經(jīng)過近十年的發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)取得了有目共睹的進(jìn)步，同時(shí)也積存了大量資產(chǎn)泡沫。從一定意義上說(shuō)，樓市將來(lái)何去何從，很大程度上將取決于市場(chǎng)和國(guó)家能否處理好這個(gè)資產(chǎn)泡沫。 　　處理泡沫，有“軟”“硬”兩種方式，所謂“硬”就是刺破泡沫，可能是主動(dòng)的，也可能是被動(dòng)的，但無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)刺破泡沫，都將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大沖擊。所謂“軟”就是通過各種手段，慢慢吸收資產(chǎn)泡沫，防止其對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成迅速的沖擊。 　　毫無(wú)疑問，只要還有可能，當(dāng)局一定會(huì)選擇“軟”的方式來(lái)解決泡沫問題。這樣就要采取“兩手抓”的措施：一手抓調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)，防止泡沫的擴(kuò)大化；一手抓吸收，采取各種措施吸收地產(chǎn)泡沫。顯然，抓調(diào)控，當(dāng)局的牌很多，四月以來(lái)各種措施層出不窮，后續(xù)措施也很多，不必過于操心。但吸收地產(chǎn)泡沫卻比較棘手，似乎只有通脹一個(gè)手段可用。 　　如果造成一個(gè)普遍的通脹，物價(jià)普漲X%，而房?jī)r(jià)未動(dòng)，那就相當(dāng)于房?jī)r(jià)大約下降了X%，如果房?jī)r(jià)泡沫恰好也是X%，那問題就迎刃而解了。（這只是粗估，不是很準(zhǔn)確。） 　　那么，現(xiàn)在問題就集中在下面幾條上。 　　一，房?jī)r(jià)泡沫有多大。 　　二，我們能忍受多大的通脹。 　　三，留給我們的時(shí)間還有多少。 　　四，利率如何調(diào)整。 　　頭先說(shuō)個(gè)問題，房?jī)r(jià)泡沫有多大？這個(gè)問題存在很大分歧，有人認(rèn)為達(dá)到70%，有人則聲稱沒泡沫。這兩種觀點(diǎn)都有些極端，我們不妨分析一下在做定論。 　　自02年以來(lái)，地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。一是02年到05年，是正常發(fā)展階段，在這一階段因?yàn)楫?dāng)局的鼓勵(lì)，多年積存民眾購(gòu)房意愿得以釋放，可以認(rèn)為這期間的房?jī)r(jià)上漲是符合市場(chǎng)規(guī)律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，這期間，因?yàn)閰R改等外部因素影響，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫跡象，房?jī)r(jià)上漲存在一定虛高。三是08年到現(xiàn)在，這階段因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)局政策不斷調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高位的震蕩，但總體處于上升態(tài)勢(shì)，可以認(rèn)為這階段是較嚴(yán)重的泡沫積累期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 取個(gè)中間值，我們將06年作為泡沫開始積累的時(shí)間。那么06到現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)該在50%左右。也就是說(shuō)泡沫大約是50%。我們?cè)倏鄢@幾年的cpi增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大約可以抵消掉一部分20%。也就是說(shuō)房?jī)r(jià)泡沫大約在30%左右。當(dāng)然這個(gè)值是一個(gè)粗估的平均值，且扣除了通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素，一線城市應(yīng)該大于這個(gè)值，而三線城市一定小于這個(gè)值。 　　下面說(shuō)個(gè)問題，我們能忍耐多大通脹。改革以來(lái)，大約有兩次比較大的通脹時(shí)期。一次是89年，cpi是18%，次是93、94、95三年，cpi分別達(dá)14.7、24.1、17.1。其中89那次有其特殊歷史原因，特別是受價(jià)格改革影響很大，也只持續(xù)一年，影響較少。而93到95年持續(xù)三年的大通脹卻很引人注目，我們以這三年的中間值18%來(lái)做推測(cè)，那么未來(lái)當(dāng)局可能忍受的通脹也不過如此。而未來(lái)三年，以樓市虛高30%計(jì)算，只要年均cpi保持9.1%就可以抵消掉樓市泡沫。 　　再說(shuō)第三個(gè)問題，就是我們的時(shí)間還有多少。 　　這個(gè)問題主要受兩個(gè)因素影響。一是社會(huì)可以忍受高通脹的時(shí)間，二是人民幣升值的時(shí)間。93到95，社會(huì)忍耐了三年的高通脹，那么這次或許也可以忍耐三年；上次人民幣升值20%正好也是三年，那么我們就以三年為時(shí)間，如果超過三年，高通脹將無(wú)以為繼，人民幣升值也將結(jié)束，熱錢也會(huì)徹底逃走，這樣就很難應(yīng)對(duì)泡沫了。 　　較后說(shuō)第四個(gè)問題，也就是利率。 　　未來(lái)三年，要抵消30%的房產(chǎn)泡沫，每年的cpi要達(dá)到9.1%左右，遠(yuǎn)少于93到95年，但必須注意，在那三年平均利率達(dá)到了13%以上，加上當(dāng)時(shí)的利息保值措施，實(shí)際利率達(dá)到20%以上。但現(xiàn)在則不同，如果有這么高的利率，即便人民幣不升值，熱錢也將瘋狂涌入，而且未來(lái)是要制造一定的通脹，那么就需要較低的利率。在貨幣從緊的08年，利率是5.8，這個(gè)利率只持續(xù)一年，就造成了地產(chǎn)業(yè)的普遍蕭條，所以，地產(chǎn)要軟著陸，利率必須低于這個(gè)數(shù)值，我們大約估計(jì)為4.0甚至更低。 　　我再總結(jié)一下。