寫字樓大漲，住宅市場(chǎng)復(fù)蘇，商鋪?zhàn)饨饍蓸O分化

寫字樓

供需失衡 政府投入過渡性辦公空間

2007年第三季度，新加坡寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)面臨辦公空間縮水的局面，這種態(tài)勢(shì)尤以海外銀行（OBU）大廈所在的CBD為甚。海外銀行大廈仍在擴(kuò)充和調(diào)整作業(yè)中，而亞洲商會(huì)大廈和海洋大廈已經(jīng)爆破。唯有135 Celi 大街推出81460平方英尺的辦公面積在第三季度竣工上市，成為2007年該CBD僅有的新增供應(yīng)量，但是這對(duì)于寫字樓市場(chǎng)高達(dá)455390平方英尺的需求短缺來說無異于杯水車薪。

作為亞太區(qū)較早的資產(chǎn)管理之一，新加坡吸引了眾多資產(chǎn)管理公司來開拓業(yè)務(wù)。國(guó)際清算銀行（BIS）的一份研究報(bào)告顯示，新加坡是全球第五大外匯貿(mào)易。不少金融機(jī)構(gòu)都選擇將新加坡作為其在亞洲的外匯貿(mào)易總部。許多全球性的國(guó)際銀行和金融機(jī)構(gòu)都在這里新設(shè)辦公地點(diǎn)，或者擴(kuò)大他們的區(qū)域業(yè)務(wù)范圍。這些都刺激了對(duì)辦公樓尤其是高品質(zhì)辦公樓的需求進(jìn)一步上揚(yáng)。

全島入駐率以每季度0.4%的增長(zhǎng)率逐漸升至97.6%。Raffles Place、One Marina Boulevard和One Philip Street的入駐率更是以每季度1.1%的速度在2007年第三季達(dá)到了100%的頂峰。迫于高漲的租金和緊張的空間，許多公司賣掉了CBD邊緣的辦公場(chǎng)所，分散到Alexandra和Novena地區(qū)。這使得Alexandra地區(qū)的入駐率在增長(zhǎng)了3.5%后同樣呈現(xiàn)滿租。與此同時(shí)，Novena的入駐率也高攀至98.5%。

強(qiáng)勁的需求使得租金大幅飆升。新加坡的寫字樓租金全面打破了歷史高點(diǎn)。歷經(jīng)11%的季度漲幅，Raffles Place繼續(xù)以14.5美元/平方英尺的平均月租金高居頭位。Orchard Road則以較高25%的季度增長(zhǎng)率大步?jīng)_上10.6美元/平方英尺的高位。Alexandra的月租金也上升了13%，報(bào)6.8美元/平方英尺。Orchard Road和Alexandra的租金漲勢(shì)從某種程度上反映出CBD之外的辦公空間需求。

為了緩解供應(yīng)緊張的局面，政府部門也采取了一些臨時(shí)性的措施，使得一些短租期的辦公空間能夠進(jìn)入市場(chǎng)。URA向市場(chǎng)投入了Scotts Road和Tampines Concourse/Tampines Avenue 5 兩處過渡性質(zhì)的辦公場(chǎng)地，租期15年。處過渡性辦公場(chǎng)所在2007年8月投入市場(chǎng)時(shí)吸引到11位投標(biāo)者，強(qiáng)勁需求可見一斑。此外，SLA讓出七處國(guó)有地產(chǎn)給貿(mào)易公司用作辦公。這樣，截至2007年第三季已經(jīng)有約為769067平方英尺的短租期辦公空間投入市場(chǎng)。除了引入短租期政策，政府也確保充足的長(zhǎng)租期供應(yīng)。在政府土地銷售項(xiàng)目中（Government Land Sales），URA已經(jīng)授予Anson Road/Enggor Street以及Beach Road。

　住宅

大眾市場(chǎng)全局復(fù)蘇

對(duì)比2007年季度的較高紀(jì)錄，私人住宅的市場(chǎng)銷售有所減緩。盡管如此，強(qiáng)勁的需求還是使市場(chǎng)價(jià)格在第三季度出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，中端項(xiàng)目如The Parc Condominium及Soleil Sinaran都獲得了強(qiáng)烈的購(gòu)購(gòu)關(guān)注。

一些主要的項(xiàng)目在該季度宣布正式啟動(dòng)。位于Sentosa Cove, Turquoise的第5期公寓的預(yù)期售價(jià)為每平方英尺2400美元到2700美元。另一方面，King’s 8和Hillcrest Villa的發(fā)行使得碼頭區(qū)域的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。正式發(fā)行之前，Hillcrest Villa就幾乎全部以每棟270萬~280萬美元的售價(jià)售出。

主要公寓的月租賃價(jià)格以14%的速率上揚(yáng)，平均價(jià)格達(dá)到4.40美元/平方英尺。主要公寓資產(chǎn)價(jià)值平均增長(zhǎng)率是15.0%，均價(jià)為每平方英尺1380美元。其中豪華住宅及4室戶的增幅，分別高達(dá)18.2%（2600美元/平方英尺）和15.1%（1370美元/平方英尺）。主要區(qū)域以外的3室戶公寓的資產(chǎn)價(jià)值與2007年二季度相比，不動(dòng)產(chǎn)公寓為每平方英尺700美元增幅8.5%，租賃產(chǎn)權(quán)公寓為每平方英尺565美元，增幅8.7%。

