核心提示：此次調(diào)控政策從地產(chǎn)供應(yīng)端、遏制投機(jī)及對省級政府績效評價方面，都做出了合適安排。

近日，新華社公布國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“通知”），異常嚴(yán)厲地要求嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，堅決執(zhí)行二套房頭付比例不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

毫無疑問，國務(wù)院的新政策相當(dāng)于將過去的“改善型住房”概念終結(jié)。此前，市場風(fēng)傳二套房的頭付將達(dá)到5成，利率亦升至基準(zhǔn)利率的1.1倍，隨后銀監(jiān)會相關(guān)人士澄清，“不會將二套房頭付調(diào)至5成”，但實際上市場說法同“通知”并不沖突。

毫無疑問，這次對房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性、強(qiáng)度令人吃驚。跟2007年的“二套房調(diào)控”不同，當(dāng)時大背景是防止經(jīng)濟(jì)過熱，但現(xiàn)在對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的定調(diào)是“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還處于不穩(wěn)定、不明朗狀態(tài)之中”,而在此背景下進(jìn)行力度更大的房地產(chǎn)調(diào)控：從房企拿地頭付比例上調(diào)、營業(yè)稅優(yōu)惠取消、物業(yè)稅部分城市試點開征、二套房貸收緊、國資委監(jiān)管央企房地產(chǎn)運(yùn)作、對省級政府的房地產(chǎn)優(yōu)惠和保障性住房的建設(shè)問責(zé)……不僅從房地產(chǎn)供應(yīng)方面、從遏制投機(jī)需求方面、從強(qiáng)化房地產(chǎn)商資金約束方面、以及對省級政府的績效評價方面，都做出了合適的安排。這讓人感到，對房地產(chǎn)調(diào)控似乎是非常堅決的，對房價的下跌是許可的，它似乎正在建立一種“去房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)增長方式，在這個過程中它可能會愿意降低GDP的增長數(shù)字，而將“調(diào)結(jié)構(gòu)”放在“保增長”的前面。

但坦率地說，這種嚴(yán)厲調(diào)控是否會堅持下去？就像2007年的“房地產(chǎn)新政”遭遇到美國金融危機(jī)產(chǎn)生的出口萎縮沖擊，立即就改弦易轍，全部“翻盤”。如果中國經(jīng)濟(jì)在未來一段時間內(nèi)“探底”，是否又構(gòu)成“松綁政策”的誘因，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)張？這個顧慮一直盤旋于人們腦中。

我們認(rèn)為，這種疑慮是明智的，但是結(jié)論卻是錯誤的。奧地利學(xué)派導(dǎo)師羅斯巴德曾說，“政府經(jīng)常以為它已經(jīng)學(xué)習(xí)了歷史，但往往學(xué)習(xí)的是歷史的教訓(xùn)而不是經(jīng)驗，從而導(dǎo)致新的歷史悲劇更大規(guī)模地產(chǎn)生?！庇谑?，理性的學(xué)習(xí)經(jīng)驗在具體的利益情境之下不堪一擊。人們幾乎都知曉日本房地產(chǎn)泡沫的危害，也知道主要原因是其貨幣政策的過度寬松和金融杠桿的失控，但臨到本國的泡沫治療，總將核心放在“陰謀論”，認(rèn)為是日元匯率升值所致，或者是認(rèn)為日本政府不應(yīng)當(dāng)主動“刺破”泡沫——如果一直繼續(xù)地印貨幣、不斷用更大的泡沫來托住搖搖欲墜的資產(chǎn)價格，可以達(dá)到“以時間換空間”的目的。

于是我們看到，很多政府調(diào)控泡沫的方式是“用錯誤來解決錯誤”，甚至他們將這種方式看作是“中醫(yī)”的方式：動態(tài)中逐漸消除。他們會指責(zé)那種“在任何時候都應(yīng)當(dāng)及時改正錯誤”的觀點，將之視為“魯莽和危險”的觀點。于是，羅斯巴德的警告終于靈驗了，“政府總是學(xué)習(xí)歷史的黑暗面而不是積極面，政府終于試圖僥幸來顛覆經(jīng)濟(jì)規(guī)律”。

這意味著，我們猜測一旦未來經(jīng)濟(jì)“探底”，政策會有反復(fù)，但這不意味著這種“反復(fù)”像過去一樣有效果。原因有二：一是通脹上升的速度會非?？?，大量資金如果感覺到房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有后續(xù)“跟盤”能力（耗盡了真實購購力），那么它們肯定會進(jìn)入消費(fèi)品市場，尤其是農(nóng)產(chǎn)品市場，這會導(dǎo)致國家對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)零售環(huán)節(jié)采取價格管制，但下一個生產(chǎn)周期內(nèi)會產(chǎn)生“價格管制下的供應(yīng)萎縮”，使得通脹“常態(tài)化”。二是政府以財政擔(dān)保撬動信貸的能力正在逐漸下降，2010年周的6000億信貸看上去很“嚇人”，但這并不代表2010年的信貸也會很“嚇人”。在我們看來，2009年天量信貸基礎(chǔ)撬動力是政府（以及各級政府）的財政擔(dān)保，銀行雖然在“講政治”下放貸，但也需要政府提高還款擔(dān)保，地方政府打造融資平臺套取銀行貸款時，也需要提供自有資金。毫無疑問，政府的還款擔(dān)保來自稅收和土地出讓金，它們的資金流是政府使用杠桿的先決，于是政府的赤字水平?jīng)Q定了進(jìn)行下一步信貸刺激的能力。

2009年的財政收入增長11.7%，于是它會體現(xiàn)在2010年頭幾個月的信貸潮中，我們預(yù)計很快財政赤字就會飆升到一個相當(dāng)高的水平，成為一個“瓶頸”，從而遏制信貸流的增長，如果2010年再出臺提振內(nèi)需的大規(guī)模減稅，那么這個瓶頸將更突出。一旦政府的稅收繼續(xù)下降、赤字上升、土地出讓金未來將降低，那么政府所能操控的信貸刺激能力就大大減弱，正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律開始強(qiáng)勢回歸。政府可以改變一些經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的片段，這并不意味著“水較終不會往低處流”。

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