要用通脹實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，未來(lái)三年內(nèi)，通脹大約要維持在年均9.1，利率應(yīng)該保持在4.0，這樣三年后，物價(jià)普漲30%，樓價(jià)保持不變，地產(chǎn)泡沫問題就基本得以解決。如果我們有這么大的通脹尺度的話，社會(huì)游資和熱錢的問題基本可以忽略，只需要在通過利率以外的一些手段做必要疏導(dǎo)，而無(wú)需過度擔(dān)心，甚至可以在必要的時(shí)候投放一些貨幣維持高通脹。唯獨(dú)應(yīng)該做的就是加大對(duì)樓市的調(diào)控措施，使用除利率以外的一切手段應(yīng)對(duì)高通脹背景下的樓價(jià)上漲，防止樓市泡沫的繼續(xù)吹大，也就是說(shuō)未來(lái)三年內(nèi)，只要房?jī)r(jià)稍有上漲態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲樓市調(diào)控將如影隨形。 　　上面就是我對(duì)用通脹托住樓市的一些看法和設(shè)想，很多都是粗估，數(shù)據(jù)也多數(shù)來(lái)自統(tǒng)計(jì)局，錯(cuò)誤在所難免，特別是樓市泡沫大小的問題分歧很大，更增大了誤差程度，這些只是給讀者做一個(gè)參考，算是拋磚引玉，當(dāng)然也歡迎扔磚頭。而且一個(gè)更嚴(yán)重的問題是，三年后，我們?cè)趺醋觯瑯鞘信菽鉀Q了，可是高通脹又如何應(yīng)對(duì)？超高的利率也將帶來(lái)樓市三年后無(wú)以為繼。或許這里面就需要更高超的貨幣手段來(lái)應(yīng)付了，總之僅僅用通脹一個(gè)手段挽救樓市是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，但至于其他手段，我暫時(shí)還沒想到，或許周小川抑或溫同學(xué)有更高明的辦法吧。 　　較后在說(shuō)明一點(diǎn)，上面我是就現(xiàn)在大家普遍比較關(guān)心的通脹和樓價(jià)的問題做一個(gè)設(shè)想，并不代表我認(rèn)為當(dāng)局會(huì)采取這樣的措施，從目前風(fēng)風(fēng)向看，似乎防通脹成了要?jiǎng)?wù)，但這樣就會(huì)造成房?jī)r(jià)的快速下滑，前景并不看好。但同時(shí)，我也不相信當(dāng)局會(huì)有刺破泡沫的勇氣，形勢(shì)究竟怎樣，還需進(jìn)一步觀察。至于通脹能否挽救房?jī)r(jià)，我上面說(shuō)了這么多，相信大家心里都會(huì)有一個(gè)自己的分析。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 經(jīng)過近十年的發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)取得了有目共睹的進(jìn)步，同時(shí)也積存了大量資產(chǎn)泡沫。從一定意義上說(shuō)，樓市將來(lái)何去何從，很大程度上將取決于市場(chǎng)和國(guó)家能否處理好這個(gè)資產(chǎn)泡沫。 　　處理泡沫，有“軟”“硬”兩種方式，所謂“硬”就是刺破泡沫，可能是主動(dòng)的，也可能是被動(dòng)的，但無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)刺破泡沫，都將給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大沖擊。所謂“軟”就是通過各種手段，慢慢吸收資產(chǎn)泡沫，防止其對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成迅速的沖擊。 　　毫無(wú)疑問，只要還有可能，當(dāng)局一定會(huì)選擇“軟”的方式來(lái)解決泡沫問題。這樣就要采取“兩手抓”的措施：一手抓調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)，防止泡沫的擴(kuò)大化；一手抓吸收，采取各種措施吸收地產(chǎn)泡沫。顯然，抓調(diào)控，當(dāng)局的牌很多，四月以來(lái)各種措施層出不窮，后續(xù)措施也很多，不必過于操心。但吸收地產(chǎn)泡沫卻比較棘手，似乎只有通脹一個(gè)手段可用。 　　如果造成一個(gè)普遍的通脹，物價(jià)普漲X%，而房?jī)r(jià)未動(dòng)，那就相當(dāng)于房?jī)r(jià)大約下降了X%，如果房?jī)r(jià)泡沫恰好也是X%，那問題就迎刃而解了。（這只是粗估，不是很準(zhǔn)確。） 　　那么，現(xiàn)在問題就集中在下面幾條上。 　　一，房?jī)r(jià)泡沫有多大。 　　二，我們能忍受多大的通脹。 　　三，留給我們的時(shí)間還有多少。 　　四，利率如何調(diào)整。 　　頭先說(shuō)個(gè)問題，房?jī)r(jià)泡沫有多大？這個(gè)問題存在很大分歧，有人認(rèn)為達(dá)到70%，有人則聲稱沒泡沫。這兩種觀點(diǎn)都有些極端，我們不妨分析一下在做定論。 　　自02年以來(lái)，地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。一是02年到05年，是正常發(fā)展階段，在這一階段因?yàn)楫?dāng)局的鼓勵(lì)，多年積存民眾購(gòu)房意愿得以釋放，可以認(rèn)為這期間的房?jī)r(jià)上漲是符合市場(chǎng)規(guī)律的，不存在泡沫。二是05年到07年或08年，這期間，因?yàn)閰R改等外部因素影響，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫跡象，房?jī)r(jià)上漲存在一定虛高。三是08年到現(xiàn)在，這階段因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)影響，當(dāng)局政策不斷調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高位的震蕩，但總體處于上升態(tài)勢(shì)，可以認(rèn)為這階段是較嚴(yán)重的泡沫積累期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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