11月12日，CIHAF2006第八屆中國(guó)地產(chǎn)節(jié)暨亞洲地產(chǎn)博覽會(huì)（又稱住交會(huì)）在上海新國(guó)際博覽閉幕，同期開(kāi)展的CILPS2006頭屆中國(guó)國(guó)際豪宅展被譽(yù)為此次展會(huì)中的亮點(diǎn)。

原本預(yù)計(jì)參展的60多個(gè)豪宅項(xiàng)目，只來(lái)了35家開(kāi)發(fā)商的45個(gè)項(xiàng)目，中國(guó)本土的只有北京Naga上院、浙江天目湖涵田和沈陽(yáng)信盟花園3家，其余均為國(guó)外展商，而原本傳言參展的上海天價(jià)樓盤湯臣一品卻并未出現(xiàn)。

至于為何沒(méi)有參加此次國(guó)際豪宅展，據(jù)湯臣一品的工作人員說(shuō)，他們一般不會(huì)用參加展會(huì)的方式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。而主辦單位則稱，湯臣一品是考慮到其高端樓盤在媒體上曝光過(guò)多，為謹(jǐn)慎起見(jiàn)故取消了此次參展計(jì)劃。

為何中國(guó)國(guó)際豪宅展竟出現(xiàn)如此“內(nèi)冷外熱”的現(xiàn)象？在目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，其背后的深意值得思考。

去加州或者迪拜購(gòu)豪宅嗎？

CILPS2006頭屆中國(guó)國(guó)際豪宅展雖然吸引了來(lái)自美國(guó)、泰國(guó)、法國(guó)、加拿大、馬來(lái)西亞等20多個(gè)國(guó)家的高端項(xiàng)目參展，形態(tài)也包括公寓、城堡、別墅、島嶼不等，然而眾多的國(guó)外開(kāi)發(fā)商對(duì)在此時(shí)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)也持謹(jǐn)慎態(tài)度。

記者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的國(guó)外參展商，或是本土開(kāi)發(fā)商帶項(xiàng)目過(guò)來(lái)，或是當(dāng)?shù)刂薪楣纠夐_(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，甚至是開(kāi)發(fā)商專門請(qǐng)代理公司代理，而惟獨(dú)阿聯(lián)酋迪拜一家是中介獨(dú)自前來(lái)，項(xiàng)目也是迪拜棕櫚島的個(gè)人二手房。

胡衛(wèi)東是阿聯(lián)酋迪拜中國(guó)城房地產(chǎn)交易公關(guān)營(yíng)銷部經(jīng)理。他告訴記者，他們?nèi)ツ?月份就曾經(jīng)來(lái)上海參加過(guò)一次高端不動(dòng)產(chǎn)的展覽，那是他們次來(lái)中國(guó)，并且是和開(kāi)發(fā)商一起，但是當(dāng)時(shí)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)非常冷清，開(kāi)發(fā)商們幾乎連名片都發(fā)不掉。

“今年，我們也在來(lái)中國(guó)之前和迪拜的3家政府開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了交涉，但是因?yàn)槿ツ甑那闆r，他們不太看好中國(guó)的豪宅市場(chǎng)，大都不來(lái)。所以此次我們就先行來(lái)為迪拜的開(kāi)發(fā)商們探路、試水?！焙l(wèi)東說(shuō)。

而此次展會(huì)中規(guī)模的一家參展商，美國(guó)佛羅里達(dá)州頭屈一指的地產(chǎn)銷售商、邁阿密Cervera房地產(chǎn)公司國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)莫尼卡·溫尼格女士也告訴記者，他們?cè)?0年前就已派人來(lái)中國(guó)考察過(guò)市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)他們認(rèn)為開(kāi)發(fā)中國(guó)市場(chǎng)的時(shí)機(jī)還未到，所以只是留了人在中國(guó)做研究，定期向總部發(fā)市場(chǎng)報(bào)告。

