科隆城市導報發(fā)表了一篇題為"在中國住得更美好"的文章，記者哈拉爾德.馬斯結(jié)合一些實例，談了中國的購房熱和裝修熱。在這個基礎上，德國之聲記者把德國和中國在購房、裝修等方面的情況作一個簡單的比較。

建材商場和建材價格

馬斯記者說："隨著建筑業(yè)的繁榮，建材市場業(yè)也繁榮起來。在北京和上海城市邊緣的高速公路旁站著巨大的建材購物廳。"僅市場老大"百安居"，每年就要招待3000萬人次的中國顧客。在"你大我更大"、有著求大欲的中國，建材商場也在向越來越大發(fā)展。北京四環(huán)路邊的"金四季"據(jù)說是中國目前的建材商場，這里有17000平方米的購物面積。

跟德國相比，中國的建材當然是太便宜了。馬斯舉了些例子，比如一個CLLO牌的洗臉池價格是98元，相當于10歐元。木地板每平方米35元，相當于3.5歐元。簡單對比：德國價格約為中國的3至5倍(比如較一般的木地板每平方米11至15歐元)。品牌自然更無法比了。

但是有一個看似奇怪的現(xiàn)象，那就是在中國購房后的裝修總支出卻是相當高的。馬斯采訪了一個在北京工作的四川人，他新購的住房價格是85萬元，裝修是10萬元。其實，這在中國是普遍的現(xiàn)象：裝修費用一般都在購房費用的10%以上，估計一般在12%-20%之間。而在德國，這個費用應該是在5-10%之間。

原因是：盡管中國建材和人工都便宜，但是購家拿到的房子基本上處于"毛坯狀態(tài)"。那個四川人帶馬斯到他的新房去看了，那里就是水泥墻，水泥地，什么都要"裝"上去。而在德國，"粗裝修"一般已經(jīng)含在房價里。即使是二手的房子，多半也是在墻、地(衛(wèi)生間、廚房除外)裝修后出售的。

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雇人干活和自己動手

26歲的古梁(音)對記者馬斯說，他購的新房的裝修是委托給一家叫"龍發(fā)"的裝修公司做的，"我所有的朋友都是這么做的。"裝修業(yè)在中國十分繁榮，因為很少有人購了房愿意自己裝修，多半是委托給裝修公司。百安居的副總裁溫東(音)也對馬斯說："在中國不存在Do-it-yourself(自己動手)，而只有BIY(Buyityourself，自己購購)。"馬斯認為，中國人購了房一般都委托給裝修公司，是因為中國人工太便宜了。

當然了，房主在裝修期間也是很忙的，下班后，甚至午休時要跑回去看看進展如何，需要購什么。在建材商場里購物的多半是房主。由于房主自己沒有裝修的經(jīng)驗，就會問得很詳細。馬斯說：在德國建材商場里，你總是一個人尋找你要的東西，在中國，"每個角落里都站著一個提供咨詢的售貨員。"溫東對他說百安居的經(jīng)驗："比起其它國家，我們要向顧客解釋得多得多。"

在德國，自己動手的風氣要比中國濃得多。當年中國駐東德大的人說，就在大旁邊一塊空地上，一對年輕夫婦周末來砌砌搭搭，有時下班后也來，兩年后，一幢"別墅"就在那里建成了。購下房子后，很多德國人也是難的活讓專業(yè)公司干(有的活按法律規(guī)定是不允許自己干的，比如水暖)，容易一點的自己動手。

德國裝修市場這幾年也發(fā)生了很大的變化，許多東歐人(尤其是波蘭人)帶著專業(yè)技術闖入了這個市場，他們的價格比德國公司要低得多。比如鋪地板，德國公司每公里要30至40歐元，而波蘭公司只要15至20歐元，如果是找單干的波蘭專業(yè)工人干，甚至只要10歐元。有的波蘭人從單干發(fā)展到生意繁忙的公司，甚至專業(yè)到只安裝窗子，活都來不及接。從波蘭來的塑料雙層窗(門)質(zhì)量相當不錯，價格比德國產(chǎn)的低三分之一，肯定還大有賺頭。有的波蘭裝修公司老板手頭并沒有幾個工人，需要時一個電話，人就從波蘭專程趕來了。加上路費，成本還是低得多?，F(xiàn)在在一個"盟"里，沒有簽證問題，很簡單。老板給波蘭工人的工資自然就更低了，據(jù)稱是每公里7歐元。

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房產(chǎn)市場一個繁榮一個萎縮

馬斯說："中國處在建筑繁榮里。世界上沒有一個地方比這里新建、裝修得更多的了。幾百年歷史的村莊說話變成了城市。原先是低矮的庭院的地方，多層的住房群忽然聳入天空。在上海有著多于曼哈頓的摩天大樓。"

