中英兩國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的根源十分相似。兩國(guó)在過(guò)去20年都實(shí)施了房改，提高了住宅自有率，減少了廉租公房供應(yīng)量，致使大部分的人都要通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。中國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的核心是住宅有效供應(yīng)（包括質(zhì)和量）不足，英國(guó)則是供應(yīng)總量不足。因此，英國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)中國(guó)有一定的借鑒作用。

高房?jī)r(jià)的歷史根源

作為世界上頭個(gè)完成工業(yè)化的國(guó)家，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史悠久。但近年在歐洲主要發(fā)達(dá)國(guó)家中，英國(guó)的房?jī)r(jià)調(diào)控效果卻較差。頭先表現(xiàn)在英國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅。自1971年到2001年，英國(guó)房?jī)r(jià)在扣除了通脹等因素后累計(jì)上漲了165%，而德國(guó)只上漲了3%，法國(guó)是43%，意大利56%。若不扣除通脹等因素，根據(jù)哈利法斯特房?jī)r(jià)指數(shù)，英國(guó)房?jī)r(jià)從1983年到2005年漲了436.6%。其次，英國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了周期性大幅波動(dòng)。根據(jù)哈利法斯特房?jī)r(jià)指數(shù)，1983到1989年英國(guó)房?jī)r(jià)漲了123.1%，1990到1995年跌了10.53%，1996年到2005年漲了268.8%。第三，過(guò)去幾十年英國(guó)各地房?jī)r(jià)差距拉大。大倫敦房?jī)r(jià)漲幅較高，1983年到1995年間上漲了521.4%。蘇格蘭房?jī)r(jià)漲幅較低，同期漲了275.7%。

但上世紀(jì)90 年代以前，英國(guó)房?jī)r(jià)上漲并未造成太大的社會(huì)問(wèn)題。一戰(zhàn)以后英國(guó)開(kāi)始實(shí)施廉租公房政策，到二戰(zhàn)后廉租房覆蓋面大幅擴(kuò)大。1951年，英國(guó)住宅自有率是29.6%，18.6%的家庭租住公房。30年后，1981年，住宅自有率達(dá)到了57.4%，公房租住率同期也上升到31.4%。

不過(guò)80年代英國(guó)實(shí)施房改，即鼓勵(lì)廉租公房租戶(hù)優(yōu)惠購(gòu)購(gòu)公房，提高了住宅自有率，但也導(dǎo)致了英國(guó)住房政策的改變，公房供應(yīng)量大幅降低。從1981年到2000年，英國(guó)共出售了170萬(wàn)套公房。1991年，住宅自有率為66.0%，公房租住率降為24.6%。而到2004年，住宅自有率達(dá)70.4%, 公房租住率卻減為19.3%。

意外的是，廉租公房供應(yīng)量大幅下滑并未刺激市場(chǎng)增加供應(yīng)。1978年英國(guó)住宅竣工量為28.9萬(wàn)套，其中公房13.7萬(wàn)套，商品房15.2萬(wàn)套。2002年住宅竣工量降至18.3萬(wàn)套，公房大幅降到2.1萬(wàn)套，商品房只輕微上升到16.2萬(wàn)套，僅多了一萬(wàn)套。

住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化迫使絕大部分新的房屋需求者只能通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，這直接導(dǎo)致上世紀(jì)90年代后半期英國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上升，低收入人群的住房問(wèn)題日趨嚴(yán)重。與總供應(yīng)量下降形成對(duì)照的是同期需求逆向上升。2000年到2006年英國(guó)每年新增住戶(hù)為15萬(wàn)個(gè)左右。另外，每年有數(shù)萬(wàn)歐盟其他成員國(guó)家庭和10萬(wàn)個(gè)持工作簽證的非歐盟國(guó)家的家庭進(jìn)入到英國(guó)工作和定居。再加上大量的外國(guó)投資者購(gòu)房，英國(guó)的住宅始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

新政重在增加供應(yīng)