現(xiàn)在，Cervera房地產(chǎn)公司認(rèn)為中國(guó)的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到了頂點(diǎn)，中國(guó)目前這個(gè)特殊時(shí)期正是他們進(jìn)入的較佳時(shí)機(jī)。于是，今年3月他們開(kāi)始正式進(jìn)入中國(guó)，在上海、北京分別設(shè)立了公司，并已于10月在北京召開(kāi)了一場(chǎng)推介會(huì)。隨后他們還會(huì)派專人與客戶進(jìn)行不定期的溝通，并會(huì)安排他們到邁阿密參觀項(xiàng)目。

而來(lái)自馬來(lái)西亞的東方世紀(jì)實(shí)業(yè)集團(tuán)的何耀良也告訴記者，他們是次來(lái)中國(guó)，目的也是給將來(lái)拓展中國(guó)市場(chǎng)探路。但是因?yàn)閾?dān)心效果不好，所以他們捆綁了當(dāng)?shù)氐囊患议_(kāi)發(fā)商一同前來(lái)，并且?guī)?lái)了吉隆坡市的一棟高端公寓樓項(xiàng)目前來(lái)宣傳。

在采訪中記者了解到，此次展會(huì)的主辦方并沒(méi)有邀請(qǐng)他們，他們是在幾個(gè)月前馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)氐囊患颐襟w上看到了展覽的信息，然后動(dòng)員開(kāi)發(fā)商一起前來(lái)。

同時(shí)，他們還帶來(lái)了“馬來(lái)西亞家園計(jì)劃”的宣傳，這是馬來(lái)西亞政府為了吸引國(guó)外公民前來(lái)購(gòu)房居住而設(shè)置的一項(xiàng)優(yōu)惠計(jì)劃。它屬于一項(xiàng)長(zhǎng)期的社會(huì)觀光特別通行證，國(guó)外購(gòu)房者可以享受在10年內(nèi)不限次數(shù)入境的簽證，并可隨時(shí)更新。據(jù)何耀良介紹說(shuō)，目前這個(gè)計(jì)劃，在馬來(lái)西亞已有8000個(gè)名額獲得了批準(zhǔn)。然而即使憑借著這一優(yōu)惠政策，何耀良對(duì)此次來(lái)中國(guó)宣傳后的銷售預(yù)估也只是1~2套。

中外豪宅的較量

此次豪宅展上展出的中外豪宅，單位住宅總價(jià)折合人民幣從五六十萬(wàn)到幾千萬(wàn)不等，由此比較中外的豪宅市場(chǎng)，我們會(huì)從中發(fā)現(xiàn)許多不同之處。

就高端公寓而言，馬來(lái)西亞展商帶來(lái)的吉隆坡市的公寓售價(jià)為人民幣1.5萬(wàn)元/平方米，因?yàn)槠湮挥诩∑翪BD區(qū)域，與世界較高的雙子塔近在咫尺，周圍遍布大型商業(yè)設(shè)施，非常適合投資客用來(lái)租賃投資。雖然每年需要繳納5000元人民幣的不動(dòng)產(chǎn)稅，但是土地使用年限為99年，而且開(kāi)發(fā)商也提供了全套的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

邁阿密Cervera房地產(chǎn)公司帶來(lái)的臨海豪宅特朗普好萊塢位于佛羅里達(dá)州好萊塢濱海地帶，全套房屋較低售價(jià)為160萬(wàn)美元，折合人民幣1200多萬(wàn)元。因?yàn)槲挥诖笪餮筇烊坏纳碁┖I上，東望大西洋，西俯邁阿密城市景觀，所以非常適合用來(lái)居住。雖然美國(guó)每年需要繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅為房屋款項(xiàng)的2.2%，但是土地的產(chǎn)權(quán)確是終身私有，而且開(kāi)發(fā)商還提供了全樓電子智能化、俱樂(lè)部專人專戶服務(wù)以及每戶私人泳池、海濱、SPA等 享受。

