去年，海外投資、高端產(chǎn)品、旅游地產(chǎn)成了全年的置業(yè)熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年海外置業(yè)有望持續(xù)升溫，而高端市場(chǎng)，隨著需求的逐步釋放和購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的提高，越是稀缺的產(chǎn)品將越受青睞。另外，旅游地產(chǎn)若想在今年進(jìn)一步突圍，則必須轉(zhuǎn)型。

　　稀缺豪宅仍將市場(chǎng)

　　回顧2014年，上海高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，各大板塊的豪宅紛紛推出新品，可以說(shuō)迎來(lái)了“豪宅年”。

　　高力國(guó)際在對(duì)于2014年的市場(chǎng)回顧中認(rèn)為，盡管銷(xiāo)售量在一輪政策放松后于年內(nèi)較后數(shù)月有所回升，全年銷(xiāo)售總量仍較2013年下滑24%。然而，成交均價(jià)繼續(xù)上升，同比漲幅逾10%。此態(tài)勢(shì)主要?dú)w因于豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量的持續(xù)增長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年上海新建商品房成交均價(jià)同比上漲12.4%至27247元/平方米，增幅較2013年提升4.8個(gè)百分點(diǎn)。除卻豪宅市場(chǎng)(均價(jià)50000元/平方米或以上)，成交均價(jià)同比上升6.5%至23406元/平方米，增速較2013年則放緩2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　知名房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民認(rèn)為，自2011年限購(gòu)以來(lái)，上海的豪宅需求被不斷抑制，并仍然處在一個(gè)持續(xù)發(fā)酵的過(guò)程中，這直接導(dǎo)致了去年剛需項(xiàng)目的銷(xiāo)量有所下降，而豪宅產(chǎn)品卻表現(xiàn)不俗。

　　“今年，豪宅的需求同樣還在，而成交是否能持續(xù)攀升，還要視產(chǎn)品而定。”蔡為民指出，購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品要求越來(lái)越嚴(yán)苛，尤其是高端住宅，較多是自住需求主導(dǎo)成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然將市場(chǎng)，價(jià)格甚至?xí)掷m(xù)攀升。

　　位于傳統(tǒng)西郊國(guó)賓區(qū)的西郊紫薇花園就備受業(yè)內(nèi)期待。業(yè)內(nèi)人士指出，除地段外，項(xiàng)目本身的高端配置也造就了其“稀缺性”。

　　1月17日，上海大寧金茂府示范區(qū)亮相，當(dāng)天這座上海頭個(gè)BREEAM標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)生活館和2.5萬(wàn)平方米上海的項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)讓不少業(yè)內(nèi)人士稱贊不已。

　　以世界十大公園之頭的加拿大“布查特花園”為原型的金茂坐擁公園；新古典主義并兼具海派韻味和時(shí)代氣息的展示；以及全球知名設(shè)計(jì)師梁志天主筆的“香奈兒及賓利”風(fēng)格的項(xiàng)目樣板間，均體現(xiàn)出項(xiàng)目對(duì)細(xì)節(jié)的有效推敲與演繹。

　　上海大寧金茂府示范區(qū)的開(kāi)放，實(shí)質(zhì)宣告著方興地產(chǎn)高端住宅標(biāo)桿作品即將開(kāi)啟上海豪宅的新紀(jì)元。

　　事實(shí)上，展望未來(lái)，高力國(guó)際相關(guān)人士表示，緣于購(gòu)房者對(duì)上海市場(chǎng)資本升值前景的信心，豪宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將保持活躍，而購(gòu)房者的信心也將支撐豪宅細(xì)分市場(chǎng)的成交價(jià)格。

　　熱點(diǎn)項(xiàng)目

　　大寧金茂府劍指上海新

　　上海大寧金茂府示范區(qū)的開(kāi)放不僅是其在上海的頭次亮相，其背后更有明確的目標(biāo)——劍指上海新。

　　上海大寧金茂府位于上海內(nèi)環(huán)邊黃金地塊，是近5年來(lái)市先進(jìn)出讓超過(guò)20萬(wàn)平方米的住宅用地。項(xiàng)目坐享100萬(wàn)平方米的公園生態(tài)資源，無(wú)獨(dú)有偶的生態(tài)環(huán)境可謂罕有。

