在許多國(guó)家里，該不該購(gòu)房本身是個(gè)非常簡(jiǎn)單的問題，因?yàn)槎鄶?shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比趨于合理，對(duì)他們來(lái)講，購(gòu)房與吃飯是一個(gè)道理，屬于正常的生存開支。但對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的居住需求來(lái)講，該不該購(gòu)房與該不該吃飯就不是一個(gè)道理，吃飯即可以根據(jù)實(shí)際情況考慮消費(fèi)金額，又可以根據(jù)想要消費(fèi)的金額去選擇飯店與食物，而房?jī)r(jià)十余年始終受賣方控制，市場(chǎng)供給的可選擇性幾乎沒有，購(gòu)家根本沒有選擇余地，表面市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上則是一個(gè)完全處于壟斷地位的市場(chǎng)，讓問題更復(fù)雜的是，這個(gè)市場(chǎng)又不斷地受到政策變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期發(fā)生變化。因此，該不該購(gòu)房也就變成一個(gè)非常復(fù)雜的問題。 　　對(duì)于該不該購(gòu)房這個(gè)問題來(lái)講，頭先要看需求者所處的地區(qū)，其次要看需求目的，再次之需要衡量需求者的可承受能力。 　　從這一輪調(diào)控來(lái)看，幾個(gè)暫行限購(gòu)政策的城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)不存在房?jī)r(jià)暴漲的可能，但是并不缺乏房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，從政策的貫徹與執(zhí)行力來(lái)衡量，目前是不是適宜購(gòu)房仍然無(wú)法判斷，主要原因就在于政策的執(zhí)行力。從以往事實(shí)看這一次調(diào)控，能否執(zhí)行到位也很難判斷，所以對(duì)執(zhí)行限購(gòu)的城市是否該購(gòu)房沒有人看得清，但是以這一次的調(diào)控政策效應(yīng)看，受調(diào)控城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)被短期遏制甚至出現(xiàn)一些跌幅，現(xiàn)在購(gòu)房雖然不能算是高點(diǎn)，但絕不會(huì)是低點(diǎn)。 　　在未受到調(diào)控的城市中，無(wú)論受調(diào)控城市的調(diào)控政策能否嚴(yán)厲執(zhí)行，受貨幣政策、通脹因素及其投資需求與地方政府所影響，房?jī)r(jià)都會(huì)形成一個(gè)上漲趨勢(shì)，差別僅能是一個(gè)較快，一個(gè)平穩(wěn)。對(duì)于這些城市的需求者來(lái)講，如果目前可支配力允許，又有真實(shí)需求，可以不理會(huì)調(diào)控直接購(gòu)房。如果可支配力不足的，就不要給自己增添更大的生活壓力，等待未來(lái)五年的3000萬(wàn)套保障性住房也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 　　這里需要增添幾條簡(jiǎn)單分析：一是房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)造成房?jī)r(jià)大跌，二是關(guān)于匯率戰(zhàn)爭(zhēng)與房地產(chǎn)關(guān)系，三是普通百姓如何跑贏通脹，四是政府的十二五規(guī)劃能否以降房?jī)r(jià)為目標(biāo)，五是保障性住房供給能否改善供需結(jié)構(gòu)，六是逼出空置率能否改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。 　　從現(xiàn)有流傳出的房產(chǎn)稅征收方案版本看，房產(chǎn)稅即使征收也不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌，相反，房產(chǎn)稅一旦開征，就會(huì)與租房稅一樣徹底轉(zhuǎn)化成消費(fèi)成本，這個(gè)成本的較終支付人只能是較終需求者，即使是擊鼓傳花的游戲，也只有較后一個(gè)接盤者才是真正購(gòu)單者。 　　這一輪匯率戰(zhàn)爭(zhēng)的主謀是美國(guó)，匯率戰(zhàn)的目的是讓中國(guó)在匯率與貿(mào)易上付出更大的代價(jià)，從而對(duì)以美國(guó)為頭的幾個(gè)國(guó)家居民起到消費(fèi)補(bǔ)貼作用，但絕沒有能力將中國(guó)復(fù)制成上世紀(jì)八十年代的日本，也就是說(shuō)中國(guó)在這一次匯率戰(zhàn)爭(zhēng)中，不會(huì)輸?shù)煤軕K。從另一方面講，人民幣匯率的放開對(duì)中國(guó)不僅并非無(wú)益（具體原因這里不再閑談），反而是好處多多，因此，較終的結(jié)果只能是人民幣匯率逐漸放開，貨幣逐漸升值。