漸去的2010年，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，尤甚。 　　但在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年初至11月的全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，沒(méi)有任何一個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。 　　造成這個(gè)事實(shí)的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè) 的“支柱地位”。 　　一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個(gè)行業(yè)，能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，帶動(dòng)客觀的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能力強(qiáng)，功勞大。 　　目前，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%。個(gè)別地區(qū)這一比例更高，有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟(jì)命脈。 　　盡管有人不斷提出尖銳的批評(píng)，并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評(píng)聲音，總顯渺小。 　　“土地財(cái)政”很難改 　　盡管在“十二五”規(guī)劃中，沒(méi)有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”，但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍難動(dòng)搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年，為保增長(zhǎng)、更為保民生，仍不得不延續(xù)擴(kuò)張性的財(cái)政政策。各級(jí)政府財(cái)政或?qū)⒚媾R巨大壓力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。 　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，土地出讓金累計(jì)1516.5832億元，是2009年全年的163.4%。 　　另?yè)?jù)來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，截至12月16日，在中原監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中，上海2010年土地出讓金收入已達(dá)到1417億元。這一數(shù)據(jù)，環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達(dá)40%。 　　此外，2010年12月，受到歲末因素影響全國(guó)各地出現(xiàn)不同量級(jí)“地王”。這些均說(shuō)明，在現(xiàn)行的稅費(fèi)政策下，房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的如此巨大的財(cái)政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財(cái)政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動(dòng)。 　　地方政府的財(cái)政收入命脈被掌握在土地手中，這便推高了地價(jià)并造出了一個(gè)個(gè)地王，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)高都在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)較終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購(gòu)房者購(gòu)單。同時(shí)又反作用于房?jī)r(jià)，形成新的房地產(chǎn)泡沫。 　　盡管2010年末國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析，由于集中的財(cái)政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變，因此“土地財(cái)政”的困境亦不會(huì)發(fā)生根本變化，意即高房?jī)r(jià)不會(huì)松動(dòng)。 下一步調(diào)控很難猜 　　2010年末，分析師們都在預(yù)測(cè)2011年的樓市政策。很多人認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)的調(diào)控將趨向于常態(tài)。這或許意味著中國(guó)一線城市的房地產(chǎn)住宅價(jià)格將難以出現(xiàn)過(guò)于迅猛的漲幅。 　　一些證券公司研究認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)調(diào)控以“鞏固”為主，保障房和房產(chǎn)稅或是未來(lái)調(diào)控的主要方向。肇始自2010年初的調(diào)控或?qū)儆陂L(zhǎng)期性制度性安排，不排除階段性放松可能。從本輪調(diào)控發(fā)生的時(shí)代背景及方式上看，政府或許希望借助此輪調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能。因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增收仍需地產(chǎn)支持。因此地產(chǎn)調(diào)控的底線是“不能傷及經(jīng)濟(jì)”。若“情況出現(xiàn)變化”，政策也可能作出改變。 　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，2010年備受打擊的投機(jī)和投資性需求或持續(xù)受到“限購(gòu)令”影響難以出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。由此差異信貸手段或許不會(huì)再被使用。轉(zhuǎn)而出現(xiàn)的可能是房產(chǎn)稅以及其他房地產(chǎn)行業(yè)政策。 　　幾乎所有分析師都認(rèn)為，影響2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)較重要的因素依舊是貨幣政策。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議顯示，未來(lái)中國(guó)將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策。而后，央行對(duì)此解釋稱以M2（廣義貨幣）為主的貨幣供應(yīng)總量增長(zhǎng)，應(yīng)降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平，而貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策較主要的任務(wù)。 　　貨幣政策更加謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強(qiáng)。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產(chǎn)業(yè)資金面。 　　不過(guò)，略顯收緊的貨幣政策，以及未來(lái)或?qū)⑷珖?guó)鋪開(kāi)的房產(chǎn)稅，到底能對(duì)2011年房?jī)r(jià)帶來(lái)多少抑制作用，無(wú)人能預(yù)見(jiàn)。 　　房企資金鏈很難卡 　　自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，一些分析人士及業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家能否用調(diào)控手段收緊房企流動(dòng)性 ，導(dǎo)致其降價(jià)銷售，是衡量調(diào)控成功與否的關(guān)鍵。 　　其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈并沒(méi)有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財(cái)報(bào)來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流狀況仍然安全，截至9月末，上市公司手持貨幣現(xiàn)金環(huán)比二季度末上升8%，現(xiàn)金和流動(dòng)負(fù)債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負(fù)債率由中期的58.8%上升至60.5%，長(zhǎng)債比例進(jìn)一步提升，資產(chǎn)整體安全度仍較高。 　　易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長(zhǎng)楊紅旭撰文認(rèn)為，2010年1月M1（狹義貨幣 ）增幅高達(dá)39%，是近十幾年來(lái)的歷史高值，說(shuō)明流動(dòng)性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過(guò)近十年來(lái)約18%的歷史均值，所以說(shuō)流動(dòng)性依然充裕，這是促使資產(chǎn)價(jià)格上漲的重要推力。 　　而由于貨幣供應(yīng)不會(huì)在2011年短時(shí)間就出現(xiàn)迅速回落，因此流動(dòng)性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。 　　