由于供應(yīng)緊張，主要的租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)保持繁榮。由于之前集體發(fā)售的開發(fā)權(quán)被收回重新規(guī)劃，新的開發(fā)預(yù)計(jì)要到2009年才能完成，主要地區(qū)的租賃選擇將非常有限。這將激發(fā)強(qiáng)烈的投資興趣并預(yù)示主要轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的利好。預(yù)期開發(fā)完成量將在2009及2010年達(dá)到高峰。

市場(chǎng)對(duì)于私人住宅的興趣進(jìn)一步擴(kuò)展到主要區(qū)域以外的房屋。租賃市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，郊區(qū)房屋的銷售市場(chǎng)也期望會(huì)有更好的表現(xiàn)。出租的緊俏也會(huì)鼓勵(lì)一部分租賃者購(gòu)購(gòu)房屋。由于集體發(fā)售的持有者的開價(jià)脫離了市場(chǎng)，他們也在尋找可以替代的房屋，這也從某種程度上導(dǎo)致了中端市場(chǎng)大致處于顯著增長(zhǎng)的初期。同時(shí)，附近區(qū)域的新項(xiàng)目也會(huì)一如既往地作為中端市場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)售的一個(gè)有用標(biāo)尺。

由經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)，帶動(dòng)了HDB（Housing Development Board）轉(zhuǎn)售市場(chǎng)的豐富以及價(jià)格的復(fù)蘇，大眾市場(chǎng)有望進(jìn)一步復(fù)蘇。除此之外，轉(zhuǎn)售市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步復(fù)蘇。大眾市場(chǎng)的轉(zhuǎn)售資產(chǎn)可以立即入住并且轉(zhuǎn)手費(fèi)用低廉，因而很受一部分人青睞。HDB住戶對(duì)于轉(zhuǎn)售私人住宅的需求增長(zhǎng)同樣表明從公共住房轉(zhuǎn)入私人住宅顯得十分合理。

商鋪

租金將出現(xiàn)兩極分化

受經(jīng)濟(jì)利好的影響，商鋪市場(chǎng)在2007年第三季保持平穩(wěn)。算上2006年竣工的面積，自2006年年初以來至少有2500000平方英尺的新增供應(yīng)量上市。

租金水平也保持平穩(wěn)。高品質(zhì)商場(chǎng)的提成租金持續(xù)增長(zhǎng)，但是固定租金因?yàn)橐恍┐笮蜕啼伒目⒐ど鲜卸S持在一個(gè)穩(wěn)定的水平。Orchard/Scotts Road的一樓固定平均租金為40.43美元/平方英尺/月。其他市區(qū)和郊區(qū)地塊平均租金分別是25.9美元/平方英尺/月和32.3美元/平方英尺/月。

2007年7月的商鋪銷量比6月下降了8.2%。這對(duì)于那些以提成租金為重的購(gòu)物造成了一定的影響。盡管如此，零售業(yè)受益于良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊保持樂觀。自9月開始各家商店在每周六延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，這使得周末購(gòu)物生機(jī)勃勃，此外，STB持續(xù)的MICE政策和周末的旅客也為消費(fèi)性開支推波助瀾。

商鋪市場(chǎng)繼續(xù)為品牌提供更多的選擇。競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，業(yè)主們開始對(duì)購(gòu)物重新定位或進(jìn)行改建。除了合理地將空間配給旗艦店或概念店，并且將一些愿意讓位的店鋪遷入次等的位置之外，購(gòu)物的管理者們也在積極尋找別的商鋪空間。有多項(xiàng)計(jì)劃力圖使得未使用的面積能夠發(fā)揮的作用。在重新規(guī)劃的過程中，一些管理者申請(qǐng)政府部門規(guī)劃更多的開發(fā)空間。其中一些人請(qǐng)求將那些公用設(shè)施（比如圖書館和娛樂場(chǎng)所）分離出去。這些與政府的協(xié)作會(huì)對(duì)取得更多的商鋪空間產(chǎn)生積極作用。

租賃前景將基于優(yōu)勝劣汰的規(guī)則保持樂觀態(tài)勢(shì)。租金將會(huì)出現(xiàn)兩極分化。一些規(guī)劃平平的購(gòu)物漲幅有限，但是那些主流地塊的高品質(zhì)購(gòu)物可能出現(xiàn)大幅租金上漲。一些地段的商鋪，如ION-Orchard和Orchard Central的租金已經(jīng)達(dá)到每月60美元/平方英尺。其他一些競(jìng)爭(zhēng)力相當(dāng)?shù)牡貕K也有希望上漲到這個(gè)水平。

（作者系DTZ戴德梁行東南亞策略發(fā)展顧問及研究部執(zhí)行董事、主管）

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