在18日晚閉幕的十七屆五中全會(huì)上，提出“十二五”期間將扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，并為今后五年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展確定了“調(diào)整結(jié)構(gòu)、改善民生”的發(fā)展基調(diào)，而房地產(chǎn)所謂支柱產(chǎn)業(yè)的光環(huán)明顯削弱，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重下降已成為必然趨勢(shì)。 　　十二五”的核心任務(wù)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將不再提GDP增速“保八”的目標(biāo)。另一個(gè)關(guān)鍵問題在于，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整必然將帶來新一輪產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控。其中，作為同經(jīng)濟(jì)和民生都密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，無疑也將面臨調(diào)結(jié)構(gòu)的重任，房地產(chǎn)或成為“十二五”期間的頭號(hào)調(diào)控產(chǎn)業(yè)。 　　五中全會(huì)討論的“十二五”規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)容，將聚焦于保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)管理法修訂等制度性變革?？梢灶A(yù)見，隨著房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的比重很可能將逐漸降低（目前，這一比例是4.5%）。近年來房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的各種“失衡”問題將逐步化解。 　　一、確立“民生型產(chǎn)業(yè)”的功能定位 　　房地產(chǎn)業(yè)在我國被視為“支柱產(chǎn)業(yè)”始于上世紀(jì)90年代，但正式作為產(chǎn)業(yè)定位確定下來并見諸于文件，則是在2003年的國務(wù)院18號(hào)文件：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。然而，也就是在此以后，房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了快速攀升，2004年和2005年全國住宅價(jià)格分別上漲18.7%和12.6%。 　　房地產(chǎn)業(yè)的非理性繁榮和房?jī)r(jià)的過快上漲，并不能完全歸咎于“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，但不可否認(rèn)的是，這一定位必然會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)得到多方面政策支持，為加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)繁榮帶來了諸多有利條件。而在任何一個(gè)快速發(fā)展和過度繁榮的市場(chǎng)上，若想讓其回歸理性并讓產(chǎn)品價(jià)格降下來，幾乎都是不大可能的。因此，“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位實(shí)際上間接將房地產(chǎn)業(yè)推向了非理性繁榮，并導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的過快上漲。從國外經(jīng)驗(yàn)看，合理房?jī)r(jià)一般應(yīng)是房屋開發(fā)的全部成本再加上5%至10%的開發(fā)利潤，而目前我國房地產(chǎn)開發(fā)的利潤大都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)水平，房?jī)r(jià)的過快上漲，一方面讓越來越多的中低收入人群購不起房子，另一方面又進(jìn)一步推動(dòng)著非理性擴(kuò)張和房地產(chǎn)泡沫的積聚，從而使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅與民生漸行漸遠(yuǎn)，甚至給國民經(jīng)濟(jì)帶來隱患，并可能讓民生深陷災(zāi)難之中。 　　就世界現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)模式而言，還沒有哪一種模式的成功是靠房地產(chǎn)撬動(dòng)的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不具有經(jīng)濟(jì)整體向上的創(chuàng)新力，迄今為止人類也沒有發(fā)生過類似于互聯(lián)網(wǎng)革命式的“住宅革命”，能將住宅領(lǐng)域的效率提升和推進(jìn)至每個(gè)領(lǐng)域。相反，當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到瘋狂之巔時(shí)，往往意味著這種模式的失敗。尤其是我們當(dāng)今所處的時(shí)代，“十二五”期間應(yīng)將高科技、文化、教育等“智慧產(chǎn)業(yè)”作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)乃至支柱產(chǎn)業(yè)，至于房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)歸位于“民生”。房地產(chǎn)業(yè)不能再定位為“拉動(dòng)GDP”和“保增長”的“經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為重要內(nèi)容、以實(shí)現(xiàn)住有所居為目標(biāo)的“民生型產(chǎn)業(yè)”。 　　這些年里，投資與消費(fèi)之間、產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間、保障民生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間、發(fā)展與環(huán)保之間等各個(gè)方面暴露出了很多的問題。中國喊了好多年的可持續(xù)性發(fā)展，但是在可持續(xù)的壓力卻越來越大，樓市不能像過去那樣混亂下去了，樓市調(diào)控不好，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就不好調(diào)整，保障民生也就是一句空話。 　　二、解決各地對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)差異 　　9·29新政之后，深圳、上海、廈門、?？诘?2個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)“限購令”，這種“高不成、低不就”“治標(biāo)不治本”掩耳盜鈴式的臨時(shí)性政績(jī)行為極大的干涉了正常的市場(chǎng)秩序.從這個(gè)角度而言，嚴(yán)厲程度不等、甚至“南轅北轍”的“限購令”反映的正是各地政府對(duì)調(diào)控認(rèn)識(shí)的差異。