5月初，國(guó)資委要求央企積極參與保障房的開發(fā)建設(shè)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，曾糾結(jié)于責(zé)任與盈利之間的央企，對(duì)保障房的態(tài)度有了微妙的變化。對(duì)央企來(lái)說(shuō)，來(lái)自保障房的大誘惑是以保障房來(lái)撬動(dòng)貸款，可以滾動(dòng)開發(fā)其他類型的商業(yè)項(xiàng)目。  

　　誘惑不止于此。每家央企、國(guó)企幾乎都坐擁很多工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)或科研用地的土地資源，一旦這些自有土地借保障房之名“盤活”成住宅用地，其效應(yīng)就不可估量。  

　　借保障房撬動(dòng)信貸  

　　五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理田景崎向記者證實(shí)，早在3月份國(guó)務(wù)院就曾召開會(huì)議研討保障房建設(shè)問(wèn)題，其后住建部和國(guó)資委也分別召集地產(chǎn)為主業(yè)的央企開會(huì)，要求央企積極參與保障房建設(shè)。  

　　經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的探討和摸索，央企發(fā)現(xiàn)了更多源于保障房的機(jī)遇。比如，保障房“概念擴(kuò)容”，棚改、舊改、拆遷安置、單位自建房等類型都被地方納入了保障房范疇，一些央企敏銳地發(fā)現(xiàn)了其中的新門道。如保利地產(chǎn)，據(jù)知情人士透露，保利地產(chǎn)在3月底曾發(fā)函至19個(gè)城市申請(qǐng)參與保障房建設(shè)，目前處于洽談階段的有10個(gè)城市，其中大部分均為舊城改造項(xiàng)目。  

　　以石家莊為例，保利地產(chǎn)在4月敲定了石家莊晉煤金石改造項(xiàng)目，土地規(guī)模超過(guò)800畝。其中，除了建設(shè)金華家園保障房項(xiàng)目，還有約四分之三的地塊可能用于商品房項(xiàng)目開發(fā)。“如果以保障房項(xiàng)目立項(xiàng)，比較容易爭(zhēng)取到信貸支持。四分之一比例的保障房信貸，完全可以通過(guò)分期滾動(dòng)開發(fā)模式撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。”上述知情人士分析稱。  

　　田景崎表示，信貸政策對(duì)保障房的傾斜，對(duì)央企有著足夠的誘惑，“在信貸緊縮的背景下，誰(shuí)能撬動(dòng)銀行貸款，誰(shuí)就能活得更好。說(shuō)到底，房地產(chǎn)是資金和土地的游戲。”  

　　一位不愿具名的某央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，在央企與地方政府簽訂的很多框架性合作協(xié)議中，都有類似將保障房與其他商業(yè)項(xiàng)目變相“綁定”的條款，或作為招商引資項(xiàng)目給予優(yōu)惠這已是業(yè)內(nèi)通行的“潛規(guī)則”。而且，地方政府更愿意與央企、國(guó)企合作，因?yàn)槿绱艘粊?lái)，即使低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地被公開，地方官員也不會(huì)有“國(guó)有資產(chǎn)流失”之嫌。  

　　盤活自有土地  

　　更大的政策口子，開在了自有土地建設(shè)保障房上。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。  

　　據(jù)公開資料，多個(gè)地方國(guó)企已紛紛“試水”。在廣州市發(fā)改委近日批復(fù)的2011年批保障性住房建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)預(yù)安排中，廣州建筑集團(tuán)、廣州**、廣鐵集團(tuán)等單位的自有土地保障房項(xiàng)目赫然在列。在北京，一些擁有大量工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的國(guó)有企業(yè)，如頭都農(nóng)業(yè)集團(tuán)、京煤集團(tuán)、北京住總等，也都在向北京市住房保障辦公室進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)。  

　　一般的操作路徑是，企事業(yè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾?qǐng)，在符合土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的前提下，可以將工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科研等用地依法變更為住宅用地，建設(shè)保障房。通常都會(huì)優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問(wèn)題，剩余部分由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請(qǐng)保障房且符合條件的居民。
但問(wèn)題也隨之而來(lái)。在各地的鼓勵(lì)政策中，并未對(duì)企事業(yè)單位利用自有土地建保障房的資金籌措渠道、保障房類別、分配方式等實(shí)操程序進(jìn)行明確。  

　　“后果會(huì)非常亂。”中國(guó)土地勘測(cè)設(shè)計(jì)院副總工程師鄒曉云擔(dān)心，如果企事業(yè)單位用企業(yè)、行政資金建保障房，再以便宜價(jià)格賣給單位職工，實(shí)質(zhì)上就是福利分房；或者企事業(yè)單位以“團(tuán)購(gòu)”等方式變相集資建房，這些都背離了“保障房”的初衷。  

　　中房集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)記者分析稱，倘若央企以這種方式大規(guī)模參與保障房建設(shè)，將對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)帶來(lái)巨大影響，“相當(dāng)于給目前推行的"雙軌制"再加一軌。”  

　　有央企人士甚至稱，僅78家央企的存量土地堪稱“天量”。目前，住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委對(duì)于企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房并未有相關(guān)規(guī)范。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬(wàn)別，在企事業(yè)單位自有用地建設(shè)的保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問(wèn)題上，均無(wú)定義。曾就上述問(wèn)題聯(lián)系了北京市住房保障辦公室，相關(guān)工作人員也未就此回應(yīng)。  

　　保障房賺不到什么錢  

　　盡管保障房有上述種種曲徑通幽的誘惑，但如何在純粹的保障房開發(fā)投資上獲得收益，仍是大多數(shù)企業(yè)需要解決的難題。  

　　萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰在5月初的一次電話會(huì)議里，對(duì)開發(fā)商參與保障房算過(guò)一筆賬，明確指出目前還不存在經(jīng)濟(jì)上可行的模式。譚華杰認(rèn)為，純粹的投資開發(fā)模式，開發(fā)商都很可能虧本。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊也對(duì)媒體透露，保利地產(chǎn)在北京的兩個(gè)保障房項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，原因就是政府方面的銷售方案遲遲沒(méi)有出臺(tái)，導(dǎo)致該項(xiàng)目所有樓盤不能按時(shí)銷售。央企中的保障房大戶中冶集團(tuán)，在沈陽(yáng)也曾遭遇當(dāng)?shù)卣锨方ㄔO(shè)回款的尷尬，保障房貸款資金投入后一直被套。  

　　知情人士透露，在住建部和國(guó)資委的相關(guān)會(huì)議上，幾家保障房業(yè)務(wù)較多的央企，都曾反映規(guī)定的保障房利潤(rùn)率太低，要求適當(dāng)提高利潤(rùn)率。  

　　在今年的1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃中，常規(guī)意義上的保障房經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公租房共占比60%，總計(jì)約600萬(wàn)套；其中，租賃型保障房又占到60%以上。  

　　“今年大量增加了公租房的數(shù)量，這部分保障房的問(wèn)題是政策不完善、盈利模式不清晰。”某央企地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人表示，一般而言，政府沒(méi)有財(cái)力進(jìn)行大量回購(gòu)，同時(shí)企業(yè)缺乏退出機(jī)制，回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)，“每年的租金收益微乎其微，甚至連同期的存款利息都不到”。所以，大多數(shù)企業(yè)仍然不愿參與公租房建設(shè)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！