此外，來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款 11245億元，增長(zhǎng)25.0%；利用外資 656億元，增長(zhǎng)59.0%；自籌資金23806億元，增長(zhǎng)49.6%；其他資金27513億元，增長(zhǎng)20.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15935億元，增長(zhǎng)19.4%；個(gè)人按揭貸款7937億元，增長(zhǎng)13.2%。 　　由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴(kuò)大。這從一定程度上降低了房企對(duì)銀行信貸的依賴程度。 剛性需求很難減 　　從市場(chǎng)博弈形勢(shì)判斷，受控于城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民收入水平提高等因素控制的房產(chǎn)剛性需求將穩(wěn)定增長(zhǎng)。 　　在2011年，隨著居民收入的不斷提高，大量的資金繼續(xù)導(dǎo)入投資渠道。在國(guó)內(nèi)投資途徑不暢、銀行實(shí)際負(fù)利率的情況下，大多數(shù)居民都有投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的傾向，不管他們是否擁有實(shí)力。 　　同時(shí)，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化 進(jìn)程不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需，這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財(cái)產(chǎn)。 　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》置評(píng)說(shuō)，縱向比較中國(guó)的四個(gè)一線城市，其中北京的投資和投機(jī)性需求相較于其他三個(gè)弱小一些?！拔艺J(rèn)為現(xiàn)在各個(gè)城市的限購(gòu)政策還在慢慢釋放效力。那么這就導(dǎo)致購(gòu)購(gòu)力主要集中于剛性需求?！? 　　甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年不管中國(guó)出現(xiàn)多少套新增住房，剛性需求依然會(huì)隨著人口總數(shù)不斷增加而增加，高房?jī)r(jià)必將繼續(xù)上漲。 　　而記者采訪中發(fā)現(xiàn)，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，導(dǎo)致2011年房?jī)r(jià)上行的較重要因素則是通脹。 　　2010年的通脹味道，伴隨著被游資戲謔過(guò)的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年，從綠豆開(kāi)始，所有的農(nóng)產(chǎn)品都開(kāi)始進(jìn)入價(jià)格上升通道。盡管國(guó)家出動(dòng)政府干預(yù)手段，但是這并未能消除民眾通脹預(yù)期的增強(qiáng)。 　　有關(guān)部門預(yù)計(jì)，2011年CPI升幅目標(biāo)約在4%。多數(shù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)也同意這一預(yù)估。 　　在如此高的通脹預(yù)期之下，銀行實(shí)際負(fù)利率難以吸引社會(huì)閑散資金，而并不完善的股票市場(chǎng)亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場(chǎng)中屢屢挫敗，房地產(chǎn)無(wú)疑成為較為普及、較為穩(wěn)妥的投資方向之一。 　　房地產(chǎn)“經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位”不動(dòng)搖，流動(dòng)性充足，剛性需求穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資和投機(jī)性需求長(zhǎng)期存在……2011年，中國(guó)房?jī)r(jià)向上還是向下，答案近乎明確。 漸去的2010年，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家視為宏觀政策主導(dǎo)的一年。這對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，尤甚。 　　但在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2010年初至11月的全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，沒(méi)有任何一個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。 　　造成這個(gè)事實(shí)的背后關(guān)鍵之一便是房地產(chǎn)業(yè) 的“支柱地位”。 　　一些觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的上下游以及橫向產(chǎn)業(yè)鏈涉及50余個(gè)行業(yè)，能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，帶動(dòng)客觀的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能力強(qiáng)，功勞大。 　　目前，房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重已經(jīng)接近20%，占GDP的比重接近10%。個(gè)別地區(qū)這一比例更高，有些城市甚至把房地產(chǎn)當(dāng)做地方政府的經(jīng)濟(jì)命脈。 　　盡管有人不斷提出尖銳的批評(píng)，并建議將房地產(chǎn)業(yè)“剔除出支柱產(chǎn)業(yè)”行列。但這樣的批評(píng)聲音，總顯渺小。 　　“土地財(cái)政”很難改 　　盡管在“十二五”規(guī)劃中，沒(méi)有明確將房地產(chǎn)表述為“支柱產(chǎn)業(yè)”，但其作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍難動(dòng)搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年，為保增長(zhǎng)、更為保民生，仍不得不延續(xù)擴(kuò)張性的財(cái)政政策。各級(jí)政府財(cái)政或?qū)⒚媾R巨大壓力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增收仍需房地產(chǎn)支持。房地產(chǎn)業(yè)恐難被推下“神壇”。 　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備截至12月23日的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年北京土地市場(chǎng)成交的經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地共計(jì)252塊，土地出讓金累計(jì)1516.5832億元，是2009年全年的163.4%。 　　另?yè)?jù)來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，截至12月16日，在中原監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市中，上海2010年土地出讓金收入已達(dá)到1417億元。這一數(shù)據(jù)，環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達(dá)40%。 　　此外，2010年12月，受到歲末因素影響全國(guó)各地出現(xiàn)不同量級(jí)“地王”。這些均說(shuō)明，在現(xiàn)行的稅費(fèi)政策下，房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的如此巨大的財(cái)政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財(cái)政數(shù)字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動(dòng)。 　　地方政府的財(cái)政收入命脈被掌握在土地手中，這便推高了地價(jià)并造出了一個(gè)個(gè)地王，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)高都在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)較終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購(gòu)房者購(gòu)單。同時(shí)又反作用于房?jī)r(jià)，形成新的房地產(chǎn)泡沫。 　　盡管2010年末國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而不應(yīng)成為重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但學(xué)者分析，由于集中的財(cái)政權(quán)力形態(tài)基本難以在2011年改變，因此“土地財(cái)政”的困境亦不會(huì)發(fā)生根本變化，意即高房?jī)r(jià)不會(huì)松動(dòng)。

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