黃志祥獲此雅號(hào)，與一宗香港土地拍賣相關(guān)。該土地拍賣當(dāng)日，信和置業(yè)與隆豐國(guó)際及中海外頻頻報(bào)價(jià)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。黃志祥眼見隆豐國(guó)際拍賣代表出價(jià)至12.3億元時(shí)仍然全無(wú)退意，情急之下，使出一招“飛象過河”，彎腰向前與相隔數(shù)排的隆豐代表磋商合作。這一舉動(dòng)引發(fā)現(xiàn)場(chǎng)嘩然，土地出讓的拍賣官員為了確保土地拍得高價(jià)，亦當(dāng)即對(duì)其阻攔。

這是一則記錄在《香港地產(chǎn)業(yè)百年》“過渡時(shí)期地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的集中性和泡沫的形成”一章中的趣聞，相信了解內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的讀者讀至這一段落，均會(huì)會(huì)心一笑。內(nèi)地的地產(chǎn)市場(chǎng)在2004年以來(lái)表現(xiàn)較為熾熱，土地行情“水漲船高”也是歷史罕見。這一階段的內(nèi)地地產(chǎn)老板中，不乏黃志祥的影子，而其不拘一格的拍地姿態(tài)，也完全可謂這波土地行情較富戲劇性的代言。

事實(shí)上，這正是我們今日重新談?wù)擇T邦彥的《香港地產(chǎn)業(yè)百年》這本史料之作的較重要緣故——透過本書，你可以感受到更多似曾相識(shí)的香港地產(chǎn)往事正在內(nèi)地市場(chǎng)一一重現(xiàn)。

往昔重現(xiàn)內(nèi)地市場(chǎng)

《香港地產(chǎn)業(yè)百年》2001年出版于香港，去年1月份在內(nèi)地頭次出版。遲隔一年之后再來(lái)閱讀本書，歷史的詭譎與宿命味道更加明顯。

通讀全書，較強(qiáng)烈直觀的感受是，每次香港地產(chǎn)市道調(diào)整，總有大小不一的發(fā)展商掉隊(duì)，從而淪為后來(lái)者崛起的背景。在這些調(diào)整過程中，每一次或激進(jìn)、或保守的土地策略與財(cái)務(wù)策略的轉(zhuǎn)化，都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的命運(yùn)和結(jié)局，令人感到投入商戰(zhàn)如履薄冰，而企業(yè)家、公司專業(yè)的戰(zhàn)略、性情實(shí)在是決定企業(yè)前途的權(quán)重因素。

據(jù)說2007年4月中城聯(lián)盟在蘇州召開的年會(huì)上，董事長(zhǎng)聯(lián)席內(nèi)部會(huì)議討論間隙，馮侖向在座的數(shù)十位地產(chǎn)老板推薦了本書。在這些董事長(zhǎng)的“起哄”下，馮侖答應(yīng)給在場(chǎng)每人寄一本。這些董事長(zhǎng)事后是否收到本書并認(rèn)真閱讀，不得而知。不過幾個(gè)月以后，內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)便遭遇10年地產(chǎn)大牛市以來(lái)較強(qiáng)震級(jí)的“調(diào)控”——銀根收緊，市場(chǎng)低迷，資本市場(chǎng)的笑臉亦快速煙消云散。很多已習(xí)慣于談?wù)摮晒W(xué)的董事長(zhǎng)們突然發(fā)覺，過往的土地策略與財(cái)務(wù)策略已經(jīng)為自己挖了一個(gè)大坑，現(xiàn)在，該是為自己的前途命運(yùn)擔(dān)心的時(shí)候了。

大公司崛起之路

人們讀歷史，較直接的目的就是想知道誰(shuí)是王侯誰(shuí)是寇，誰(shuí)站在歷史的潮頭，誰(shuí)充當(dāng)了歷史細(xì)微的注腳。而對(duì)于本書這樣一部回顧之作，自然不能免俗，本書中濃墨重彩的一大章節(jié)便是：大公司是如何崛起的？