中國的建筑繁榮直是不見盡頭。馬斯說：這兩年房價都翻了一倍了。他這說的是平均數(shù)。在上海，尤其是市，幾年里早是幾倍了。馬斯說：上海、北京的房價已經(jīng)不低于慕尼黑和漢堡了。其實，上海區(qū)的房價局部已經(jīng)超出德國這些大城市的區(qū)了。如果算上實際幣值因素，那可能都超出幾倍了。上海市較好的新房，每平米價格大約在2萬至3萬5千元之間，還有更貴的，天價的。而德國杜塞爾多夫、科隆這些房產(chǎn)相對繁榮的大城市，2千歐元以上一平米的是很少的完全的。

德國城建、住房和住房儲蓄研究所(ifs)的一個調(diào)研報告說，1995年購購一幢單獨別墅或住房的人，現(xiàn)在會發(fā)現(xiàn)，在過去的10年里他損失了很大的價值。也就是說，德國房產(chǎn)價格在過去10年里不升反降(平均情況)。

德國情況確實如此，除了西部一些大城市，如杜塞爾多夫、科隆、慕尼黑、漢堡等房價近年來還能維持或略有上升，其它地方普遍在跌，離開這些大城市不遠的地方也在跌。柏林是大城市中的一個例外，這里的房價高的很高，低的很低，銀行的人說，在柏林的一條街上，一頭的房價可以比另一頭高幾倍，所以一些銀行都不愿貸款給在柏林購房的人。但是，一些外國人卻看好了房價下跌而似乎已到谷底的柏林，前不久我們報導過，英國房地產(chǎn)公司大規(guī)模走進柏林購購房地產(chǎn)。較近，德國租房市場和賣房市場又恢復了景氣，也許確實成了一個值得投資的地方，關鍵要看這個資投在哪個城市。

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為什么一個繁榮一個萎縮

德國房地產(chǎn)業(yè)的萎縮是個比較奇怪的現(xiàn)象，至少粗看上去如此。世界報說，在同一個10年里，英國、西班牙、美國等的房價都漲得很快，較高的達10年前的160%。而德國房價卻下跌。

專家們說了幾個原因。Ifs研究所所長斯臺凡.約克爾說，主要原因是經(jīng)濟不景氣，"實際收入10年來連續(xù)下跌，失業(yè)人口增加"；安聯(lián)的房地產(chǎn)子公司Degi的總分析師拜耶勒說，由于德國歷屆政府都花錢促進給窮人住的所謂"社會房"的建設，使擁有自己的住房這一點失去了吸引力，需求少了，價格自然下跌；他還說了一個原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地產(chǎn)業(yè)得益于其它國家度假人在那里購購度假房，而德國這些年大量吸收的是窮到底的難民；另一個原因也是許多專家說到的，即德國人口呈減少趨勢。

中國房產(chǎn)業(yè)繁榮的因素，歸納起來大概有這么幾個：一是，經(jīng)濟繁榮帶動全面，老百姓口袋里錢多了，也不怕背債了；二是，銀行貸款相對容易弄到，至少比德國簡單得多要求低得多；三是，人民幣的幣值普遍被認為是偏低的，是會不斷向上漲的，看好了這個，許多境內(nèi)境外的人就把錢投到中國房產(chǎn)業(yè)里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空關著的房子，但就是看好這個貨幣因素；四是，中國從"公房社會"轉(zhuǎn)向"私房社會"，這個過程還遠遠沒有結(jié)束，還有大量的城市人口需要"自己的天空"；五是，中國的地區(qū)差、城鄉(xiāng)差非常大，人口城市化也就是說從農(nóng)村走向城市這個過程可能需要上百年時間才能基本完成，住房的供應對象可以說是源源不絕的。即使美國經(jīng)濟泡沫、房地產(chǎn)泡沫破滅，即使這導致中國經(jīng)濟一定程度上的"硬著陸"，也不一定給中國房產(chǎn)業(yè)帶來致命的影響，因為中國有個長期積極因素，就是人口轉(zhuǎn)移的因素。

經(jīng)濟和人口決定了房產(chǎn)市場，在德國如此，在中國同樣如此。中國：經(jīng)濟繁榮讓人們有錢購房，人口轉(zhuǎn)移導致顧客資源不斷。德國：經(jīng)濟的有限繁榮會導致房地產(chǎn)業(yè)有限上揚；不可能成為真正的移民開放國家，人口的減少因而難以阻擋，顧客資源成問題。德國房地產(chǎn)業(yè)總的說來現(xiàn)在是價格偏低，會往上走的，這也符合房地產(chǎn)業(yè)的普遍規(guī)律，但個別大城市好其它地區(qū)相對較弱的現(xiàn)象很難改觀。當然，也許也可以借一點新興發(fā)達國家的光。在德國的華人已經(jīng)有不少購了房的，遠在中國的中國人也開始對德國房地產(chǎn)甚至農(nóng)田感興趣(這幾天有消息說，朗朗也在柏林購了房產(chǎn))。再加上印度等其它國家的因素，對德國房地產(chǎn)業(yè)可以起到一定推動作用。

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