沒有誰能確定的告訴你未來樓市的走向，一方面有無數人手握大筆資金涌入樓市，另一方面又有投資者高喊樓市已經存在巨大的泡沫。中國的樓市是否已經到了*危急的時刻呢？今天《真話財經》就通過4個關鍵性的指標來解釋這個問題。

  除了這些關鍵性指標，本文還充分參考了大量歷史數據，文章不夾帶個人立場，因為房價無論上漲還是下跌，都會有人高興，有人傷心。

  房貸收入比超過日本泡沫時期

  一般在購房過程中，大部分購房者會選擇貸款購房，這就關系到房貸收入比，簡單來講，房貸收入比就是購房者每個月的月供和實際收入的比率，比如每月還房貸5000元、實際收入10000元，這個比率就是0.5，即50%。

  按照國內商業(yè)銀行的規(guī)定，為了保證自己的風險，會根據借款人的收入限定*高的貸款額度，要求借款人月房貸月供不得超過月收入的50%，這就是借款人的*高警戒線。

  房貸收入比被世界銀行和西方國家普遍認可，被認為是對房價高低進行判斷和對居民住房購購與支付能力進行測量的*重要的指標。

  知名經濟學家巴曙松幾天前在博鰲地產論壇上指出，中國的房貸收入比增長非?？?，已經接近發(fā)達國家的水平。日本的房貸收入比從80年代起大幅上升，2000年左右達到0.6左右，而中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本房價泡沫時期的水平。

  巴曙松預測，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

  新增房貸銷售比創(chuàng)歷史新高

  新增房貸銷售比是某個階段新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個時間段的房屋銷售規(guī)模的比值，也就是所謂的交易杠桿，衡量的是市場的承載能力。

  美國次貸危機發(fā)生前，也就是2007年的峰值是52.6%。數據顯示，2015年我國新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易杠桿43.12%。

  巴曙松指出，50%左右的交易杠桿很可能是比較高的水平，因為從國際經驗對比來看，美國的房地產市場2007年新增的房貸銷售比在接近50%的時候發(fā)生次貸危機，這意味著中國居民購房加杠桿的速度在逐步逼近這個邊界。

  但也有專家表示，中國房地產市場的杠桿率并不高。中信證券陳聰指出，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負擔（公積金+商業(yè)貸款）超過18萬億元，即便按照*保守的估計，房地產存量杠桿率僅有不到13%。也就是說，全國平均來看，100萬的房子，*多只有12.9萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還。

  這兩者的觀點核心差異在于，巴曙松強調的是房貸相對于收入的壓力，而中信強調的則是不動產的價值；雙方衡量標準不同，得出結論也不同。但《真話財經》認為，雙方的觀點都應該納入考慮，房子是消費品，同時也是投資品。

  不論如何，可以肯定的一點是，中國房地產市場，尤其是新增商品房已經存在杠桿較高的情況，未來繼續(xù)加杠桿（比如降低首付之類的措施）的可能性較低。

  房貸GDP比加速上升

  房貸GDP比就是房貸總額相較于GDP總量的比例。在房貸增速持續(xù)上行、經濟增速緩慢下行的背景下，中國的房貸GDP比在過去幾年呈加速上升態(tài)勢，2012年以前尚不到15%，2015年底達到20.7%，有人預測2016年底將超過25%，達到日本地產泡沫頂峰時的水平。

  在《真話財經》看來，25%或許還存在一定的低估。大家都知道，目前中國經濟處于近年來*困難的時期，處于L型發(fā)展趨勢的底部，GDP增速有可能繼續(xù)走低。與此同時，房地產市場繼續(xù)火熱，因此房貸GDP比將會呈現(xiàn)加速上升的趨勢。

  居民負債率疾速上行

  居民負債率是居民總負債相對于GDP的比值，也就是居民杠桿率。這個數值近些年增速驚人，從2005年的17.1%增至2015年的39.9%。與此同時，英國、美國已經到80%以上，日本也超過了60%，所以中國的水平低于發(fā)達國家，但是和墨西哥這些跟中國發(fā)展水平相近的國家相比，已經屬于比較高的了。

  海通證券分析稱，雖然中國居民負債率仍低于英美日等國，但國際經驗表明，當人口紅利消退、人口撫養(yǎng)比見底后，將迎來居民杠桿率見頂。而中國人口撫養(yǎng)比已在2011年見底，這意味著中國居民杠桿率將在未來幾年見頂。

  巴曙松指出，每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價平穩(wěn)的時候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價越平穩(wěn)，老百姓越不借錢購房子。

  結合海通證券和巴曙松的觀點，我們能發(fā)現(xiàn)，居民負債率的快速上漲反映出中國房地產市場在過去幾年的火熱，但一旦在未來某個時間段見頂，民眾借錢購房子的動力會大幅減弱，房價將會平穩(wěn)。

  日本的房地產教訓值得警惕

  一直以來，國內經濟學家都覺得中國的房地產市場和日本早期的情況很相似。

  1985年9月，美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達成協(xié)議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

  日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史*低點，貨幣供應量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。

  由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。

  1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

  與此同時，在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為*佳貸款項目，來者不拒，有求必應。

  *終房產和股市泡沫破裂，許多日本家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，*后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”，日本就此進入“失落的十年”。

  至于說美國的次貸危機，詳細過程我就不贅述了。次貸危機爆發(fā)的根本原因還是房貸超出了很多購房者的償還能力，而這背后是多方促成，包括銀行、政府和購購者自身。

  至于說中國的房地產泡沫是否會持續(xù)擴大、會在何時破裂都猶未可知。既然日本、美國有著慘痛的前車之鑒，那么中國政府和各界有必要盡可能地想辦法，抑制房地產市場的過分繁榮，以免重蹈覆轍。

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