　　另外，項(xiàng)目周邊13所名校，可享受全年齡一站式的國(guó)際教育資源，同時(shí)大寧板塊也被市政府認(rèn)定為“第15個(gè)上海市級(jí)商業(yè)”，其稀缺價(jià)值不言而喻。

　　同步開(kāi)放的上海頭家歐盟標(biāo)準(zhǔn)全維度“未來(lái)生活館”，對(duì)金茂府運(yùn)用的12大科技系統(tǒng)進(jìn)行原理演示，使到訪者能切實(shí)體會(huì)到金茂府區(qū)別于傳統(tǒng)豪宅的恒溫、恒濕、保溫、降噪等利好，同步倫敦億萬(wàn)級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　海外置業(yè)或持續(xù)升溫

　　購(gòu)房者說(shuō)

　　“選擇海外置業(yè)，可以讓自己的資產(chǎn)進(jìn)行全球配置。”

　　“希望通過(guò)海外置業(yè)完成自己的家庭規(guī)劃，讓孩子可以享受到更國(guó)際化的優(yōu)質(zhì)的教育資源和教育模式。”

　　去年，許多國(guó)內(nèi)房企把目光轉(zhuǎn)移到了海外，其中，綠地、碧桂園等企業(yè)加大了海外布局的力度。

　　與此同時(shí)，海外置業(yè)熱情高漲。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)財(cái)富移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè)，置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在海外投資項(xiàng)目中占比重，人均投資達(dá)600萬(wàn)元人民幣。

　　值得注意的是，海外置業(yè)的熱潮也引發(fā)了澳大利亞、英國(guó)、新加坡等國(guó)外房企來(lái)中國(guó)宣傳推廣其產(chǎn)品。

　　以倫敦的巴特西電站綜合體住宅項(xiàng)目為例，去年底，這一由倫敦“傳奇”建筑改建而成的城市綜合體在上海舉行發(fā)售會(huì)，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　“投資是許多人選擇海外購(gòu)房的一個(gè)重要原因，近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市投資空間已不如從前。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦指出，所謂不把雞蛋放一個(gè)籃子里，從資產(chǎn)配置的角度來(lái)看，分散到海外有利于抵抗資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，各個(gè)國(guó)家不同的投資政策也給了購(gòu)房者多樣化的選擇。

　　去年末，英國(guó)推出的房地產(chǎn)印花稅全面改革也在海外置業(yè)市場(chǎng)引發(fā)關(guān)注。

　　對(duì)此，邦瑞·中國(guó)中華區(qū)頭席代表兼總經(jīng)理白兮表示，“英國(guó)的房地產(chǎn)印花稅政策以前是按照房屋總價(jià)征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策還調(diào)整了稅率。該政策將使98%的在倫敦置業(yè)的購(gòu)房者未來(lái)在稅率上受益，不出意外的話，2015年，將是中國(guó)購(gòu)房者海外房地產(chǎn)投資的英國(guó)年。”

　　白兮還表示，倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年增長(zhǎng)了30%，2013年增長(zhǎng)了20%，大大超過(guò)了幾十年以來(lái)年平均增長(zhǎng)6-7%的速度。新的印花稅政策的推出，目的是為了抑制倫敦豪宅市場(chǎng)，并提振倫敦西區(qū)和西南區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

　　另外，國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的教育資源和教育環(huán)境，使得很多家庭將目光轉(zhuǎn)向海外。德佑地產(chǎn)研究分析師趙葆根認(rèn)為，“子女教育”和生活環(huán)境質(zhì)量對(duì)選擇海外購(gòu)房者而言非常重要，購(gòu)房者通常會(huì)考慮該地是否有知名大學(xué)、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和高端生活方式，這也使得倫敦、紐約和悉尼這一類(lèi)城市比較熱門(mén)。“從這兩年看，海外投資熱潮越來(lái)越明顯，預(yù)計(jì)今年海外置業(yè)仍將持續(xù)升溫。”盧文曦說(shuō)。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　倫敦將成為海外置業(yè)熱點(diǎn)

