近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“一房一價(jià)”正遭遇執(zhí)行縮水，新政效果面臨打折。很多人搞不清楚為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況。以國(guó)家發(fā)改委的權(quán)威之重、行政力度之大，難道說(shuō)話(huà)也不管用嗎？
 
　　實(shí)際上，此中原因非常復(fù)雜。發(fā)改委是新近才直接介入樓市調(diào)控的。 1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)后，調(diào)控初見(jiàn)成效，但尚不足以使房?jī)r(jià)回歸理性。在這種背景下，3月份國(guó)家發(fā)改委出人意料地出臺(tái)《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求各地從5月1日?qǐng)?zhí)行 “一房一價(jià)”等措施。然而，進(jìn)入5月以來(lái)，各路媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國(guó)幾乎沒(méi)有落實(shí)到位的城市。
 
　　于是，國(guó)家發(fā)改委5月11日又下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》，要求各地實(shí)行拉網(wǎng)式排查，確保每個(gè)新開(kāi)發(fā)的居民住宅小區(qū)、每個(gè)正對(duì)外公開(kāi)發(fā)售的樓盤(pán)、每套出售的新建商品房都檢查到位，無(wú)一遺漏。而且明確了檢查：包括銷(xiāo)售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)、未按規(guī)定實(shí)行一套一標(biāo)、未一次性公開(kāi)全部預(yù)售房源等。另外，還明確對(duì)違規(guī)企業(yè)處以每套房5000元罰款；構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款，等等。
 
　　看國(guó)家發(fā)改委的架式，可謂不達(dá)目的不罷休。從房地產(chǎn)調(diào)控手段上講，可分為經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。法律手段姑且不論。相對(duì)而言，多采用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段比較好；而行政手段應(yīng)盡量少用，因?yàn)槠鋵?duì)于市場(chǎng)機(jī)制的負(fù)面作用明顯。出于盡快抑制房?jī)r(jià)的目的，去年以來(lái)國(guó)家動(dòng)用了較多的行政手段，比如限購(gòu)、限貸，但這也只是干預(yù)需求。而“一房一價(jià)”，則直接干預(yù)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中較敏感的“價(jià)格”。
 
　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格是被管制的，而當(dāng)前我國(guó)住宅制度改革的市場(chǎng)化方向依然是主攻方向。那么，國(guó)家應(yīng)該管制保障性住房的價(jià)格，如廉租房和公租房的租金價(jià)格，以及經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房、限價(jià)房的銷(xiāo)售價(jià)格，而對(duì)于商品住宅價(jià)格，是否有必要實(shí)行直接管制，仍有待深入考量。從這個(gè)意義上講，“一房一價(jià)”涉及的改革深度很關(guān)鍵，如果只是要求項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中，增加定價(jià)的透明度、規(guī)范市場(chǎng)秩序，則并不難落實(shí)；如果苛求每套房子必須按政府要求的某一具體價(jià)格銷(xiāo)售，則等于取消了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)，限制了企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)權(quán)，那么必然普遍性地遭到企業(yè)或明或暗的抵制——這將是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。
 
　　近幾年，許多城市的房管部門(mén)規(guī)定的是價(jià)格浮動(dòng)制，即一個(gè)新樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，將來(lái)的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)可圍繞備案價(jià)上下浮動(dòng)。此次發(fā)改委介入后，各地一般實(shí)行了“只能降不能漲”的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)將備案價(jià)提高，為以后房?jī)r(jià)調(diào)整留下足夠空間。發(fā)改委督戰(zhàn)的關(guān)鍵，應(yīng)該是參考不同產(chǎn)品的區(qū)域市場(chǎng)價(jià)，允許項(xiàng)目預(yù)售備案價(jià)略高于市場(chǎng)價(jià)（比如10％），給予房企一定的價(jià)格調(diào)整空間，隨行就市，尊重市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)也避免了某些房企大幅拉高房?jī)r(jià)、坐地售價(jià)的不良企圖。
 
　　“一房一價(jià)”政策能落實(shí)到什么程度，主要取決于地方政府部門(mén)督查的力度。一個(gè)一二線(xiàn)城市，一般都有幾百、幾千個(gè)在售樓盤(pán)，幾千、上萬(wàn)家二手房中介門(mén)店，拉網(wǎng)式排查一遍，這得需要投入多少人力、物力？如果一遍不行，有可能隔段時(shí)間就拉網(wǎng)一次嗎？基本上不存在可能性。國(guó)家發(fā)改委的心情可以理解，可地方部門(mén)執(zhí)行不力也是必然。一個(gè)管理、執(zhí)行成本太高的政策，很難說(shuō)沒(méi)有商榷的余地。
 
　　治理房?jī)r(jià)，還是要回到根本，遵循市場(chǎng)邏輯。一方面，要大力建設(shè)保障房以及中小套型普通住宅，滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求；另一方面，要大幅增加商品住宅土地和房屋供應(yīng)，同時(shí)通過(guò)信貸、稅收（限購(gòu)只能是臨時(shí)之策）抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。如此，則房?jī)r(jià)就會(huì)得到適度控制。對(duì)于價(jià)格管理，應(yīng)重在規(guī)范市場(chǎng)，比如增加房?jī)r(jià)透明度、打擊哄抬房?jī)r(jià)和價(jià)格欺詐等。
 
　　總之，調(diào)控房?jī)r(jià)是件精細(xì)活，其輕重需要反復(fù)權(quán)衡，其分寸需要精準(zhǔn)拿捏。

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