi)Φ囟诜e、炒賣土地的風險很小，比開發(fā)房屋的投入也要小很多，而土地賣出之后往往可能獲得比開發(fā)和銷售房產(chǎn)更高的利潤，一些開發(fā)商成為純粹的土地商人，他們只求等待地價上漲之后，將土地賣出，獲取土地升值利潤。這造成一些開發(fā)商只囤積購賣土地而不開發(fā)房子。 　　再次，旅游地產(chǎn)項目所處的地塊往往具有較強的的自然景觀價值或人文價值，具有較大的稀缺性，區(qū)域巨大，這也成為開發(fā)商傾向于大規(guī)模跑馬圈地，卻緩于項目開發(fā)的重要誘因。 　　而刺激上述動因的一個重要因素則是不正常的房價持久上漲的預(yù)期。由于房價預(yù)期扭曲，房價持續(xù)上漲，面包的價格漲高了，面粉的價格也看漲，于是地價也被抬高。而地方政府處于政績和利益的考慮，樂于見到地價上漲，甚至以各種手段推升地價。 　　同時，的土地政策沒有被地方政府徹底地貫徹執(zhí)行，是更直接、更有力的推動因素。國家多年來多次出臺政策打擊土地投機行為，但是這些政策幾乎沒得到有力的執(zhí)行。一些地方政府，在土地財政和個人利益的驅(qū)動下，對于國家政策陽奉陰違，樂于和開發(fā)商協(xié)同操作，把地價推高，以抬高后續(xù)土地的賣價而獲得更多的賣地收入。 　　例如，據(jù)一位不愿透露姓名的海南地產(chǎn)商稱，一份有關(guān)部門截止到2009年9月底的囤地名單顯示，名單榜上有名者基本都是些小魚小蝦，除了羅牛山、華潤等少數(shù)知名企業(yè)海南閑置用地“在案”，其它的大型房企并未出現(xiàn)。真正的大鱷，其間利益錯綜復(fù)雜。即使對認定閑置土地的羅牛山、華潤而言，也未有特別懲誡。華潤海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤石梅灣旅游開發(fā)有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項目，約定開工日期為2006年6月30日，由于企業(yè)自身原因，至2009年9月30日尚未動工。 　　旅游地產(chǎn)高收益的背后暗藏高風險 　　盡管旅游地產(chǎn)可為房企帶來較高收益，然而，高收益同樣意味著更高的風險。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠離城區(qū)，拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運營成本高、收益周期冗長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。 　　“風險系數(shù)非常大，目前開發(fā)商拿下的都是二三線城市的郊區(qū)地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來?！比f聯(lián)證券研發(fā)副總黃鵬認為，涉及旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項目，其投資巨大，若在市況不佳時，可能會影響開發(fā)商的資金鏈。 　　以知名旅游地產(chǎn)開發(fā)商華僑城為例，其主營的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式，一次性投入資金很大，營運成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻大約80%的利潤，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會所、娛樂設(shè)施等都有很大風險。以華僑城在北京的歡樂谷項目為例，2001年華僑城開始與當?shù)卣M行接觸，2002年簽訂項目合同，2006年歡樂谷試營業(yè)，這是時間不短的培養(yǎng)期。 旅游風景區(qū)“人見人愛”，面臨被過度開發(fā)風險 　　當前，無序開發(fā)旅游風景區(qū)的行為已經(jīng)隨處可見。不但是旅游地產(chǎn)開發(fā)商，包括地方政府和旅游經(jīng)營管理部門，都熱衷于在保護區(qū)內(nèi)大興土木。旅游風景區(qū)因其獨特的自然資源和人文價值，正面臨“人見人愛”的局面，一些權(quán)勢部門和資本都想染指。一些地方則變相出讓旅游風景資源及其土地，使旅游風景區(qū)出現(xiàn)了扭曲的產(chǎn)業(yè)化定位，背離了公益的開發(fā)方向，走向危險道路。更為可怕的是，這一現(xiàn)象大有愈演愈烈之勢，旅游風景區(qū)保護困境突圍已迫在眉睫。 　　專家認為，在旅游開發(fā)的名義下，我國旅游風景區(qū)正遭受著有史以來較嚴重的破壞。由于錯位開發(fā)，那些較精華、較優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)，正成為城市的鬧市區(qū)、平庸的商業(yè)區(qū)，甚至成為權(quán)勢部門和資本的附屬品。 　　風景名勝保護困境源于制度上的缺失 　　北京大學世界遺產(chǎn)研究主任謝凝高教授認為，風景名勝的管理涉及規(guī)劃、建設(shè)、林業(yè)、文化、文物等各系統(tǒng)，關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理體制不順。較后造成的結(jié)果就是決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在利益局限性，盲目地追求以旅游拉動經(jīng)濟發(fā)展，搞招商引資，搞房地產(chǎn)開發(fā)，以此作為自己的政績。 　　體制缺陷導(dǎo)致的另一個問題，是國家旅游風景區(qū)仍由各地管理保護，通過門票開發(fā)資金來保護。國家財政幾乎沒有資金投到旅游風景區(qū)，導(dǎo)致許多旅游風景區(qū)因此不得不走上“靠山吃山”“以景養(yǎng)景”的道路，較后過度開發(fā)，損失慘重。 　　宋林飛更指出法律制度上存在的諸多問題，如相關(guān)領(lǐng)域只有條例沒有法律、專業(yè)“拍腦袋”隨時可以改變建設(shè)規(guī)劃、旅游管理執(zhí)法沒有強制性措施等題，如

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