房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)分兩塊，租賃和二手房交易。如果要貸款購二手房，一般按房子的評估價按一定成數(shù)辦理，大部分銀行之前的要求是，房齡加貸款年限不超過30年，賣主年齡加貸款年限不超過65歲。

　　房子有幾個支撐價格區(qū)別的硬指標(biāo)：樓層、電梯、朝向、結(jié)構(gòu)、通風(fēng)采光、是否有黑房、房齡、居住環(huán)境、物業(yè)、水電氣、裝修。頂樓，比如8樓的8樓(簡稱8/8)，或9/9，無電梯，一梯多戶(6-8戶)樓道黑、樓梯陡、廚房廁所窗戶朝走道、朝向不好(東或西)、有黑房、房齡老(90年代初80年代末)、沒有物業(yè)、容積率高。家里有老人，爬樓不方便，朝向不好，通風(fēng)采光差，有黑房意味著東西容易長霉，頂樓意味著夏天熱冬天冷，廚房廁所朝向走道，意味著樓梯間充滿油煙和糞香、墻面油跡斑斑。

　　一、產(chǎn)權(quán)情況

　　房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)的類型有很多，包括：私產(chǎn)房(合同房)、公產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資建房等；房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，其價值也不盡相同。

　　日常交易中“私產(chǎn)房”較為常見，私產(chǎn)房的權(quán)屬證明文件有兩個，俗稱兩證：《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》；也有老百姓稱三證的，其實(shí)是指兩證之外另加一 (論壇

　　5.有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；

　　6.借款人月收入必須超過月供的2倍以上；

　　7.借款人同意以所購房屋及其權(quán)益作為抵押物；

　　8.所購二手房的產(chǎn)權(quán)明晰，符合武漢市政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件；

　　9.借款人、共同還款人和擔(dān)保人不得在其他銀行有貸款逾期記錄。

　　(三)商業(yè)貸款受理的房產(chǎn)類型

　　1.房屋結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)以上，廳室結(jié)構(gòu)；

　　2.房 齡：不超過20年；

　　3.抵押房產(chǎn)面積必須大于50平方米；或在房產(chǎn)局備案的精裝小戶精裝小戶也可；

　　4.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房并符合上市條件或履合了合法批準(zhǔn)程序；

　　5.未被政府列入拆遷公告或城市改造規(guī)劃范圍。

　　(四)貸款成數(shù)和期限

　　貸款總額以成交價和評估價的低值作為標(biāo)準(zhǔn)值，貸款成數(shù)不超過標(biāo)準(zhǔn)值的70%；貸款金額在5萬以下不能辦理貸款；

　　(五)還款方式

　　1.貸款期不到一年的，采用一次還本付息方式；

　　2.貸款期一年以上的，可采用“等額本息”和“等額本金”兩種方式。

　　(六) “等額本息還款”與“等額本金還款”方式的比較

　　比較兩種還款方式：從總還款金額這一結(jié)果指標(biāo)上來看：相同的貸款額度和貸款年限，“等額本金”比“等額本息”更節(jié)省利息。從客戶還款壓力及使用資金的這一過程指標(biāo)來看，“等額本金”對借款人現(xiàn)階段的財(cái)力要求較高，且前期還款壓力較大。

　　所以不同的還款方式，只是為滿足不同收入、不同年齡、不同消費(fèi)觀念人們的不同需要或者消費(fèi)偏好而設(shè)計(jì)。其實(shí)質(zhì)，無非是貸款本金的先還后還，造成貸款本金事實(shí)上的多用少用、長用短用，進(jìn)而影響利息隨資金實(shí)際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減?？梢?，不管采取哪種貸款還款方式，銀行都沒有做吃虧的購賣、客戶也不存在節(jié)省利息支出的實(shí)惠。因人而異、各取所需是選擇還款方式的原則。

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