銀行信貸資金的全面收緊，使得信托等融資渠道再次“走俏”，作為房地產(chǎn)開發(fā)商重要資金來源的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也再一次在金融風險調(diào)整中“崛起”，重新占據(jù)了信托市場的“半壁江山”。本報記者通過走訪調(diào)查了解，與以往相比，此次房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場的火爆高潮表現(xiàn)在其信托公司融資數(shù)量巨大、融資渠道翻新、借貸利率猛高等方面，在信用風險考量上應更加謹慎。

　　5月18日上午10點，本報記者如約來到了位于北京市四環(huán)附近的一家信托公司，接打電話的聲音在這層寫字樓里此起彼伏。 

　　“較近很忙，有太多事情要處理，手機電池每天差不多都要打得沒電了。”該公司負責人劉建偉(化名)邊招呼本報記者坐下邊說著話。 

　　盡管日前銀監(jiān)會已兩次澄清，5月份沒有出臺房地產(chǎn)信托業(yè)務新規(guī)的計劃，但近期市場上關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務收緊的傳聞不斷。 

　　“雖然只是虛驚一場，可是房地產(chǎn)信托收緊是必然趨勢，今后銀監(jiān)會肯定會有大的動作，我們現(xiàn)在雖然還在做信托產(chǎn)品，但已經(jīng)在逐漸減少，同時我們也在做兩手準備。”劉建偉告訴本報記者。 

　　今年以來房地產(chǎn)信托行業(yè)的“瘋狂”，把這個游走于銀行和民間借貸之間的“第三者”推到了“風口浪尖”。 

　　利率逼近“紅色警戒線” 

　　雖然上有政策，但是持續(xù)走高的收益率，讓房地產(chǎn)信托公司對這塊到嘴邊的“肥肉”欲罷不能，進而鋌而走險。 

　　“18%。”上周，一家來自于河北的房地產(chǎn)企業(yè)找到劉建偉，為了他們公司的別墅及部分商品房開發(fā)項目融資1.3億元，并報出了這個“高利息數(shù)字”。該項目五證俱全，即將部分封頂。 

　　“18%是年貸款利息，如果是去年上半年，這個數(shù)字的確很誘人，而且這個項目能很快包裝成一個年收益10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出。但是現(xiàn)在，面對這個數(shù)字，極少信托公司愿意接洽這單生意。”劉建偉說。 

　　河北企業(yè)為何要舍近求遠跑到北京融資？劉建偉的解釋是，雖然銀監(jiān)會沒有明文叫停房地產(chǎn)信托，可是二三線市場的信托公司有些已經(jīng)停了，主要是沒錢，或者不想去冒任何一點點風險。 

　　“這家企業(yè)也咨詢了幾個信托公司，他們給出的數(shù)字一般都是25%，我們給出的也是25%，這也是沒有辦法，同行都這么高，我們也不能低，這是業(yè)內(nèi)較基本的游戲規(guī)則。”劉建偉說。 

　　中國人民銀行貸款一年利率為6.31%，而25%只比銀行的年貸款利率的4倍25.24%少了0.24%。 

　　“國家有法律規(guī)定，如果借貸利率超過央行年貸款利率的4倍以上，將會受到處罰，所以我們都很緊張，其實大家心里面都有譜，誰都不會觸碰‘紅色警戒線’，就在它極限值下徘徊。”劉建偉表示。 

　　劉建偉告訴本報記者，目前北京的房地產(chǎn)信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品的以二、三線城市項目居多，且以小型房企為主，一般情況下，房地產(chǎn)信托的收益率在8%到10%之間，再加上渠道費用占比3到4個百分點，和大型開發(fā)商的信托融資成本在12%到15%左右相比較，小型開發(fā)商的信托融資成本一般在20%左右，有的甚至高達25%以上。 

　　“能做多少做多少，我們都是抱著能拿到較高收益為目標，如果真有問題再及時修補，這就是我們信托行業(yè)的原則。”劉建偉笑呵呵地說。

　　繁榮之下潛藏巨大風險 

　　“今年以來融資的房地產(chǎn)公司非常多，光我們主動拒絕掉的公司差不多有一半，現(xiàn)在長三角一帶、一線城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目成了我們的主要客戶，一些小公司、小項目卡得很死，幾乎不去碰。”5月19日，一家大型信托公司業(yè)務經(jīng)理周蘭(化名)在接受本報記者采訪時說。 

　　周蘭說，過去兩三年，都是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)找上門來，大的開發(fā)商很少，今年以來，大的企業(yè)比較多，小的企業(yè)很少，“需要錢的企業(yè)越來越多，企業(yè)在市場中的感受是很強烈的，可以接受的融資成本也越來越高。” 

　　周蘭告訴本報記者：“如果是銀行拒絕的客戶，我們會進行全面詳細的調(diào)查了解，不一定給它做融資。” 

　　“當然也有一些信托公司，今年基本上不碰房地產(chǎn)信托，主要是觀望，對他們來說，風險暗礁是他們要考慮的問題。”周蘭表示。 

　　房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長的繁榮景象下隱藏著巨大風險。 

　　周蘭所說的“暗礁”是指：“那些不計融資成本、對資金需求十分迫切的企業(yè)。這類企業(yè)恰恰有著資金面臨巨大困難、資質(zhì)一般、市場風險高等共性，它們的資金鏈一旦斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無法兌付的流動性風險，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴重受損或者破產(chǎn)的可能。” 