簡(jiǎn)而言之，香港地產(chǎn)公司的演變基本上是一部中資地產(chǎn)逐漸戰(zhàn)勝英資地產(chǎn)，繼而在復(fù)雜市道下競(jìng)爭(zhēng)、分化并體現(xiàn)出各自特點(diǎn)的一個(gè)過程。

香港自晚清開埠以來(lái)，在土地出讓及房屋興建中，英資地產(chǎn)公司一直擁有天然的優(yōu)勢(shì)。比如，在1841年香港歷史上頭次官地拍賣中，贏家無(wú)一例外是英商（事實(shí)上，也正是由于這一因素，英資概念地產(chǎn)公司通常都占據(jù)相對(duì)優(yōu)越的城市區(qū)域，比如香港置地、太古以及九龍倉(cāng)。這也為日后這些地產(chǎn)公司變身地產(chǎn)投資商埋下了伏筆）。后來(lái)，華商地產(chǎn)公司開始出現(xiàn)，在數(shù)量上也逐漸超越英資公司。但是整體上顯現(xiàn)壓倒性優(yōu)勢(shì)，還是在上個(gè)世紀(jì)的六七十年代。

回顧香港地產(chǎn)的發(fā)展歷程，原來(lái)竟也是資本市場(chǎng)在新興的中資地產(chǎn)公司崛起之路上扮演了一個(gè)特別關(guān)鍵的角色，這與內(nèi)地房企近年來(lái)整體崛起的幕后背景并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。

據(jù)該書記載，上個(gè)世紀(jì)70年代的香港資本市場(chǎng)正處于一個(gè)大牛市的起點(diǎn)上，1969年12月，一個(gè)叫“遠(yuǎn)東會(huì)”的證券交易所的創(chuàng)辦打破了英資對(duì)香港證券體系的長(zhǎng)期壟斷。隨后，香港資本市場(chǎng)存在4個(gè)交易所互相競(jìng)爭(zhēng)的局面，這為一批已經(jīng)顯露頭角的新興中資地產(chǎn)公司提供了上市良機(jī)。

1972年成為一個(gè)標(biāo)志性的年份，一批日后聲名的地產(chǎn)公司正是在這一年上市并發(fā)力啟動(dòng)的。

上市成倍擴(kuò)大了地產(chǎn)公司的融資功能，迅速壯大規(guī)模。評(píng)論者均把這一階段視為繼上世紀(jì)50年代初吳所泰、霍英東頭創(chuàng)分層頭付、分期付款以來(lái)的又一歷史機(jī)遇。以長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新世界發(fā)展、新鴻基地產(chǎn)為例，這三家公司上市后不到10年便成為香港地產(chǎn)市場(chǎng)位居香港置地之后的前三強(qiáng)。

這一期間，一個(gè)屬于香港市場(chǎng)的特殊現(xiàn)象慢慢形成，日后這一現(xiàn)象也令2006~2007年的內(nèi)地共鳴不已——股市與樓市彼此刺激，循環(huán)共振。在這一共振下，嗅覺靈敏的地產(chǎn)公司能夠快速?gòu)墓墒形{資金，然后在地產(chǎn)低潮期購(gòu)入土地物業(yè)，幾個(gè)回合間便確立實(shí)力地位。然而，也不乏地產(chǎn)公司未能踩準(zhǔn)節(jié)奏，較終淡出、破產(chǎn)的個(gè)案。

這一“香港模式”于過去兩年間在內(nèi)地地產(chǎn)公司身上屢被復(fù)制。通過引進(jìn)高土地儲(chǔ)備概念，在資本市場(chǎng)上制造財(cái)富效應(yīng)，繼而拿圈得的廉價(jià)資金變本加厲擴(kuò)大土儲(chǔ)、激進(jìn)擴(kuò)張。

