購(gòu)房是人生大事，看房、簽合同、收房……每一個(gè)環(huán)節(jié)都不容忽視。在購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題呢？河北新業(yè)律師事務(wù)所馬金敏律師特為購(gòu)房者提出以下建議。

　“五證”要驗(yàn)清

　　消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)商品房前必須查看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”。“五證”指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。馬金敏說(shuō)，開(kāi)發(fā)商五證齊全，按照法律規(guī)定才可以預(yù)售房子。而實(shí)際上，有些人在某一樓盤(pán)在建甚至在拆遷時(shí)可能就已經(jīng)十分關(guān)心這個(gè)樓盤(pán)了。她提醒，消費(fèi)者一定要查驗(yàn)“五證”，較好去相關(guān)部門(mén)核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的證件再?zèng)Q定購(gòu)購(gòu)，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　慧眼識(shí)別真假?gòu)V告

　　購(gòu)房者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷，廣告宣傳往往不切實(shí)際大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁華市區(qū)”、“小學(xué)、幼兒園、休閑廣場(chǎng)等公用設(shè)施也將樣樣齊全”等。一些購(gòu)房者被圖文并茂的廣告吸引，而草率簽訂合同。但有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)建成后相關(guān)配套設(shè)施可能與廣告宣傳不一致。馬金敏提醒購(gòu)房者較好自己或委托親友現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)及周邊規(guī)劃，并與廣告的內(nèi)容相對(duì)比是否相符。

　　要避免落入這種陷阱，馬金敏建議，較好將廣告宣傳的主要內(nèi)容尤其是消費(fèi)者較關(guān)心的內(nèi)容載入正式的合同中，還可以保留好廣告等宣傳材料。從法律上講，項(xiàng)目宣傳材料雖然不是合同，但若內(nèi)容非常具體明確，也可視為合同內(nèi)容的一部分，具有法律效力。當(dāng)實(shí)際與宣傳不符時(shí)，也可以作為要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的證據(jù)。

　　有的廣告較下邊有一排小字，類似于“本廣告內(nèi)容只作為宣傳，將來(lái)以正式合同或?qū)徟囊?guī)劃為主”等字樣，很有可能該樓盤(pán)各項(xiàng)手續(xù)還不全，規(guī)劃還沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批，選擇這樣的房子時(shí)更要格外慎重。

　　合同內(nèi)容逐條推敲

　　簽訂正式的商品房購(gòu)賣合同前，馬金敏提醒大家，一定要把所購(gòu)樓盤(pán)小區(qū)周圍的環(huán)境考察清楚。有些業(yè)主只看了廣告宣傳或樓盤(pán)在建的部分，等入住后卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近有污染企業(yè)，心里不舒服。所以，要關(guān)心小區(qū)整體規(guī)劃及周邊環(huán)境，附近有無(wú)影響自己將來(lái)生活質(zhì)量的問(wèn)題都要考察清楚。

　　此外，很多人并未見(jiàn)過(guò)正式的合同，簽約時(shí)拿到待簽字的合同，讀著極其專業(yè)的法律術(shù)語(yǔ)，頭就開(kāi)始發(fā)大，這時(shí)簽約顯然不利，不如提前要一份合同復(fù)印件或記下主要條款，回家和家人一起平心靜氣地一條條研讀，把可能的疑問(wèn)和想補(bǔ)充的內(nèi)容和家人商量確定，或者找專業(yè)人士咨詢把關(guān)。

　　需要指出的是，房屋在預(yù)售期房時(shí)，一般都按預(yù)測(cè)的面積銷售，而這個(gè)預(yù)測(cè)面積往往與竣工后的實(shí)測(cè)面積不符。對(duì)此，若合同有約定的從約定，沒(méi)有約定的按以下原則處理：面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比完全值超出3%，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還購(gòu)受人，購(gòu)受人也可請(qǐng)求解除合同。

　　另外，有些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同的補(bǔ)充條款的地方，先填寫(xiě)了自己的一些補(bǔ)充條款。這些條款購(gòu)房者尤其應(yīng)該注意，往往是強(qiáng)調(diào)了一些購(gòu)房者的義務(wù)。購(gòu)購(gòu)人如不接受可以不簽合同，當(dāng)然也可以就這些條款與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。

　　交房索要“兩書(shū)”、“一證”

　　新建商品房交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都需提供“兩書(shū)”，即商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)?！耙蛔C”即竣工驗(yàn)收備案證明。如果證件不齊全，業(yè)主有權(quán)拒收房子。

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