崛起中的越南經(jīng)濟

在未到達越南之前，我對越南的了解還停留在中越戰(zhàn)爭的那個年代，那場交惡之后，使得大部分的中國人對這個國家的好感急劇下降，30年來，少有人主動去了解這個兄弟社會主義國家的狀況，相反，卻總有一些他們經(jīng)常騷擾南中國海的消息，以及感覺中的體制僵化、經(jīng)濟落后和生活貧窮?？傊∠笾械脑侥暇腿缤柊湍醽喴粯邮且粋€至少目前經(jīng)濟上還不太成功的社會主義國家。

我們是夜晚到達的胡志明市機場，這個所謂越南的機場比青島的舊機場還要小，以至于返程乘坐越南航空破舊的737飛機都讓人感覺不放心。機場是一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平較直接的窗口，這樣的機場當然很難讓人對越南的經(jīng)濟產(chǎn)生更美好的聯(lián)想。惟一讓人感覺親切的是，那些穿著像20世紀80年代中國軍服的武警戰(zhàn)士和他們并不太流利的英語。

出了機場，我們隨導游乘車駛往市區(qū)，夜晚的胡志明市燈火逐漸繁華，雖然街道兩旁鮮見高大的建筑，但街上壯觀的摩托車洪流讓人感覺這個城市的生氣開始撲面而來，這是一幅20世紀90年代中國許多大城市曾經(jīng)經(jīng)歷過的畫面。忙碌的人群和街道兩旁生意繁忙的店鋪逐漸讓我們對越南這個國家開始有了一種新的期待。700萬人口的胡志明市，在法國人統(tǒng)治的100年間曾經(jīng)是中南半島的一顆明珠，100年之后，她是否還將繼續(xù)散發(fā)當年越南人引以為豪的魅力？

越到市，對胡志明市的感覺就越發(fā)生了變化。高樓逐漸變得多了，一些大型的境外品牌廣告牌不斷從眼前閃過，到了郡的時候，還赫然看到美國花旗銀行的巨大招牌，看來在這個南亞的社會主義國家，初顯繁華的都市正在展現(xiàn)她的經(jīng)濟活力。

下榻的Sofitel Hotel是一家四的酒店，位于胡志明市市，這個區(qū)域是胡志明市的CBD區(qū)，各種購物、酒店、高端餐廳與酒吧鱗次櫛比。Sofitel Hotel在胡志明市頗有名氣，進入酒店后感覺豪華而舒適，與國內(nèi)的酒店并無二致，當然價格也不是十分便宜，標準房在100多美元。聽導游說，在胡志明市這樣的酒店有數(shù)十家，而且包括Hilton、香格里拉這樣的酒店。

導游介紹說，越南學習中國，從1986年開始改革開放，近年經(jīng)濟發(fā)展非常迅速，年平均GDP增長在8％左右，境外投資也日益增多，2005年光胡志明市累計外來投資已達50億美元，人民生活水平得到很大提高，標志之一就是大街上快趕上本市人口數(shù)量的摩托車。據(jù)說，在胡志明市許多家庭都有超過2輛以上的摩托車。

胡志明市的一派繁華景象告訴我，越南人民當前的生活是忙碌而幸福的，他們正在經(jīng)歷我們曾經(jīng)經(jīng)歷過的那段較激動人心的改革開放高潮期。而在30多年前，越南人民又是不幸的，基本上都處于戰(zhàn)亂期，單單20世紀30年代到70年代，就經(jīng)過了三次大型戰(zhàn)爭，尤其是越美戰(zhàn)爭，使整個國家體無完膚，大部分的城市成為廢墟，20％以上的年輕男子喪生于這場戰(zhàn)爭中，以至于到今天為止，越南的中青年人性別比例還嚴重失調。

越南人民也是幸運的，盡管有8千萬的人口，面積也只有山東省那么大，但由于地處熱帶，自然資源十分豐富，淡水豐沛，各種經(jīng)濟作物、農(nóng)產(chǎn)品生長旺盛，除了水災，這里的人們很少經(jīng)歷像中國西北地區(qū)那樣的經(jīng)常性旱災，所以，就算在經(jīng)濟較困難的年代，越南人民的溫飽也不成問題。同樣是這個原因，越南改革開放以后，依托其資源優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展的速度也引人矚目。

