[時下房地產(chǎn)行業(yè)的冷思考]系列--追蹤高房價“原罪” 　　[近年來，因高房價被口誅筆伐的房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到中國民眾的關(guān)注，各種烏七八糟的理論都因網(wǎng)絡(luò)的盛行而有了支持的群體。或許也正是因為有了認(rèn)識上的差別，才會有了所謂的市場，才會使一些開發(fā)商走入萬劫不復(fù)的境地，使另一些可以運籌帷幄的開發(fā)商，足以成為本輪行業(yè)競爭的英雄。本人認(rèn)識淺薄，只是針對市場上諸多理論進(jìn)行些個人性質(zhì)的總結(jié)歸納，并加以篩選、分析。] 　　不知從何時起，房地產(chǎn)行業(yè)變成了一個盡人皆知的行業(yè)。街頭大媽、修車師傅都可以很“專業(yè)”地同你講講房地產(chǎn)的故事，于是，各類理論可謂充斥了媒體的大部分版面。放眼看去，人人都在怒罵，人人都有理直氣壯的依據(jù)來成就一個論調(diào)。 　　我們看，政府在罵開發(fā)商不聽話，不懂事，搞得民怨沸騰，房價青云直上，讓政府下不來臺；開發(fā)商在罵政府不給活路，整天調(diào)控，罵消費者無知，只知道叫囂房價過高，卻不知道自己爭口氣去賺錢；消費者在罵政府與開發(fā)商都不憐惜其痛楚，不能解決其民生實質(zhì)問題，高房價給其生活雪上加霜......如此循環(huán)，罵聲不絕于耳。 　　然而我們總結(jié)客觀、中性的觀點，就可以解開這個謎局。追根溯源，總結(jié)所有謾罵的出發(fā)點，９成以上都是因為“高房價”所致，那么，我們就從高房價入手，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)被唾罵不止的真正元兇，然后再去分析各種謾罵與牢騷式的發(fā)泄到底是否合理。 　　頭先我們需要回歸到較本質(zhì)的問題：我們的房價到底高不高？ 　　市場的幕后主導(dǎo)力量－－政府肯定是認(rèn)為部分城市房價已經(jīng)過高，對于一個國家的房價危及到民生，進(jìn)而危及到政治穩(wěn)定，那么，這個房價當(dāng)然不可說不高。從這個角度說，如任某人等之流的一直強調(diào)為富人建房子，一直強詞奪理地不用“房價收入比”衡量房價等論調(diào)，也只能是避重就輕的一種堂皇之論罷了。畢竟中國也好，西方發(fā)達(dá)國家也好，其政策依據(jù)一直在堅持使用著房價收入比這個指標(biāo)，都保持著一個相對合理的房價收入比，否則，也絕不會一成不變的政策都不介入，任其“市場問題由市場解決”。 　　據(jù)測算，合理的房價收入比應(yīng)該在3.6左右，而我國今年城鎮(zhèn)三口人30平方米的房價收入比已經(jīng)高達(dá)8.76，這個比值超過７就將有絕大部分人購不起房，因而也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)屬性由原來的“小部分投資+大部分剛需”走向極端化的“大部分投資+小部分剛需”，這便驗證了一個較簡單的事實，中國的房地產(chǎn)市場是脫離了健康需求的市場。此時，政策調(diào)控當(dāng)屬必然，手段之狠亦屬正常，相比謾罵則有些不正常了。至于其它邊緣理論本人認(rèn)為都是有著某種角色立場的論斷，不足信，更不足取。 　　既然我們認(rèn)定了房價已經(jīng)過高，我們下一步就該研究“房價高在哪里”？這樣，才可以挖掘出房地產(chǎn)的真正原罪。 　　其實房價的構(gòu)成很簡單，無外乎如下幾個重要部分：土地成本、政府收取的相關(guān)稅費、管理成本、公關(guān)成本、建筑設(shè)計施工成本、融資成本、開發(fā)商利潤。這其中，融資成本、管理成本、建筑設(shè)計施工成本一直沒有非議，集中的問題在于土地成本、相關(guān)稅費、公關(guān)成本與開發(fā)商利潤。我們發(fā)現(xiàn)了這四個部分，便已經(jīng)初步看到了房地產(chǎn)問題的真正所在。 　　關(guān)于土地成本方面，政府的招、拍、掛政策與土地使用權(quán)40、50、70年可說是廣受詬病，國家土地所有權(quán)的法律法規(guī)一直對開發(fā)商構(gòu)成了極大的限制。