●美國：加息征稅平抑房價

美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運行。不過，政府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，主要是利率和稅收。

為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯(lián)儲在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次加息，利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。受加息影響，去年季度以來，美國住房銷售量下降，價格回落。

在稅收方面，對房地產(chǎn)消費和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國50個州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對房地產(chǎn)價值進行評估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價格上漲既意味著資產(chǎn)價值增加，也意味著個人稅款增加。針對房屋購購和出售時的差價，一些州政府還征收房地產(chǎn)增值稅，規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售投資性房屋則不能享受相應的優(yōu)惠。

美國政府還規(guī)定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。

●法國：廉租房平衡供求

本世紀初的幾年中，法國的房價不斷上漲，幾乎增加了一倍。但從2005年開始，法國房價增速明顯放緩。

為遏制房價過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產(chǎn)所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場。同時，法蘭西銀行還通過加息控制房貸規(guī)模擴大。在法國，廉租房的基準房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。廉租房的資金主要來自于政府和地方各級政府，房屋建成后交給地方的廉租房管理部門管理。

有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時頭先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大。由于房地產(chǎn)價格受供求關(guān)系影響較大，廉租房制度起到了穩(wěn)定房價的作用。

此外，法國政府對房產(chǎn)所有者征收重稅，以免投機者擾亂房地產(chǎn)市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。長期以來，房地產(chǎn)市場都不是法國人投資或財產(chǎn)保值的重要領域。

●日本：“保低放高”區(qū)別對待

日本土地大多為私人所有，住房價格基本上由市場決定。但為使大多數(shù)人能夠“居者有其屋”，日本歷屆政府遵循“保低放高”的原則，采取了不少政策性調(diào)節(jié)措施，使不同社會層次的百姓都能住上與自己經(jīng)濟條件相適應的住房。所謂“保低放高”是指，政府為中低收入者提供廉價住房或優(yōu)惠住房貸款，保證中低收入者能購得起房或者能租得起房，而高收入者的住房問題則由市場解決。

日本主要通過立法對地方政府興建廉價住房等提供實物、金融和稅收等方面的支持，以實現(xiàn)改善國民居住條件的目的。其做法是：政府出資鼓勵地方政府興建住房和收購住房，然后再以較低價格出售或出租給中低收入者。依照《公營住宅法》，日本政府要為地方政府興建用于出租的住房提供財政補貼。其中，新建住房費用由國家補貼一半，翻修住房費用由國家補貼1/3。

據(jù)統(tǒng)計，截止到2000年，日本住宅公團累計建房150萬套，用于出租和銷售的各占50%，各地方政府累計翻修和新建住房210余萬套。同時，住宅金融公庫累計為1890萬套住房提供了177.4萬億日元的融資。大量低價房和廉租房在日本政府的努力下成功填充了市場，滿足了日本相當一部分中低收入者的住房需求。

●新加坡：八成人居政府組屋

新加坡是一個人口密度較高的城市型國家。新加坡政府堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，牢牢掌握了房地產(chǎn)市場的主動權(quán)，既解決了大部分國民的住房，也有效平抑了房價。

在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入使用。包括共管公寓等高端公寓和私人住宅在內(nèi)的商品房則是由私人投資修建，并按市場價格發(fā)售。據(jù)統(tǒng)計，過去４０多年中，新加坡共修建組屋近１００萬套，目前約８４％的人安居在組屋中。而商品房的購購者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

在組屋分配方面，新加坡建屋發(fā)展局會在組屋建成后，按照公平原則進行合理分配。符合配房條件的住戶一律排隊等候政府分配住房，低收入者可以享受廉價租房待遇，中等收入者可以享受廉價購房待遇。組屋按地段與面積不同，每套價格從１５萬新加坡元（１美元約合１．５２新元）到２５萬新加坡元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請優(yōu)惠按揭貸款。

為防止房價劇烈波動，新加坡對房地產(chǎn)市場進行嚴格監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購購組屋的次數(shù)有嚴格的限制。購購組屋后，屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；在購購組屋后５年之內(nèi)，不得將其轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。新加坡政府還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，如果要購購新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機多占。對于商品房，新加坡政府規(guī)定，業(yè)主出售購購時間不足１年的商品房，需要繳納高額房產(chǎn)稅，從而有效抑制了“炒房”行為和商品房價格暴漲。

●俄羅斯：增加供應遏制房價

近年來俄羅斯房價持續(xù)攀升，去年增幅高達60%，其中頭都莫斯科市去年的房價增長了一倍。高房價使大多數(shù)俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。

2005年秋，俄羅斯總統(tǒng)普京提出了加快危舊房改造，推動經(jīng)濟適用房建設，使更多普通百姓能夠購得起房。業(yè)內(nèi)人士認為，新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。所以，今年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應量大幅增加，這對遏制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。

俄羅斯房價明顯過高，部分原因是由于房地產(chǎn)商聯(lián)手操控市場價格。為此，俄檢察機關(guān)委托聯(lián)邦反壟斷局于去年下半年對莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房價開展了專項調(diào)查。俄羅斯聯(lián)邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規(guī)現(xiàn)象較為嚴重，官商勾結(jié)進行非法交易的情況時有發(fā)生。因此，人們認為政府應對住房建設用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權(quán)。

（據(jù)《經(jīng)濟參考報》、《中國證券報》、《上海證券報》消息綜合整理）

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