　　“已經(jīng)開展信托產(chǎn)品的公司，則在強調(diào)自己的風險控制如何到位、對項目動態(tài)的監(jiān)控以及對房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流向的控制如何嚴格，我們要對自己負責。”周蘭告訴本報記者。 

　　某信托公司相關(guān)負責人告訴本報記者，監(jiān)管嚴格、資金鏈緊張，與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作也更加謹慎，要求也更加苛刻。 

　　“一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量巨大，意味著風險也相對較高；另一方面來談合作計劃的開發(fā)商絡繹不絕，挑選余地很大，自然也要選擇資質(zhì)杰出、口碑良好的企業(yè)。”上述某信托公司相關(guān)負責人說。 

　　用益信托頭席分析師李旸表示：“今年前幾個月房地產(chǎn)信托發(fā)行很多，雖然房地產(chǎn)信托是銀監(jiān)會批準的合法業(yè)務，但為了配合宏觀政策，不能把其他融資渠道都堵上了，但是這里還打開門戶，宏觀調(diào)控將大打折扣了，再次調(diào)控是很有可能的。”

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　　“網(wǎng)絡房產(chǎn)借貸”涉足個人借貸 

　　5月19日，本報記者通過熟人聯(lián)系介紹，一起來到了北京另外一家信托公司。跟其他信托公司不同的是，他們多了一項新業(yè)務———“網(wǎng)絡房產(chǎn)借貸”。 

　　“這是我們的新業(yè)務，就是通過網(wǎng)絡房產(chǎn)借貸平臺，來給那些購房的人提供貸款，但是一般數(shù)額都不大，上限是30萬元，沒有下限，時間上限是3年，下限是1個月。主要用于購房人不足的房產(chǎn)頭付款或者房子裝修時所需的款項等，應該算是小額貸款吧。”這家信托公司業(yè)務經(jīng)理張峰(化名)向本報記者介紹說。 

　　張峰告訴本報記者，他們從今年1月份開始做這項業(yè)務，現(xiàn)在生意還不錯，“其實就是以往普通信貸的‘升級版’，主要是比普通的貸款操作起來過程更方便、程序更簡潔，但這不是我們的主營業(yè)務，我們還是以信托基金產(chǎn)品為主。” 

　　“其實這就是我們一個網(wǎng)上貸款平臺運營機構(gòu)，借款人只需要在這個網(wǎng)絡平臺上發(fā)帖子，并上傳自己的相關(guān)材料，我們通過程序就會把貸款給借款人，但是利息比較高，一般年利率都在16%到20%之間。”張峰公司的一位唐姓業(yè)務員說。 

　　唐姓業(yè)務員告訴本報記者，網(wǎng)上借貸平臺還有自己的“信用評價”體系，除了查驗借款人的身份證件、學歷、收入外，還要求公開博客、MSN來讓別人考查自己的信用。 

　　“這種網(wǎng)絡貸款運營模式簡單，無擔保、無抵押，其實網(wǎng)站作為中介，起到為借貸雙方‘搭橋’的作用，我們和借款人之間都簽有協(xié)議，相當于咱們民間普通寫借貸條一樣。”他說。 

　　當本報記者問及借款人還款日期以及還款程序的時候，他說：“日期是我們以借款人的實際還款意愿為主，不強制固定時間，雙方通過商量一般都是每個月的1日或者15日左右，借款人把錢數(shù)打到我們指定的賬戶上，之后，雙方通過銀行，借款人出具存款回執(zhí)單，我們出具收款回執(zhí)單。” 

　　但即使有多種信用認證方式，幾乎每個月還是會面臨“老賴”的情況。對這些拖欠不還的借款人，公司將通過電話催收、網(wǎng)絡黑名單公示的方式進行懲戒。“現(xiàn)在我們的壞賬率一般在2%到3%，每個月較多2到3個吧，并不是非常高。”唐姓業(yè)務員說。 

　　“一般情況下借款人都會還的，因為數(shù)額也不多，年限也不是很長，而且簽有白紙黑字的協(xié)議，還是受法律保護的，好借好還，再借不難嘛。”他說。 

　　盡管這家公司在其網(wǎng)絡借貸平臺頭頁上注明，不吸收存款，只是搭建一個借貸平臺。采訪結(jié)束后，朋友神秘地告訴本報記者：“如果有存款的時候他們也做，就看存款人要求利息是多少了，只不過是私下里暗箱操作，他們有錢不賺是傻瓜啊。”

　　尋求“突圍”線路未明 

　　感到“寒意”愈來愈強的信托公司，眼下考慮較多的或許就是如何“轉(zhuǎn)型”。 

　　“今后我們的策略將會轉(zhuǎn)向保障房信托，眼下也正在進行一些項目儲備，但是這或許不是我們的業(yè)務，只是一種策略而已。”劉建偉說。 

　　據(jù)本報記者了解，國內(nèi)已有數(shù)家信托公司發(fā)行了保障房信托產(chǎn)品，有研究機構(gòu)根據(jù)公開資料統(tǒng)計，目前發(fā)行規(guī)模預計達58.9億元。 

　　劉建偉告訴本報記者：“說實話，當前發(fā)行保障房的信托基金數(shù)量小，主要是因為遇到多方面困難。不少開發(fā)商尤其是二三線城市開發(fā)商，打著保障房旗號申請商品房貸款，信托項目遴選需要耗費大量時間。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投資者興趣不大。” 

　　“此外，很多保障房項目都由政府主導，承建主體沒有土地所有權(quán)，這將帶來還款風險，地方政府融資平臺還可能

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