　　邦瑞·中國(guó)中華區(qū)頭席代表兼總經(jīng)理白兮表示，2012年之前投資者是“選”房子，現(xiàn)在海外置業(yè)變成了“搶”房子。2012年之前，海外置業(yè)的理由更多偏向于移民、教育等，而目前置業(yè)者的新四大理由為：區(qū)塊是否具有投資潛力、數(shù)據(jù)報(bào)表是否漂亮、區(qū)塊在當(dāng)?shù)氐呐琶约白馐郾取?/p>

　　英國(guó)推出房地產(chǎn)印花稅的改革，其中購(gòu)購(gòu)50-70萬(wàn)英鎊區(qū)間的房子，印花稅受益。而隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，英國(guó)倫敦會(huì)成為海外置業(yè)的較熱的熱點(diǎn)。

　　其實(shí)，位于海外房地產(chǎn)塔尖的市場(chǎng)并不多，倫敦是其中一個(gè)。其擁有語(yǔ)言優(yōu)勢(shì)、貨幣優(yōu)勢(shì)、金融優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，擁有旺盛的租房來(lái)源。倫敦的張力不僅僅是房地產(chǎn)本身，而是金融、就業(yè)、教育等，是這些造就了其塔尖地位。

　　近日，2015全國(guó)旅游工作會(huì)議舉行。會(huì)上指出，2014年全國(guó)旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)旅游36億人次，增長(zhǎng)10%。2015年旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)為國(guó)內(nèi)旅游39.5億人次，增長(zhǎng)10%。

　　“主題化”旅游地產(chǎn)更受寵

　　隨著中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)也逐年升溫。

　　與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價(jià)值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有更多的優(yōu)勢(shì)，因而備受開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者關(guān)注和青睞。

　　“做旅游地產(chǎn)，房企目前還處在探索階段。如今的購(gòu)家愈加理性，尤其注重生活方式，因此，房企只有根據(jù)置業(yè)需求來(lái)轉(zhuǎn)型才能在旅游地產(chǎn)中突圍而出。”蔡為民指出。

　　回顧2014年，房企擯棄了過(guò)去缺乏與產(chǎn)業(yè)結(jié)合、度假服務(wù)配套不完善以及固守傳統(tǒng)住宅的營(yíng)銷(xiāo)模式等問(wèn)題，轉(zhuǎn)而結(jié)合多種自然資源、文商旅產(chǎn)業(yè)疊加、整合，提供休閑度假式的硬件設(shè)施和獨(dú)有的生活方式。

　　某房企就直言，未來(lái)，開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目不再是過(guò)度透支資源，而是以合理價(jià)格提供休閑生活的多種選擇，進(jìn)而以產(chǎn)品、生活配套、養(yǎng)生文化概念等支撐項(xiàng)目，只有這樣才能獲得購(gòu)房者的青睞。

　　“簡(jiǎn)單而言，有‘主題’的旅游地產(chǎn)更好賣(mài)，例如養(yǎng)生、休閑度假、投資等這三類(lèi)主題就是目前旅游項(xiàng)目主打的‘標(biāo)簽’。”趙葆根表示，今年底，上海迪士尼樂(lè)園即將開(kāi)園，而周邊以此為主題的項(xiàng)目的熱銷(xiāo)效應(yīng)也將逐步凸顯。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“主題”化旅游地產(chǎn)也使得上海周邊的項(xiàng)目備受關(guān)注。

　　以位于周莊鎮(zhèn)核心區(qū)域的云谷周莊為例，除了位于周莊這一生態(tài)景區(qū)，其更提供智能監(jiān)控、智能定位、智能家居等服務(wù)，營(yíng)造出不一樣的“休閑度假”環(huán)境。同時(shí)，嵊泗天悅灣項(xiàng)目也為“說(shuō)走就走”的度假生活方式提供了可能。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是緊靠上海，從洋山港出發(fā)僅需45時(shí)辰船程，便可直達(dá)島上，生活便捷。

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