英國(guó)此輪房?jī)r(jià)快速上漲造成了諸多惡果。頭先，部分國(guó)民陷入購(gòu)不起房又沒(méi)資格申請(qǐng)廉租公房的困境。在上世紀(jì)80年代末房?jī)r(jià)較高時(shí)，新住戶(hù)中的46%購(gòu)得起房。2002年這一比例降為37%。與此形成對(duì)應(yīng)的是廉租公房申請(qǐng)者大排長(zhǎng)龍。其次，財(cái)富進(jìn)行了再分配。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲致使財(cái)富從住宅市場(chǎng)之外，如頭次購(gòu)房者，轉(zhuǎn)移到有房者手中。第三，人才流動(dòng)受到影響。高房?jī)r(jià)地區(qū)技術(shù)工人出現(xiàn)不足。第四，住宅市場(chǎng)的波動(dòng)影響了宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

從2001年起，英國(guó)有識(shí)之士開(kāi)始對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上升產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。2004年3月，英國(guó)政府完成住宅供應(yīng)的“巴克研究”，提出英國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的核心是住宅供應(yīng)不足。該研究認(rèn)為英國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能不足、不思創(chuàng)新，未能增加住宅竣工量，而英國(guó)現(xiàn)有的規(guī)劃體系又不能滿足住宅建設(shè)的用地需求。該報(bào)告建議英國(guó)應(yīng)設(shè)法控制房?jī)r(jià)漲幅，并增加商品住宅和社會(huì)住宅（廉租房）供應(yīng)，從根本上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。因此政府需制定相應(yīng)政策并提供相應(yīng)的激勵(lì)措施，降低住宅建設(shè)成本，增加供應(yīng)。報(bào)告認(rèn)為，隨著供應(yīng)增加，人們長(zhǎng)期以來(lái)形成的房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲的期望會(huì)得以改變，房?jī)r(jià)漲幅將趨緩。

2005年12月，基于“巴克研究”的基礎(chǔ)，英政府以增加供應(yīng)為核心的新住房政策全面實(shí)施。英國(guó)將全面改革規(guī)劃體系和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)增加社會(huì)住宅和部分產(chǎn)權(quán)的住宅供應(yīng)。從2007~2008財(cái)年起，政府將撥款每年增建1萬(wàn)套社會(huì)住宅。新住宅的開(kāi)發(fā)將與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)問(wèn)題相聯(lián)系。新的住宅供應(yīng)將以社區(qū)建設(shè)為核心，拋棄單一的住宅小區(qū)，形成混合的有活力的“可持續(xù)發(fā)展社區(qū)”，充分考慮設(shè)計(jì)和維護(hù)、環(huán)境和節(jié)能、休閑和娛樂(lè)。同時(shí)，政府將出臺(tái)政策措施支持住宅產(chǎn)業(yè)提高效率，增加產(chǎn)能。

實(shí)際上，英國(guó)房?jī)r(jià)問(wèn)題的形成還與國(guó)情和價(jià)值觀有關(guān)。頭先，英國(guó)北部山地特別是蘇格蘭高地自然條件惡劣，不適宜居住。其次，英國(guó)人對(duì)自然景色和鄉(xiāng)村生活情有獨(dú)鐘，并進(jìn)行了完善保護(hù)，這種價(jià)值觀阻礙了社會(huì)對(duì)農(nóng)地和未利用土地的開(kāi)發(fā)。第三，英國(guó)人多不喜歡多層和高層住宅。因此，住宅問(wèn)題的解決困囿于國(guó)情和價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變。德國(guó)可以視為控制房?jī)r(jià)的典范，但通過(guò)將大量土地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐姆绞絹?lái)控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)這種做法卻不適應(yīng)英國(guó)。雖然德國(guó)城鎮(zhèn)和居民點(diǎn)占地面積為國(guó)土面積的27.53%,英國(guó)僅為5.94%（其中英格蘭和威爾士是7.91%），但在維持目前環(huán)境水平的前提下，英國(guó)可開(kāi)發(fā)土地已經(jīng)不多。此外，部分地區(qū)要承受解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的環(huán)境代價(jià)。英國(guó)已在住房較緊缺的英格蘭南部劃定了四個(gè)住宅增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)。還有，城市舊城改造中建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的多層和高層住宅已獲社會(huì)重視，如果更多人口入住多層住宅，便可在節(jié)約土地的前提下增加住宅供應(yīng)。

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