無(wú)論是在3·15消費(fèi)者權(quán)益日舉辦的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)中，還是從市消費(fèi)委剛剛公布的“2007年消費(fèi)者關(guān)注的十大消費(fèi)問(wèn)題征集活動(dòng)”的結(jié)果來(lái)看，商品房購(gòu)賣糾紛和投訴，都成了市民關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此怎樣防范房產(chǎn)糾紛，市民應(yīng)多加關(guān)注。為此，本刊特邀浙南律師事務(wù)所律師尹航，對(duì)近年來(lái)較具代表性的商品房糾紛給予支招防范。

　　延期交付  產(chǎn)權(quán)證難辦理

　　近年來(lái)，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)新房過(guò)程中遇到較為突出的問(wèn)題，就是新房延期交付，或者交付之后開(kāi)發(fā)商拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。如樂(lè)清的陳先生于2004年7月購(gòu)購(gòu)了蒼南某樓盤(pán)一套商品房，按照合同規(guī)定，次年10月樓盤(pán)該交付使用，但到了2006年1月，該樓盤(pán)還未結(jié)頂。陳先生因此不想購(gòu)購(gòu)，根據(jù)雙方簽訂的購(gòu)購(gòu)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退回陳先生的購(gòu)房定金，并應(yīng)支付違約金。經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的調(diào)解，較后開(kāi)發(fā)商退還了陳先生的定金，并支付了違約金。

　　招數(shù)一：購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房之前，應(yīng)該仔細(xì)了解該商品房的開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并注意五證是否齊全，即建設(shè)許可證、規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、土地證和商品房預(yù)售許可證，缺少一項(xiàng)都將給購(gòu)房帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂合同之時(shí)，應(yīng)關(guān)注交付、辦證以及面積處理等相關(guān)條款，有可能的話，簽訂合同時(shí)應(yīng)請(qǐng)律師予以把關(guān)。針對(duì)交付之后開(kāi)發(fā)商拖延辦理產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，應(yīng)拿起法律的武器，維護(hù)自己的權(quán)益。

　　過(guò)戶糾紛  安置房存風(fēng)險(xiǎn)

　　安置房的產(chǎn)權(quán)證辦理需要一定時(shí)間，因房?jī)r(jià)上漲、產(chǎn)權(quán)不明晰等原因造成的產(chǎn)權(quán)證風(fēng)險(xiǎn)，也成為二手房市場(chǎng)比較常見(jiàn)的糾紛。如張先生去年上半年從李某手上購(gòu)購(gòu)了一套江濱路的安置房，當(dāng)時(shí)購(gòu)購(gòu)時(shí)房?jī)r(jià)為每平方米9000元，購(gòu)賣雙方辦理了委托公證手續(xù)。去年年底，該安置房已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。張先生約好李某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)候，李某卻要求加價(jià)10萬(wàn)元，原因是房?jī)r(jià)已上漲了。較終張先生只得外加3萬(wàn)元，才如愿辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

　　招數(shù)二：建議購(gòu)購(gòu)具備產(chǎn)權(quán)的商品房，盡管現(xiàn)在安置房購(gòu)賣可以辦理委托公證手續(xù)，但還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)與房屋權(quán)屬本人簽訂，并盡可能在短時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、銀行按揭、驗(yàn)房等手續(xù)。據(jù)了解，有的銀行已經(jīng)推出一站式服務(wù)，建議購(gòu)房者可以選擇。另外，在交易之前，應(yīng)該充分了解房產(chǎn)是否有抵押等情況，警惕購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的“瑕疵房”。

　　公用設(shè)施   歸屬有糾紛

　　小區(qū)的公用設(shè)施，例如樓道、電梯間、樓梯、大堂、車庫(kù)、物業(yè)用房、會(huì)所等配套的產(chǎn)權(quán)，一直是近年來(lái)糾紛的常見(jiàn)問(wèn)題。有的糾紛案例至今沒(méi)有得到妥善解決。如市區(qū)某住宅大廈的車庫(kù)原本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，可是等該大廈建成之后，大廈物業(yè)公司私自將車庫(kù)出租給他人使用，引起該大廈業(yè)主的不滿。該糾紛至今還處在司法程序解決中。

　　招數(shù)三：日前通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有了一個(gè)明確的解決方案，同時(shí)也為長(zhǎng)期以來(lái)困惑該領(lǐng)域的糾紛提供了法律保障?！段餀?quán)法》有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、出租或者附等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！彼裕院蟠祟惣m紛的發(fā)生都將有法可依。不過(guò)該法律10月1日起才施行，在此之前的糾紛還是需要根據(jù)物權(quán)法的指導(dǎo)思想，進(jìn)行協(xié)商解決。

　　集體土地  房屋難轉(zhuǎn)讓

　　時(shí)下，一些農(nóng)村的私房也成為購(gòu)房者關(guān)注的對(duì)象。由于這些土地屬集體性質(zhì)的，所以在轉(zhuǎn)讓和土地證辦理過(guò)程中，也一直存在糾紛。同時(shí)，針對(duì)以前炒房過(guò)程中出現(xiàn)的期房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象，也經(jīng)常出現(xiàn)糾紛。如某華僑李先生在瑞安郊區(qū)購(gòu)購(gòu)了劉某的一套四層私房，當(dāng)談好價(jià)格、支付訂金之后，去國(guó)土資源局辦理土地證才知道，該私房的土地屬于集體土地，不能辦理土地證過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)李先生想要回訂金，卻因?yàn)楹蛣⒛硾](méi)有簽署任何協(xié)議而后悔不已。

　　招數(shù)四：此類糾紛比較復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。因此，對(duì)于城市居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村私房時(shí)，應(yīng)該了解該房產(chǎn)是否屬于集體土地，如果屬于集體土地的，交易存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，建議不要購(gòu)購(gòu)。此外，對(duì)于農(nóng)村安置房，土地性質(zhì)雖然為國(guó)有，但該土地通常是劃撥土地，這類房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金，應(yīng)在購(gòu)購(gòu)的時(shí)候注意到這個(gè)方面的因素，它的過(guò)戶手續(xù)的辦理較普通商品房復(fù)雜，建議多咨詢，問(wèn)清楚再購(gòu)購(gòu)。商報(bào)記者  海濤

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