海南省開(kāi)始境外旅客購(gòu)物離境退稅政策試點(diǎn)。至此，海南國(guó)際旅游島的建設(shè)又邁出實(shí)質(zhì)性的一步。同時(shí)，相關(guān)的旅游地產(chǎn)的概念也再一次引起人們的普遍關(guān)注。

　　調(diào)控步步緊逼房企紛紛轉(zhuǎn)型

　　近年來(lái)，尤其是在剛剛過(guò)去的“調(diào)控之年”2010年，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控措施密集出臺(tái)，步步緊逼的嚴(yán)厲調(diào)控意味著中國(guó)樓市在宏觀政策環(huán)境層面面臨的壓力越來(lái)越大。事實(shí)上，由于大多數(shù)調(diào)控措施均主要指向普通住宅市場(chǎng)，在調(diào)控日益常態(tài)化的形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的以住宅開(kāi)發(fā)為主的業(yè)務(wù)和盈利模式已經(jīng)難以長(zhǎng)久持續(xù)。為了規(guī)避調(diào)控和順應(yīng)形勢(shì)的變化，眾多房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、投身私募或轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市;許多房企則把目光瞄向了旅游地產(chǎn)這個(gè)調(diào)控火力明顯較小的領(lǐng)域。

　　“住宅市場(chǎng)飽受宏觀調(diào)控之困，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，且還存在‘商住倒掛’的現(xiàn)象，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)而言，旅游地產(chǎn)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。”北京市某國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為典型的區(qū)域便是近一年多來(lái)熱炒的海南地區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已經(jīng)有超過(guò)60家在海南進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雅居樂(lè)、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商已經(jīng)或正在搶灘海南。同時(shí)，各標(biāo)桿房企也加強(qiáng)在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)布局：去年6-9月間，萬(wàn)達(dá)率多支“聯(lián)合艦隊(duì)”斥巨資在各地投入多個(gè)旅游度假區(qū)項(xiàng)目;近3個(gè)月內(nèi)，龍湖地產(chǎn)斥資54億元拿下煙臺(tái)、玉溪等地塊，打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目……

　　泥沙俱下旅游地產(chǎn)亂象叢生

　　亂象一 開(kāi)發(fā)商借勢(shì)變相圈地，“旅游”、“地產(chǎn)”成了兩層皮

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)至少27個(gè)省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)地方政府對(duì)旅游業(yè)的重視。同時(shí)，中國(guó)已是世界第四大旅游消費(fèi)國(guó)，度假型置業(yè)需求更是以每年24%以上的速度增長(zhǎng)。“旅游”與“地產(chǎn)”的碰撞，撮合了地方政府與開(kāi)發(fā)商的“聯(lián)姻”。

　　把旅游地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方GDP的動(dòng)力之一，地方政府頻繁出臺(tái)優(yōu)惠措施。實(shí)際上，部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是地方政府的招商引資項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是在城市邊緣地帶，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)起部分的政府職能，投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套，所以政府也會(huì)做出一定的讓利。

　　其實(shí)，“醉翁之意不在酒”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，土地才是較重要的。事實(shí)上，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊并沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛程序，常常是開(kāi)發(fā)商和地方政府協(xié)商以后，只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。在這樣的情形下，作為一種補(bǔ)償，開(kāi)發(fā)商拿地的價(jià)格相對(duì)就比較低。

　　三亞天澤湖畔營(yíng)銷總監(jiān)胡楠木表示，從全國(guó)來(lái)看，旅游地產(chǎn)發(fā)展較成熟的地區(qū)就是海南，但從真正的意義上來(lái)說(shuō)，海南并沒(méi)有真正的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。在其看來(lái)，目前“旅游”與“地產(chǎn)”的結(jié)合還不夠緊密，還是兩條線并行，沒(méi)有接軌。

　　這也是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的一個(gè)怪圈，甚至被打上“借旅游地產(chǎn)之名變相圈地”的嫌疑。廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓指出，目前旅游地產(chǎn)的問(wèn)題就是借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以突破限制嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策。從目前情況來(lái)看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這或許是繼華僑城主營(yíng)的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式后，其他開(kāi)發(fā)商群起效仿較后卻無(wú)疾而終的緣故。