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，下一階段的工作一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策，確保保障性住房用地供應(yīng)；另一方面就是要切實(shí)解決各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)差異。 　　針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的認(rèn)識(shí)誤差，國土資源部上述負(fù)責(zé)人明確表示，“各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的認(rèn)識(shí)仍然存在差異，部分地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)要以保民生為頭要目標(biāo)認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不能作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)還有不理解情緒?！?對(duì)于國土資源部上述負(fù)責(zé)人的表態(tài)，湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長葉青表示，“這是國家部委有關(guān)負(fù)責(zé)人次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)。很明顯，這是一個(gè)新的信號(hào)，并將改變以往存在的認(rèn)識(shí)誤差?！?葉青指出，以往業(yè)界一直把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，其實(shí)這是一種認(rèn)識(shí)誤差?！岸嗄甑膶?shí)踐證明，房地產(chǎn)業(yè)只是建筑業(yè)的一部分，但是房地產(chǎn)對(duì)于GDP的拉動(dòng)作用，在中國被過度放大了?！? 　　“十一五”以來，在城市化進(jìn)程提速的帶動(dòng)下，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、消費(fèi)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益明顯。但是，隨著過多的社會(huì)資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地囤積、捂盤惜售、商品房炒作、資產(chǎn)泡沫膨脹等問題也開始凸現(xiàn)。而在房?jī)r(jià)過快上漲的背景下，樓市供給和需求的失衡、產(chǎn)業(yè)要素資源分配的失衡、居民收入和消費(fèi)的失衡等現(xiàn)象也開始加劇。房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性問題，不僅影響到民生的改善，更影響到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 　　在以往的經(jīng)驗(yàn)中，房地產(chǎn)在歷次調(diào)控中不斷“糾偏”，而新一輪調(diào)控和新的五年計(jì)劃，將為房地產(chǎn)業(yè)“糾偏”確立制度性基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)專家指出，今后，政府將進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長效機(jī)制。譬如在德國，不僅對(duì)房?jī)r(jià)、房租超高乃至暴利者施以嚴(yán)厲處罰，同時(shí)又利用稅收政策來遏制房地產(chǎn)投機(jī)。德國稅法規(guī)定，用于出售的房地產(chǎn)頭先要繳納1%至1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋購賣還要再交3.5%的交易稅，而對(duì)于自有自住的住宅則不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只繳納宅基地的土地稅?！笆濉逼陂g將按照“國十條”精神盡早出臺(tái)“物業(yè)稅”或“住房閑置稅”，并對(duì)自住、投資、投機(jī)性質(zhì)的住房需求實(shí)行有差別的稅收政策，從而遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作和促進(jìn)房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定合理。 　　三、3000萬套保障房擠壓泡沫 　　一直以來，商品房市場(chǎng)過熱，其中一個(gè)重要原因是保障房體系缺位，樓市供給結(jié)構(gòu)性失衡。出于維護(hù)社會(huì)整體和長遠(yuǎn)利益的需要，社會(huì)必須通過住房保障制度幫助那些依靠自身能力無法解決住房的困難人群，讓他們也能住有所居。從去年開始，國家加大保障房建設(shè)的力度，構(gòu)成起包含廉租房、公租房在內(nèi)的多層次保障房體系，以此擴(kuò)大住房有效供給。 　　關(guān)于“十二五”期間的房地產(chǎn)調(diào)控政策，物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議仍在繼續(xù)，其政策方向有待于進(jìn)一步明朗。但是，有一點(diǎn)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，就是‘十二五’期間每年要建設(shè)600萬套保障性住房，5年下來就是3000萬套。按照一個(gè)家庭3口人計(jì)算，合計(jì)大約可以解決1億多人的住房問題。 　　從1995年開始的“安居工程”到1998年的經(jīng)濟(jì)適用房政策，再到2007年的保障性住房政策，我國的保障性住房雖歷經(jīng)十余年仍然發(fā)展緩慢。在某種程度上可以說，“十二五”期間必須要將約3000萬套保障性住房的欠賬還清。據(jù)了解，早在去年住建部、發(fā)改委、財(cái)政部就聯(lián)合下發(fā)了《2009年—2011年廉租住房保障規(guī)劃》，今年住建部等六部委又聯(lián)合下發(fā)相關(guān)通知，要求力爭(zhēng)到2012年末基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，力爭(zhēng)到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。保障房發(fā)展與落實(shí)在很大程度上將起到擠壓房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定民生的效果。 　　經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“水”很深，涉及的行業(yè)和利益攸關(guān)方眾多，因而，調(diào)控政策總是那么撲朔迷離。但目前種種跡象也清晰的告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始并仍將持續(xù)，其目標(biāo)是切實(shí)解決深層次、結(jié)構(gòu)性問題，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求，為城市化的健康發(fā)展鋪平道路。這將是一個(gè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的時(shí)代，未來的走向究竟如何，讓我們?cè)诓粩喟l(fā)展中拭目以待。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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