而來(lái)自阿聯(lián)酋迪拜棕櫚島的二手高端公寓，售價(jià)為人民幣23672元/平方米。由300個(gè)人工填海島嶼勾勒出的世界地圖景觀，是迪拜較奇特的景象，整個(gè)居住環(huán)境自然不言而喻。而且迪拜屬于自由貿(mào)易港，基本沒(méi)有任何的稅收，且土地產(chǎn)權(quán)也是終身私有。

相對(duì)而言，此次在展會(huì)上出現(xiàn)的北京Naga上院，均價(jià)為人民幣38800元/平方米，地處北京東直門區(qū)，雖然周邊有中國(guó)古典建筑雍和宮及國(guó)子監(jiān)，但是比較國(guó)外豪宅的景觀，就有些相形失色。

此次Naga上院承諾“物業(yè)公司的股權(quán)會(huì)無(wú)償配給業(yè)主，讓99戶業(yè)主自己作物業(yè)管理公司的老板”，但是拿中國(guó)70年的土地使用權(quán)和國(guó)外的恒久土地產(chǎn)權(quán)相比，也確實(shí)是相形見(jiàn)絀。雖說(shuō)中國(guó)目前并沒(méi)有征收不動(dòng)產(chǎn)稅，但日前出臺(tái)的中國(guó)《物權(quán)法草案》六審稿，卻已經(jīng)開(kāi)始討論是否要征收此稅。

相比之下，中國(guó)的高端不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。

中國(guó)富豪在豪宅前躊躇不前

而中國(guó)的富豪正在與日俱增。根據(jù)美林國(guó)際有限公司和凱捷顧問(wèn)公司于2006年10月12日推出的《2006全球財(cái)富報(bào)告》中指出，中國(guó)大陸有32萬(wàn)人屬于高財(cái)富人群，平均凈資產(chǎn)額為500萬(wàn)美元。他們大多數(shù)分布在離上海、北京和廣州較近的沿海城市帶，所擁有的財(cái)富總量為1.59萬(wàn)億美元。

美林凱捷報(bào)告還對(duì)富人們的資產(chǎn)配置情況進(jìn)行了細(xì)致分析。分析中指出，中國(guó)富裕人士的資產(chǎn)配置中有25%的資產(chǎn)投向了房地產(chǎn)，位居所有財(cái)富投資中的位，所占比例相當(dāng)之高。

越來(lái)越多的中國(guó)富豪開(kāi)始想要投資高端不動(dòng)產(chǎn)。然而在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和社會(huì)上人們的普遍仇富心態(tài)的壓力下，許多國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商只能避其鋒芒。

戴德梁行11月7日較新發(fā)布的報(bào)告中指出，今年第三季度上海高端住宅一手房銷售市場(chǎng)交易萎縮，成交均價(jià)降低，眾多潛在購(gòu)房者、投資者處于持幣觀望狀態(tài)。以上海湯臣一品為例，由于其標(biāo)價(jià)11萬(wàn)元/平方米，被譽(yù)為中國(guó)豪宅，開(kāi)盤后銷售至今僅賣出了2套。

另一方面，公眾對(duì)貧富分化的不滿，導(dǎo)致高端不動(dòng)產(chǎn)幾乎成了奢靡與剝削的代名詞，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)富豪更加低調(diào)，豪宅消費(fèi)受到壓縮。同時(shí)，順帶的那些開(kāi)發(fā)高端不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)也一同受到牽連。

2006年5月30日，國(guó)土資源部下發(fā)緊急通知，指出要嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并進(jìn)行全面清理。致使原本許多用于高端不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，紛紛轉(zhuǎn)投其他項(xiàng)目。

于是，國(guó)外的開(kāi)發(fā)商們瞄準(zhǔn)了這一時(shí)機(jī)，紛紛來(lái)到中國(guó)，想要分食這塊中國(guó)人自己怎么也嚼不爛的肥肉。

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