　　中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究主任宋丁指出，在目前旅游地產(chǎn)的迅速發(fā)展中，存在一個(gè)重大問(wèn)題：在華僑城由旅游向地產(chǎn)擴(kuò)張的模式成功之后，各種所謂的“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”就出現(xiàn)了，而且更多的是以純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的面目出現(xiàn)的。

　　宋丁表示，“我們接觸過(guò)的幾個(gè)大項(xiàng)目都出現(xiàn)過(guò)這種問(wèn)題，他們?cè)谇捌诘囊?guī)劃根本就不能用，地方政府不批。當(dāng)開(kāi)發(fā)商給予承諾、地方政府交地之后，他們往往是集中力量蓋房子，他們拿出的規(guī)劃大多都是房地產(chǎn)規(guī)劃，然后是象征性地做了旅游項(xiàng)目的規(guī)劃，這是地方政府不能夠容忍的，所以很多項(xiàng)目都擱淺了。”

　　早前，萬(wàn)達(dá)入主云南滇池國(guó)家旅游度假區(qū)就上演過(guò)這樣的插曲。2003年，萬(wàn)達(dá)和昆明滇池旅游度假區(qū)管委會(huì)簽訂協(xié)議，計(jì)劃在滇池旁打造大型旅游度假項(xiàng)目，規(guī)劃中包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅等。然而，住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至第六期，其主題公園卻遲遲未開(kāi)工。較終，昆明市政府于2007年從萬(wàn)達(dá)手中收回了閑置已久的旅游項(xiàng)目土地。

　　國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)決地走“旅游”和“地產(chǎn)”融合發(fā)展的道路。

　　另外，由于旅游地產(chǎn)所占土地遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也容易產(chǎn)生跑馬圈地之嫌。“開(kāi)發(fā)商拿下的上千畝地塊不受‘一年之內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)、兩年之內(nèi)必須完成工程比例’的限制。”地產(chǎn)專家鄧浩志透露說(shuō)，因?yàn)樯锨М€地塊的土地使用權(quán)并不是一次性拿下，開(kāi)發(fā)商和政府只是簽訂了類似協(xié)議，開(kāi)發(fā)完再拿，但實(shí)際這樣的行為有囤地嫌疑。

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　　開(kāi)發(fā)商變相圈地原因復(fù)雜

　　開(kāi)發(fā)商借旅游地產(chǎn)變相圈地，部分原因在于開(kāi)發(fā)商，部分原因在于地方政府。

　　頭先，通過(guò)囤地，一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)時(shí)間差、價(jià)格差獲得土地增值利潤(rùn)，盡可能大地獲取土地;另一方面，開(kāi)發(fā)商再以當(dāng)前該地區(qū)的地價(jià)為參照，以計(jì)算土地盈利后的地價(jià)作為成本，再設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)獲取房屋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　其次，由于單純?nèi)Φ囟诜e、炒賣(mài)土地的風(fēng)險(xiǎn)很小，比開(kāi)發(fā)房屋的投入也要小很多，而土地賣(mài)出之后往往可能獲得比開(kāi)發(fā)和銷售房產(chǎn)更高的利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商成為純粹的土地商人，他們只求等待地價(jià)上漲之后，將土地賣(mài)出，獲取土地升值利潤(rùn)。這造成一些開(kāi)發(fā)商只囤積購(gòu)賣(mài)土地而不開(kāi)發(fā)房子。

　　再次，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目所處的地塊往往具有較強(qiáng)的的自然景觀價(jià)值或人文價(jià)值，具有較大的稀缺性，區(qū)域巨大，這也成為開(kāi)發(fā)商傾向于大規(guī)模跑馬圈地，卻緩于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要誘因。

　　而刺激上述動(dòng)因的一個(gè)重要因素則是不正常的房?jī)r(jià)持久上漲的預(yù)期。由于房?jī)r(jià)預(yù)期扭曲，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，面包的價(jià)格漲高了，面粉的價(jià)格也看漲，于是地價(jià)也被抬高。而地方政府處于政績(jī)和利益的考慮，樂(lè)于見(jiàn)到地價(jià)上漲，甚至以各種手段推升地價(jià)。