但是這一過(guò)程中，部分出口業(yè)會(huì)受到重創(chuàng)，許多出口企業(yè)會(huì)因此陣痛轉(zhuǎn)型，同時(shí)也會(huì)有更多的資本由于出口受阻而在市場(chǎng)上亂竄，滲入到房地產(chǎn)業(yè)的比例也會(huì)不斷走高，從而為房地產(chǎn)業(yè)增加更大的市場(chǎng)需求。 　　在當(dāng)前中國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，緊縮性經(jīng)濟(jì)政策很難出臺(tái)，先進(jìn)可以預(yù)見的就是將要面臨更高的通脹，所謂的收入倍增計(jì)劃實(shí)際上就是政府為應(yīng)對(duì)惡性通脹所采取的權(quán)宜之計(jì)，從收入五年翻一番的數(shù)字看通脹，物價(jià)五年內(nèi)翻一番的可能性要比收入高得多，因此，只要去除經(jīng)濟(jì)二次衰退并長(zhǎng)期蕭條的可能就可以得出結(jié)論，未來(lái)幾年的資產(chǎn)價(jià)格一定是上漲的，貨幣一定是加速貶值的。所以，普通百姓如果想要跑贏通脹就只能依靠投資一些升值速度高于通脹率的產(chǎn)品，但是在中國(guó)很難找到幾種這樣的產(chǎn)品。 　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)成為政府十二五規(guī)劃中的調(diào)控目標(biāo)一事，可以簡(jiǎn)單的從政府財(cái)政角度解析，當(dāng)前的政府財(cái)政主要來(lái)自于土地財(cái)政，這是已經(jīng)通過(guò)十幾年發(fā)展演變成的依賴癥，短期內(nèi)根本無(wú)解，如果再加上政府需要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求，地方政府能做的就只有投資拉動(dòng)GDP，政府投資的錢也只能依靠土地財(cái)政解決，因此，即使喊出再大的口號(hào)也無(wú)法解決地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地價(jià)也將隨著依賴程度的惡化，不斷處于上漲狀態(tài)。 　　從保障性住房的供給計(jì)劃看，一方面減少了的商品房建設(shè)用地，一方面保障性住房供給規(guī)模較小，兩者之間起到的作用一是減少了未來(lái)商品房的市場(chǎng)供給面積，二是保障性住房杯水車薪。從98年至今，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的市場(chǎng)原因中很大一部分是供給不足（腐敗與政府需求不計(jì)在內(nèi)），如今又要因此建設(shè)保障性住房而減少商品房建設(shè)用地面積，必然會(huì)造成未來(lái)幾年商品房市場(chǎng)供應(yīng)面積小于需求的現(xiàn)象，而保障性住房所說(shuō)的解決掉20%低收入家庭的居住需求這一數(shù)字，從未來(lái)五年3000萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字看，僅能解決1億人口的居住需求，而未來(lái)五年城鎮(zhèn)新增的務(wù)工人員就要接近這個(gè)數(shù)字，如果加上現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民中10%的低收入家庭在內(nèi)，無(wú)論是數(shù)量還是面積都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也就是說(shuō)，保障性住房所能保障的，僅是極少數(shù)低收入家庭，其余的中低收入群體，依舊只能通過(guò)市場(chǎng)渠道解決，而商品房的建筑用地規(guī)模又被政府縮減，后果是顯而易見的。 　　當(dāng)然，此前6540萬(wàn)套空置房的消息至今還未得到證實(shí)，按套數(shù)計(jì)算如果屬實(shí)的話，可以解決2億的居住需求，但是我們需要分清，在城市根本不存在如此規(guī)模的空置率，這些空置大部分存在于別墅區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)，這樣的空置實(shí)際上與百姓的居住需求毫無(wú)干系，頭先別墅區(qū)與郊區(qū)離普通勞動(dòng)者的生活區(qū)域與工作區(qū)域較遠(yuǎn)，其次普通收入群體也沒有能力承受大戶型的居住成本，即便是這些空置率是真的，也與普通百姓毫無(wú)干系。 　　較終，購(gòu)不購(gòu)房主要還是取決于房?jī)r(jià)預(yù)期，而所有人都已經(jīng)清楚，決定房?jī)r(jià)的是壟斷而不是市場(chǎng)，壟斷的不是資本而是政府，那么能不能購(gòu)得起房，房?jī)r(jià)高低與否，合理與否，事實(shí)上都與市場(chǎng)無(wú)關(guān)，而是與政府有關(guān)，只要政府的壟斷不打破，房?jī)r(jià)就不存在與收入合理的可能性。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無(wú)關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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