日本的住宅供給中，使用政府資金建造的“公共住宅”占有相當(dāng)大的比重。從二戰(zhàn)結(jié)束后到１９９６年３月的半個世紀(jì)中，日本共建造住宅約５１１５萬套，其中公共住宅占４５．７％。政府提供公共住宅的主要方式有三種，分別是通過“住宅金融公庫”向建造或購購住宅的個人提供長期低息貸款；地方政府在政府的補(bǔ)貼支持下建設(shè)廉租住房；政府設(shè)立“日本住宅公團(tuán)”為大城市的工薪提供住宅及宅基地。本文將對這三種方式進(jìn)行介紹，并引出對我國住宅政策的若干思考。

住宅金融公庫

住宅金融公庫設(shè)立于１９５０年。其設(shè)立的基本背景，是日本戰(zhàn)后面臨的住宅嚴(yán)重短缺局面。二戰(zhàn)結(jié)束時，日本的住宅短缺高達(dá)４２０萬戶。雖然政府采取了建造簡易住宅等應(yīng)急措施，但隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，建設(shè)恒久性住宅開始被提上議事日程。針對當(dāng)時一般家庭普遍缺乏建造或購購住宅所需資金的情況，政府決定設(shè)立住宅金融公庫，面向準(zhǔn)備建造或購購住宅的家庭提供長期低息貸款。

住宅金融公庫（以下簡稱“公庫”）的性質(zhì)屬于政府全額出資的政策性金融機(jī)構(gòu)。目前，公庫用于貸款的資金主要來源于向政府財政投融資的借款和已經(jīng)回收的貸款。每年政府在財政投融資計劃中決定當(dāng)年的貸款額和預(yù)定貸款戶數(shù)。由于公庫以低于財政投融資借款的利率進(jìn)行貸款，財政還為公庫提供相當(dāng)于利率差額的補(bǔ)助金。在公庫成立初期，每年提供的貸款為８萬套住宅左右，隨后規(guī)模發(fā)展很快，１９７０年時達(dá)到年２５萬套，高峰的１９９４年達(dá)到了９５萬套左右，近年來保持在５０萬套左右的規(guī)模。到２００１年年末為止，利用公庫貸款建造的住宅總數(shù)已達(dá)到１８９０萬套。

公庫的貸款對象主要包括以下４類：一是建造或購置私有住宅的個人，二是建造租賃用住宅的個人（或法人）以及地方住宅供給公社，三是建造出售用住宅的地方住宅供給公社或民間開發(fā)商，四是從事舊城改造的企業(yè)等。其中以類為主要的業(yè)務(wù)內(nèi)容，從到２００１年年末為止的貸款實績來看，這一類貸款在貸款總額中占８４％，在住宅套數(shù)中占７５％。

從公庫對個人申請貸款的審查標(biāo)準(zhǔn)來看，公庫的目標(biāo)客戶群主要是中等收入。公庫要求申請貸款者的月收入應(yīng)在月還款額的５倍以上。公庫可為購房者提供占房款總額６０％的貸款。貸款的償還期較長可達(dá)３５年，借款人可選擇等額本息分期還款方式或等額本金分期還款方式。

在貸款利率的設(shè)定方面，日本政府于１９９６年為加強(qiáng)公庫的政策性引導(dǎo)作用而制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，對適應(yīng)人口老齡化需求的、符合無障礙設(shè)計要求的住宅和節(jié)能住宅等實行優(yōu)惠利率。自２０００年度開始，又增加了對耐久性符合一定標(biāo)準(zhǔn)的住宅的利率優(yōu)惠，以及在住房價格昂貴的大城市地區(qū)對頭次購建住房者提供利率優(yōu)惠。另外，所有優(yōu)惠條件 于貸款后的前１０年，以及住宅建筑面積在１７５平方米以下者。接受貸款者前一年的收入如果超過１２００萬日元，也不能享受利率優(yōu)惠。

公營住宅

日本于１９５１年制定了《公營住宅法》。該法的條開宗明義地指出：“本法的目的是，通過與地方政府的合作，建設(shè)可滿足健康文明生活要求的住宅，并以低廉的租金提供給居住困難的低收入者，從而促進(jìn)國民生活的安定和社會福祉的增進(jìn)”。根據(jù)日本政府相關(guān)人士的解釋，該法是以日本憲法十五條為依據(jù)的。憲法十五條規(guī)定，“所有國民都有過上健康的、文明的較低限度生活的權(quán)利”，“國家必須在生活的各個領(lǐng)域，努力增進(jìn)社會福祉、社會保障以及公共衛(wèi)生的改善”。也就是說，公營住宅是政府在居住生活領(lǐng)域保障公民基本生存權(quán)利的手段。

在具體操作方式上，公營住宅是以地方政府（分都道府縣與市町村兩級）作為提供主體，“與地方的合作”體現(xiàn)在政府對地方政府提供資金補(bǔ)貼上。補(bǔ)貼分為兩種，一種是對建設(shè)或收購費用的補(bǔ)貼，一種是對房租差額（承租方標(biāo)準(zhǔn)負(fù)擔(dān)額與市場租金水平之間的差額）的補(bǔ)貼。

公營住宅對承租人有明確的收入上限規(guī)定，其對象群體是收入水平處于較低的２５％的。公營住宅的房租是根據(jù)擬承租者每年申報的收入以及公營住宅所處的位置、面積、建成年限以及其他條件決定的。公營住宅一般采用抽簽方式在符合條件的申請者中選取入住者，但對于住宅貧困度特別高者、收入低的老人家庭、母子家庭、殘疾人家庭等給予特別照顧。

另外，為了對低收入中的特困加以特別對待，《公營住宅法》中還規(guī)定了“種公營住宅”和“種公營住宅”的區(qū)分。種公營住宅面向特困，租金更為低廉，在房屋的面積、結(jié)構(gòu)、材料等方面也相應(yīng)地降低標(biāo)準(zhǔn)。如種公營住宅的三居室標(biāo)準(zhǔn)面積為７０平方米，種公營住宅的三居室標(biāo)準(zhǔn)面積為６６．７平方米。政府對地方政府的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也有所區(qū)別，對種公營住宅的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為二分之一，對種公營住宅的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為三分之二。

對于入住之后收入水平超過上限標(biāo)準(zhǔn)的承租人，公營住宅法規(guī)定其必須在三年之內(nèi)搬出公營住宅，在搬出之前對其租金水平按規(guī)定進(jìn)行上調(diào)，以體現(xiàn)公營住宅的政策目標(biāo)。

自《公營住宅法》頒布實施以來，日本不間斷地進(jìn)行了公營住宅的建設(shè)。特別是在農(nóng)村勞動力大量涌入城市的經(jīng)濟(jì)高速增長時期，公營住宅的建設(shè)規(guī)模也達(dá)到高峰，較多時達(dá)到每年１０萬套以上。到２０００年底為止，日本共建造了２１７萬套公營住宅，為緩解低收入群體的住房難問題發(fā)揮了巨大的作用。近年來，公營住宅的建造數(shù)保持在每年３萬套左右，且其中的３／４為改建。

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