雖然我國與西方國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)，尤其是人口構(gòu)成有著很大差別，雖然一次性實現(xiàn)如國外的先進(jìn)機(jī)制極不可能，但成本歸結(jié)于政府一塊就已經(jīng)包含了比重極大的三大項（土地成本、相關(guān)稅費、公關(guān)成本）。因篇幅限制，本人不多作數(shù)據(jù)及理論闡述，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)有諸多數(shù)據(jù)可供借鑒。對于政府方面，調(diào)控政策之所以一直備受指責(zé)，久不顯效，還是源自于這幾項成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國家，已經(jīng)脫離了政府管理行業(yè)的真正目的。于是，我們對于還在呵護(hù)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的親愛的政府，只能是寄予一點改革的希望，我們希望： 　?。?、盡快完善修正土地出讓制度與權(quán)限制度； 　　２、合理減輕相應(yīng)稅費并可加大征繳力度（如現(xiàn)行的增值稅標(biāo)準(zhǔn)降低但可嚴(yán)征）； 　?。场⒓訌姽珓?wù)人員的內(nèi)部監(jiān)督及嚴(yán)查房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的貪污與違法行為。（本部分成本已經(jīng)出奇的高，個別區(qū)域極有可能會嚴(yán)重高于單個項目的管理成本。） 　　（以上三點的解決雖有如癡人說夢，但至少也是根源之一。） [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] 去除上面的三項成本，就是開發(fā)商的利潤問題了。之所以開發(fā)商好似成了過街老鼠，這里面畢竟也有著開發(fā)商自身的原因，那就是誰都知道開發(fā)商的利潤率極高，目前在中國估計除了販毒，個行業(yè)就應(yīng)該是房地產(chǎn)了。盡管國內(nèi)諸多大腕一直澄清房地產(chǎn)利潤并不是很高，但相比發(fā)達(dá)國家的利潤，還是難免有些“過分”之嫌。即便很多開發(fā)商拿著“商家以逐利為原則”的理由作為擋箭牌，一直倡導(dǎo)自由化市場經(jīng)濟(jì)，一直詬病于政策的橫加干預(yù)，但在我們靜下心來思考的同時，還真應(yīng)該想想這個行業(yè)的健康問題了，作為開發(fā)商，不能將一世的營養(yǎng)全部吸食干凈，更不能指望政府收入不能降低分毫的前提下，全然不顧行業(yè)之健康，自身之安危鋌而走險，更何況開發(fā)商的利潤即便削減一半也仍然是很肥的行業(yè)。 　　因此，降低房價的另一種途徑一定是開發(fā)商壓縮自己的利潤空間。諸多的堅持高價理論在媒體上不勝枚舉，然而，在本輪嚴(yán)格調(diào)控之中的開發(fā)商為何不檢視自己，為何還要死扛著房價不降而繼續(xù)同政府較勁，同市場較勁，同消費者較勁呢？政策在調(diào)整，為何萬科就可以交上一份業(yè)績暴漲的答卷？在海南，在我們身邊，為何三亞蘭海集團(tuán)就可以安然無恙、高枕無憂？在東北的哈爾濱，為何國內(nèi)不知名的小開發(fā)商“寶宇集團(tuán)”卻偏偏可以縷戰(zhàn)屢勝，不懼政策，不懼調(diào)整呢？ 　　就此，本人想到一句話，也是朋友們在我每次“憤青”之時勸我的一句話，在此應(yīng)該奉給同行：“當(dāng)你改變不了環(huán)境的時候，你就要學(xué)會去適應(yīng)環(huán)境?！币牢铱?，開發(fā)商面對越來越嚴(yán)厲的調(diào)控政策，尤其應(yīng)該如此。 　　再說消費者，他們被指責(zé)的地方大多是因為兩個問題，是無知，是無能。其實中國十幾億人從當(dāng)初的貧困潦倒到現(xiàn)在的生活略為富足，也僅僅是一代人的時光而已，短短的三十幾年實屬不易，讓他們一定要具備多高的素質(zhì)，又要去理解專業(yè)性極強的房地產(chǎn)行業(yè)，實在有點“趕鴨子上架”之嫌。