既09年實施4萬億救市計劃與全年新增信貸9.6萬億之后，房地產(chǎn)價格就一路高漲，較終09年全國新建商品住宅價格漲幅高達50%以上，部分新建商品住房價格漲幅竟高達120%以上，京滬穗深等地的房價收入比一舉超過18:1、27:1、30:1以上，較高地區(qū)房價收入比超過36:1甚至更高，商品住房的租售比也飛速增長至40-50:1以上，部分樓盤的租售比超過55:1甚至更高，不僅引發(fā)了資產(chǎn)泡沫，還導(dǎo)致了民怨沸騰，怨聲載道。 　　09年底，受資產(chǎn)價格上漲過快影響，政府終止了09年對房地產(chǎn)業(yè)執(zhí)行的寬松刺激政策，并相繼在4月份出臺了《國10條》等一系列調(diào)控政策，但是，隨著09年新增貸款與4萬億投資及2010年前三季度6.30萬億新增信貸所造成的流動性推動，截止2010年9月末，杭州、北京、溫州、深圳、上海等地房價依舊一路高歌，其中僅杭州一地截止8月份房價漲幅就高達47%以上，其余城市房價漲幅均高于20%以上，嚴(yán)重高于GDP與人均收入增長速度，讓政府以遏制房價上漲過快為目標(biāo)的調(diào)控再次淪為空調(diào)。 　　在這樣的情況下，政府針對部分城市房價上漲過快難以遏制現(xiàn)象，出臺了9.29新政，以臨時限購為行政調(diào)控手段，對十幾個城市進行房地產(chǎn)二次調(diào)控，對部分房價上漲過快城市的樓市成交量起到了遏制作用，繼而遏制住部分城市房價上漲過快勢頭。但隨之而來的問題再次凸現(xiàn)，就是僅憑限購與較小的房產(chǎn)稅稅率想要抽去這些城市房價上漲的動力，從任何角度衡量都難有成效。 　　基于上述原因，政府在探尋遏制通脹工具的同時，拋出了上調(diào)商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率的利器，以加息0.25%來試探調(diào)節(jié)金融杠桿對通脹與房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要目的是在制造一個調(diào)控預(yù)期，給市場傳遞一個或許將面臨嚴(yán)厲調(diào)控的信號。因此，一線城市房地產(chǎn)市場再次遭遇需求者心理預(yù)期變化的重創(chuàng)，在成交量頓時萎縮之外，還出現(xiàn)了小規(guī)模的退房現(xiàn)象。許多專家以此為據(jù)，推測出房價下降的趨勢，但事實上房價真的那么容易一調(diào)控就會下降嗎？ 　　回顧較近幾年的商業(yè)銀行利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控可見，此前每次央行調(diào)整存貸款基準(zhǔn)金利率都是以0.27%為量化標(biāo)準(zhǔn)，無論是加息還是減息，從未低過0.27%這個數(shù)字，而這一次偏偏以0.25%這個幅度調(diào)整，只能視作為一次小的試探… …此外，房地產(chǎn)調(diào)控了近十年，除卻07年連續(xù)6次加息打垮過樓市外，每一次調(diào)控造成的結(jié)果都是房價暴漲，這一次房地產(chǎn)調(diào)控，盡管號稱是史上較嚴(yán)厲的調(diào)控，但是在貨幣政策沒有太大變化下能否成功暫時尚難定論。 　　翻開歷史，07年全國商品住房價格暴漲三倍，為了盡快平抑房價，連續(xù)6次加息，隨后07年下半年房價暴跌，08年全年樓市低迷，房價開始逐月向下走低，如果當(dāng)時堅持調(diào)控，也不會出現(xiàn)今天這個局面。 　　但是，受美國兩房導(dǎo)演的次貸所影響，08底我國沿海城市出口業(yè)一片蕭條，近一半出口企業(yè)面臨倒閉，僅有20%出口企業(yè)生產(chǎn)，還有20%出口型企業(yè)處于半生產(chǎn)狀態(tài)，截止12月末就出現(xiàn)2000萬農(nóng)民工失業(yè)返鄉(xiāng)的現(xiàn)象，以出口導(dǎo)向作為支撐的經(jīng)濟陷入低迷。08年中旬，在政治局高層蒞臨沿海城市親自調(diào)研經(jīng)濟后，醞釀出08年底開始實施的救市計劃，除去09年的十大產(chǎn)業(yè)振興計劃外，將房地產(chǎn)徹底推到了拉動經(jīng)濟的支柱地位之上，因此，在09年出口倒托GDP增長4.15%后腿的情況下，全年經(jīng)濟依舊實現(xiàn)了9.1%的高速增長，當(dāng)然，伴隨而來的高房價同時也成為未來經(jīng)濟、穩(wěn)定的殺手，但是不能否認的是，當(dāng)前政府所要的經(jīng)濟，除卻出口拉動外，無論是投資還是消費，都已經(jīng)牢牢的系在房地產(chǎn)上，如果政府不放棄經(jīng)濟增長8%以上的目標(biāo)，根本無力調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)。 　　