　　同時(shí)，的土地政策沒(méi)有被地方政府徹底地貫徹執(zhí)行，是更直接、更有力的推動(dòng)因素。國(guó)家多年來(lái)多次出臺(tái)政策打擊土地投機(jī)行為，但是這些政策幾乎沒(méi)得到有力的執(zhí)行。一些地方政府，在土地財(cái)政和個(gè)人利益的驅(qū)動(dòng)下，對(duì)于國(guó)家政策陽(yáng)奉陰違，樂(lè)于和開(kāi)發(fā)商協(xié)同操作，把地價(jià)推高，以抬高后續(xù)土地的賣(mài)價(jià)而獲得更多的賣(mài)地收入。

　　例如，據(jù)一位不愿透露姓名的海南地產(chǎn)商稱，一份有關(guān)部門(mén)截止到2009年9月底的囤地名單顯示，名單榜上有名者基本都是些小魚(yú)小蝦，除了羅牛山、華潤(rùn)等少數(shù)知名企業(yè)海南閑置用地“在案”，其它的大型房企并未出現(xiàn)。真正的大鱷，其間利益錯(cuò)綜復(fù)雜。即使對(duì)認(rèn)定閑置土地的羅牛山、華潤(rùn)而言，也未有特別懲誡。華潤(rùn)海南4宗土地被列為閑置，隸屬于海南華潤(rùn)石梅灣旅游開(kāi)發(fā)有限公司的這4幅地塊，均為2005年12月22日取得的旅游用地項(xiàng)目，約定開(kāi)工日期為2006年6月30日，由于企業(yè)自身原因，至2009年9月30日尚未動(dòng)工。

　　   亂象二 旅游地產(chǎn)高收益的背后暗藏高風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管旅游地產(chǎn)可為房企帶來(lái)較高收益，然而，高收益同樣意味著更高的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式屬于后期盈利型，由于地塊通常遠(yuǎn)離城區(qū)，拿地政策優(yōu)惠，通常前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營(yíng)成本高、收益周期冗長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　“風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)非常大，目前開(kāi)發(fā)商拿下的都是二三線城市的郊區(qū)地塊，其配套不完善，不可能馬上就旺起來(lái)。”萬(wàn)聯(lián)證券研發(fā)副總黃鵬認(rèn)為，涉及旅游、商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，其投資巨大，若在市況不佳時(shí)，可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

　　以知名旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商華僑城為例，其主營(yíng)的主題公園+酒店+地產(chǎn)模式，一次性投入資金很大，營(yíng)運(yùn)成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長(zhǎng)性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻(xiàn)大約80%的利潤(rùn)，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費(fèi)人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會(huì)所、娛樂(lè)設(shè)施等都有很大風(fēng)險(xiǎn)。以華僑城在北京的歡樂(lè)谷項(xiàng)目為例，2001年華僑城開(kāi)始與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行接觸，2002年簽訂項(xiàng)目合同，2006年歡樂(lè)谷試營(yíng)業(yè)，這是時(shí)間不短的培養(yǎng)期。

　　亂象三 旅游風(fēng)景區(qū)“人見(jiàn)人愛(ài)”，面臨被過(guò)度開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)前，無(wú)序開(kāi)發(fā)旅游風(fēng)景區(qū)的行為已經(jīng)隨處可見(jiàn)。不但是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括地方政府和旅游經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)，都熱衷于在保護(hù)區(qū)內(nèi)大興土木。旅游風(fēng)景區(qū)因其獨(dú)特的自然資源和人文價(jià)值，正面臨“人見(jiàn)人愛(ài)”的局面，一些權(quán)勢(shì)部門(mén)和資本都想染指。一些地方則變相出讓旅游風(fēng)景資源及其土地，使旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)了扭曲的產(chǎn)業(yè)化定位，背離了公益的開(kāi)發(fā)方向，走向危險(xiǎn)道路。更為可怕的是，這一現(xiàn)象大有愈演愈烈之勢(shì)，旅游風(fēng)景區(qū)保護(hù)困境突圍已迫在眉睫。

　　專家認(rèn)為，在旅游開(kāi)發(fā)的名義下，我國(guó)旅游風(fēng)景區(qū)正遭受著有史以來(lái)較嚴(yán)重的破壞。由于錯(cuò)位開(kāi)發(fā)，那些較精華、較優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)，正成為城市的鬧市區(qū)、平庸的商業(yè)區(qū)，甚至成為權(quán)勢(shì)部門(mén)和資本的附屬品。

　　風(fēng)景名勝保護(hù)困境源于制度上的缺失

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