我們應(yīng)該做的或許更多的是引導(dǎo)、教育，如果消費者一有不理解，便加以指責(zé)，那我們還何以口口聲聲說他們是我們的衣食父母？ 　　所謂“得人心者得天下”，即便市場在調(diào)控之下已經(jīng)顯得供過于求，但假如我們用信譽去贏取客戶，我相信，市場遲早會是我們的。尤其在當(dāng)下，利欲熏心的開發(fā)商居多，重信譽與守商業(yè)道德者居少，如果哪家開發(fā)商擁有了這一點，哪怕是一點點，你就不用在什么產(chǎn)品差異上下功夫，因為這就是徹頭徹尾的差異。做到這一點，我不信此刻還會潦倒到何種程度，更不用提會懼怕到何種程度了。 　　綜上，高房價所遭受再多的謾罵也感覺值得理解了，諸多言不由衷的解釋也都是為各自的角色掩飾而已。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。] [時下房地產(chǎn)行業(yè)的冷思考]系列--追蹤高房價“原罪” 　　[近年來，因高房價被口誅筆伐的房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到中國民眾的關(guān)注，各種烏七八糟的理論都因網(wǎng)絡(luò)的盛行而有了支持的群體?；蛟S也正是因為有了認(rèn)識上的差別，才會有了所謂的市場，才會使一些開發(fā)商走入萬劫不復(fù)的境地，使另一些可以運籌帷幄的開發(fā)商，足以成為本輪行業(yè)競爭的英雄。本人認(rèn)識淺薄，只是針對市場上諸多理論進(jìn)行些個人性質(zhì)的總結(jié)歸納，并加以篩選、分析。] 　　不知從何時起，房地產(chǎn)行業(yè)變成了一個盡人皆知的行業(yè)。街頭大媽、修車師傅都可以很“專業(yè)”地同你講講房地產(chǎn)的故事，于是，各類理論可謂充斥了媒體的大部分版面。放眼看去，人人都在怒罵，人人都有理直氣壯的依據(jù)來成就一個論調(diào)。 　　我們看，政府在罵開發(fā)商不聽話，不懂事，搞得民怨沸騰，房價青云直上，讓政府下不來臺；開發(fā)商在罵政府不給活路，整天調(diào)控，罵消費者無知，只知道叫囂房價過高，卻不知道自己爭口氣去賺錢；消費者在罵政府與開發(fā)商都不憐惜其痛楚，不能解決其民生實質(zhì)問題，高房價給其生活雪上加霜......如此循環(huán)，罵聲不絕于耳。 　　然而我們總結(jié)客觀、中性的觀點，就可以解開這個謎局。追根溯源，總結(jié)所有謾罵的出發(fā)點，９成以上都是因為“高房價”所致，那么，我們就從高房價入手，挖掘房地產(chǎn)行業(yè)被唾罵不止的真正元兇，然后再去分析各種謾罵與牢騷式的發(fā)泄到底是否合理。 　　頭先我們需要回歸到較本質(zhì)的問題：我們的房價到底高不高？ 　　市場的幕后主導(dǎo)力量－－政府肯定是認(rèn)為部分城市房價已經(jīng)過高，對于一個國家的房價危及到民生，進(jìn)而危及到政治穩(wěn)定，那么，這個房價當(dāng)然不可說不高。從這個角度說，如任某人等之流的一直強調(diào)為富人建房子，一直強詞奪理地不用“房價收入比”衡量房價等論調(diào)，也只能是避重就輕的一種堂皇之論罷了。畢竟中國也好，西方發(fā)達(dá)國家也好，其政策依據(jù)一直在堅持使用著房價收入比這個指標(biāo)，都保持著一個相對合理的房價收入比，否則，也絕不會一成不變的政策都不介入，任其“市場問題由市場解決”。 　　據(jù)測算，合理的房價收入比應(yīng)該在3.6左右，而我國今年城鎮(zhèn)三口人30平方米的房價收入比已經(jīng)高達(dá)8.76，這個比值超過７就將有絕大部分人購不起房，因而也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)屬性由原來的“小部分投資+大部分剛需”走向極端化的“大部分投資+小部分剛需”，這便驗證了一個較簡單的事實，中國的房地產(chǎn)市場是脫離了健康需求的市場。此時，政策調(diào)控當(dāng)屬必然，手段之狠亦屬正常，相比謾罵則有

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