剛剛起步的地產(chǎn)開發(fā)

參會期間由于日程緊湊，我并未就越南房地產(chǎn)市場及政策做十分系統(tǒng)的研究，主要是通過對越南目前的南西貢開發(fā)區(qū)的參觀考察側面了解了越南的房地產(chǎn)市場。

直觀地從胡志明市老市區(qū)街道兩側很難看到成片規(guī)劃的居住區(qū)，這與越南當前的土地政策和住房政策有很大關系。目前，越南的大部分公務員和企業(yè)人員依然處于類似中國福利分房的體制下，人均居住面積十分有限，大約10余平方米，相當于中國大城市20世紀90年代初的水平。

在越南，大部分私人蓋房都是自己申請購購土地，然后自己組織設計建造，所以，在越南老市區(qū)，少有規(guī)模化的社區(qū)建設，整個城市市容比較凌亂。好在越南政府還有一些大的控制性規(guī)劃，商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和辦公區(qū)有所劃分，且交通規(guī)劃尚能說得過去。我們沿街見到幾個房地產(chǎn)開發(fā)公司正在建設的項目，大體只有1~2個樓座，建筑面積不超過5000平方米，這與中國的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀差距很大，中國的地產(chǎn)商如果到胡志明市來，一定很快就能成為大地產(chǎn)商，因為超過10萬平方米的項目是普通越南人難以想象的。

老市區(qū)的越南人自蓋房很有特色，房子基本都是長條型，兩到三層，進深很大，目測能超過15米，但面寬極窄，估計只有一間房的寬度，大部分門前都有個架空的走廊。

越南的傳統(tǒng)住宅采用這種結構，可能與當?shù)氐娜照諝夂蛴泻艽箨P系。因為越南地處熱帶，陽光和雨水都比較厲害，所以他們的房子會盡量減少太陽光的照射面積，于是就采用大進深小面寬的方式，同時還有遮陽防雨的走廊。因為房屋結構大致差不多，所以越南人在房屋色彩上做了不少文章，許多房子都刷上了色彩艷麗的涂料，各家有各家的特色，遠看非常漂亮，為擁擠的街道增加了不少生氣。當然，有些富人家的房子打破了窄長型的模式，很有現(xiàn)代感，甚至還有些做得十分歐化，更有些臨街的別墅，大都3~4層，大面寬，同樣色彩亮麗，很是氣派。

胡志明市區(qū)的高層住宅極少，因此土地就變得稀缺，只有拆了舊的才能蓋新的，所以目前大部分正在施工的住宅周邊都是一些舊樓，很難見到現(xiàn)在中國各大城市興起的造城運動。

為鼓勵外商投資房地產(chǎn)，越南政府出臺了相關優(yōu)惠政策，規(guī)定凡投資用于出售和出租商品住宅區(qū)項目的外國投資者均可享受稅費優(yōu)惠：關于地租，外國投資者在租地期間可減免用于建設商品住宅區(qū)所占地的租費；對于外國投資者需交納租費的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同簽訂之日起，可免3年租費；對于緩建或暫緩運作項目，外國投資者可在緩建或暫緩運作期間減免50%的租費。關于所得稅，根據(jù)項目所在地區(qū)不同，外國投資者享受不同稅收優(yōu)惠，即：在特別貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為10%；在貧困地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為15%；在其他地區(qū)投資的商品住宅項目所得稅率為20%。

富美興南西貢開發(fā)區(qū)：

胡志明市的新城建設樣本

作為胡志明市的城市開發(fā)項目——南西貢開發(fā)區(qū)坐落于胡志明市第七郡，距離商業(yè)郡僅4公里。1994年12月28日當?shù)厥姓_表示南西貢區(qū)將和當時的市區(qū)平行發(fā)展，1998年更是把南西貢區(qū)的開發(fā)建設納入到當時的城市總體規(guī)劃中，強調南西貢將成為胡志明市的經(jīng)濟、商業(yè)與服務。

于是，越南的開發(fā)商富美興聯(lián)營公司接手了這一項目，成為南西貢開發(fā)區(qū)基礎建設的提供者。這一項目規(guī)模龐大，總計3000公頃，目前正在進行開發(fā)的也有1000多公頃，這樣巨大的項目在中國也很少見。