諸多內(nèi)地公司沾染上上述“陋習(xí)”的一大惡果是，在每次市道調(diào)整時(shí)，均會(huì)有一個(gè)典型公司的安全遭遇危機(jī)，一如順馳、恒大、富力。從歷史上看，這樣的情況在太古地產(chǎn)、恒隆、香港置地、鷹君地產(chǎn)、佳寧集團(tuán)均一一出現(xiàn)。而政府方面出于多種因素考量，不得不跟隨著進(jìn)行周期性的地產(chǎn)調(diào)控。

不同性格寡頭的形成

在1997年香港回歸之前，其地產(chǎn)市場(chǎng)已形成十大上市財(cái)閥。按照1994~1996年的一份關(guān)于市場(chǎng)占有率的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，前10位地產(chǎn)公司的市場(chǎng)份額這3年分別為52%、56%與63%。

這樣的局面令內(nèi)地房企難以望其項(xiàng)背，內(nèi)地的住宅提供商萬(wàn)科的市場(chǎng)份額也一直在3%以下。但是，在具體商業(yè)模式上，香港同行對(duì)內(nèi)地頗具指導(dǎo)價(jià)值。

在這十大上市房企中，特色非常明顯：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)被稱為“大型私人住宅”；新鴻基則是地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)均有所涉獵的“地產(chǎn)巨無(wú)霸”；恒基地產(chǎn)的投資策略是以企業(yè)專業(yè)的直觀嗅覺緊扣市道循環(huán)，逢低吸納土地；新世界是以地產(chǎn)為主，同時(shí)多元化擴(kuò)張，中間雖然挫折不斷，但是本色并無(wú)太大變化；恒隆集團(tuán)在遭受一系列挫折后，戰(zhàn)略漸漸趨向穩(wěn)健，并逐步增加投資物業(yè)的比重；信和則采取攻擊性十足的拿地姿態(tài)，這一點(diǎn)在過往兩年的成渝兩地樓市淋漓盡顯；九龍倉(cāng)、會(huì)豐、太古、希慎與香港置地則逐漸變身地產(chǎn)投資商，通過區(qū)域的項(xiàng)目重建獲得發(fā)展。

如果拿一份內(nèi)地房企諸強(qiáng)的榜單相對(duì)照，會(huì)發(fā)現(xiàn)相似度頗高：萬(wàn)科志向單一——為中產(chǎn)蓋更多的房子；碧桂園快速周轉(zhuǎn)，這是建立在公司產(chǎn)品蔓延至上下游的產(chǎn)業(yè)鏈條之上的；業(yè)務(wù)同樣遠(yuǎn)至上游的地產(chǎn)發(fā)展商還有星河灣地產(chǎn)、綠城等；萬(wàn)達(dá)則做多元化的投資商；而SOHO中國(guó)則堅(jiān)持在較核心的城市較核心的區(qū)域發(fā)展商用物業(yè)，日后說不定會(huì)成為香港的太古……

本書在描寫這些地產(chǎn)寡頭的形成過程時(shí)，并不諱言各自在崛起過程中的嚴(yán)重戰(zhàn)略失誤。對(duì)市道清淡之時(shí)，各家地產(chǎn)巨頭間撕破平日嘴臉，展開降價(jià)偷襲戰(zhàn)亦有描繪。比如，1998年年初，受東南亞金融危機(jī)重創(chuàng)的香港樓市就上演了一幕幕減價(jià)對(duì)攻戰(zhàn)，為了盡快出貨，一個(gè)地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)樓盤開盤前48公里突然宣布大促銷的現(xiàn)象，已經(jīng)呈燎原之勢(shì)了。

這不禁令人想起眼下的中國(guó)樓市之降價(jià)迷局：前腳說“不會(huì)降價(jià)”的帶頭大哥，說不定明天就出其不意地降價(jià)了，令惟其馬頭是瞻的眾小弟干呼“被涮了”。

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