在這一輪史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控口號下我們可以看到，因人民幣匯率問題所引發(fā)的貿(mào)易戰(zhàn)正在不斷演變，如果人民幣不能依照美歐等國期望快速升值，比08年經(jīng)濟危機導(dǎo)致出口業(yè)低迷更為殘酷的貿(mào)易戰(zhàn)就會打響，即使中國有能力力促出口業(yè)良好發(fā)展，伴隨而來的也只能是外匯儲備的高速增長，而每增加1美元的外匯儲備，央行就要按照當(dāng)前1:6.7左右的匯率比例向市場增發(fā)6.7元人民幣進行對沖，以避免人民幣快速升值，這就導(dǎo)致輸入型通脹不斷加強。數(shù)據(jù)顯示，2000年末我國外匯儲備為不到1千655.74億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為13.5萬億，當(dāng)時GDP為8.94萬億，2009年末，我國外匯儲備達到了2.3991萬億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為61萬億，GDP僅為34.05萬億，經(jīng)濟增長9.1%，而截止到2010年三季度，外匯儲備總量已經(jīng)高達2.648萬億美元，廣義貨幣供應(yīng)量（m2）余額為69.63萬億。由此可見，只要外匯儲備增長，市場上的流動性就會不斷增強，另外，在政府急需經(jīng)濟增長的情況下，地方政府也會利用融資平臺不斷地將流動性引導(dǎo)到市場之中。流動性不斷加強對于大宗商品與資產(chǎn)價格來講，先進能起到的作用就是推動價格上漲。 　　由上面的數(shù)據(jù)看，是在09年國民生產(chǎn)總值GDP僅為34.05萬億，而廣義貨幣供應(yīng)量達到61萬億的情況下推高了09年的房價，而2010年的廣義貨幣供應(yīng)量至少會達到71萬億左右，GDP即使能夠保持在10%的增長，也不會超過37.6萬億，市場上只有不足40萬億的商品卻有70多萬億的流動性，物價上漲壓力可想而知，而在政府上調(diào)通脹率為3.5%的目標(biāo)下，即便央行上調(diào)了商業(yè)銀行存貸款基準(zhǔn)金利率0.25個百分點，一年期固定存款利率也只不過為2.50%，與3.5%的通脹率相比還是等于負利率，如果按上午數(shù)據(jù)的真是通脹率計算，存款跑不過通脹的真相更是難以掩蓋，那么手中持有大量資金的人會選擇將貨幣資產(chǎn)置入銀行尋求保值嗎？答案是顯然不能。 　　當(dāng)然，在這樣的壓力下政府可以繼續(xù)加息收回流動性，但是剛剛恢復(fù)的出口業(yè)就會因此受到重創(chuàng)，截至目前為止，沿海出口型企業(yè)的平均利率只有3-5%，如果加息到3%就會出現(xiàn)出口企業(yè)倒閉現(xiàn)象，屆時將要面臨的是房地產(chǎn)價格尚未打壓下去，出口經(jīng)濟就被誤傷，政府只能再次加大出口退稅的補償幅度，繼而再次陷入貿(mào)易保護戰(zhàn)爭中的不利地位，結(jié)果是，出口額未恢復(fù)多少，對其它國家居民的消費補貼卻增長了一籌，而這部分補貼所用的錢，又將全部來自于其他產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題會再次向高度畸形發(fā)展。較終，十二五規(guī)劃內(nèi)所提及的所有改革與轉(zhuǎn)型都將成為空談。所以，由此推測，政府短期內(nèi)很難有連續(xù)大幅加息的舉動，即使是連續(xù)加息，也不會在一年內(nèi)加息超過1%，一旦商業(yè)銀行1年期存款基準(zhǔn)金利率高于3.5%，出口導(dǎo)向型經(jīng)濟就會徹底破滅，伴隨而來的只有失業(yè)潮和經(jīng)濟低迷。 　　除此之外，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型尚未形成之前，投資、出口、與消費這三駕馬車中較起作用的依舊是投資，而自從94年分稅制之后，在財政與投資建設(shè)上，一直是拿得多干得少，地方政府拿得少干得多，今天的房價之高也有很大成分是來源于地方政府的財政壓力，只要政府向地方要經(jīng)濟增長指標(biāo)，地方政府就無法放棄土地財政，如果這種趨勢不改，高房價就會成為一個死結(jié)，即使有臨時性政策打壓下去，隨著地方政府財政壓力的增強也會逐漸反彈上來。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請網(wǎng)友僅作參考，并請自行核實相關(guān)內(nèi)容。]

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