富美興聯(lián)營公司成立于1993年。因臺商貿(mào)易開發(fā)關聯(lián)企業(yè)有開發(fā)胡志明市新順加工區(qū)的成功經(jīng)驗，而獲得越南政府的大力肯定與支持，由當?shù)厥姓硇马樄I(yè)推廣公司和其共同投資成立了富美興，致力于南西貢開發(fā)區(qū)的規(guī)劃與建設。

以新順出口加工區(qū)為例。貿(mào)易接手此項目時正是越南開始改革開放之后，大約300公頃的土地由越南政府無償或低價提供，貿(mào)易負責規(guī)劃、基礎設施的建設（道路、自來水、電廠、污水處理等）、配套（商業(yè)、學校、醫(yī)院、倉儲、宿舍、消防乃至銀行等）以及招商，其中工業(yè)區(qū)為195公頃?，F(xiàn)在這個加工區(qū)已成為胡志明市較成功的開發(fā)區(qū)，共有10個國家的109家企業(yè)進駐，總投資額為8.2億美元，年出口額18億美元，就業(yè)人口5萬余人。

這種類似中國開發(fā)區(qū)的開發(fā)模式在運營手法上和中國有所不同，土地在一級開發(fā)時就直接交給了企業(yè)，而且是個外資企業(yè)。這樣雖然將相當一部分土地增值利益交給了企業(yè)，但對于政府而言，提高了開發(fā)效率，降低了成本，一定程度上也避免了腐敗。

富美興南西貢開發(fā)區(qū)主要是以居住和商務為主的新城開發(fā)，貿(mào)易同樣具有一級土地開發(fā)商的職能。這種操作模式很值得我們?nèi)パ芯?，它屬于一種戰(zhàn)略開發(fā)，開發(fā)商要在一個較恰當?shù)臅r機切入，比如貿(mào)易10多年前就介入了此地塊，做了大量的前期規(guī)劃、準備和配套投入工作。這對于中國國內(nèi)的大部分地產(chǎn)商而言，顯然還不具備這種意識、能力以及條件，相比之下，我國香港、臺灣和新加坡的投資商在這一點上就做得較好，他們對于海外業(yè)務有比較清晰的戰(zhàn)略，操作模式也非常成熟。

現(xiàn)在，富美興南西貢開發(fā)區(qū)已初顯成果，住宅開發(fā)已完成數(shù)百萬平方米，包括現(xiàn)代建筑風格的高層公寓、聯(lián)排別墅和獨立別墅等，建筑形態(tài)和國內(nèi)已無區(qū)別，環(huán)境營造也很到位。開發(fā)區(qū)還建起了多個中學、大學，醫(yī)院也是與法國一家的醫(yī)療機構合作，其他商業(yè)配套也相當完善，辦公商務區(qū)也有了雛形，整個富美興南西貢開發(fā)區(qū)已成為未來胡志明市區(qū)域發(fā)展的樣本，胡志明市正在發(fā)力向著一個國際化的現(xiàn)代都市發(fā)展。

據(jù)貿(mào)易的陳總說，富美興開發(fā)區(qū)的居住者大多是越南有錢的私人業(yè)主，還有一部分是外國人。新區(qū)的公寓房價格現(xiàn)在已到了每平方米800~1000美元，一套房屋至少需要5萬~6萬美元，而獨棟別墅則需要30萬~50萬美元，這個房價已經(jīng)趕上了青島，這一點超出了我們的預期。畢竟在胡志明市，年人均收入還只有1800美元，能夠支撐這樣高的房價讓我們有些意外。

開發(fā)區(qū)也在進行土地出售，靠近老市區(qū)的區(qū)域土地目前售價約為700~800美元/平方米，價格已趕上了青島市市的土地價格。這個價格讓我們這些地產(chǎn)商都有些望而生畏，不得不對越南的地產(chǎn)市場進行重新審視。這也使我們愈加佩服我們?nèi)A人同胞們的戰(zhàn)略眼光，他們進入越南市場就像10多年前進入中國內(nèi)地市場一樣，前期經(jīng)過漫長的等待和準備，才換來今天巨大的收益，這種長

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