被告取得預(yù)售許可證后，原告王×與被告Y公司簽訂《金元商鋪認(rèn)購意向書》一份，約定原告向被告支付購房意向金2000元，原告隨后取得商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，被告負(fù)責(zé)在商鋪正式認(rèn)購時(shí)優(yōu)先通知原告前來選擇認(rèn)購中意商鋪，預(yù)購面積為150平方米，并明確小區(qū)商鋪的均價(jià)為每平方米7000元（可能有1500元的浮動(dòng)）。 如原告未在約定期限內(nèi)認(rèn)購，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已支付的購房意向金將無息退還。如原告按約前來認(rèn)購，則購房意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書對樓號(hào)、房型未作具體明確約定。

　　上述意向書簽訂之后，原告向被告支付了2000元意向金。但被告在銷售涉案商鋪時(shí)未通知原告前來認(rèn)購。原告至售樓處與被告交涉，要求被告按意向書簽訂正式購賣合同。被告稱商鋪價(jià)格飛漲，對原約定價(jià)格不予認(rèn)可，并稱意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，無法履行合同，原告所交2000元意向金可全數(shù)退還。雙方因此發(fā)生爭議，原告遂訴至法院。原告訴訟請求人民法院判令被告按105萬元的銷售價(jià)格向原告出售涉案商鋪，如果被告不能履行，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元。

　　問：1、意向書和意向金的法律性質(zhì)？2、原告的訴訟請求能否得到支持？

　　山東一諾律師事務(wù)所趙瑞君律師認(rèn)為：涉案意向書不是通常意義的 “意向書”，而具有預(yù)約合同的性質(zhì)。根據(jù)本案事實(shí)，涉案意向書是在原、被告雙方均對被告能夠合法取得相關(guān)許可證書有合理的預(yù)期的情形下，對原、被告將來簽訂房屋預(yù)售合同的預(yù)先約定，涉案意向書并非預(yù)售合同，法律對商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于預(yù)約合同，應(yīng)認(rèn)定原告與被告簽訂的涉案意向書合法有效。本案中意向金不具有定金性質(zhì)，不應(yīng)認(rèn)定為定金。

　　由于意向書涉及的商鋪已全部銷售一空，合同已無法履行，原告請求被告向其出售涉案商鋪不能得到法院支持；被告的行為構(gòu)成違約，但雙方簽訂的預(yù)約合同畢竟同正式的購賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失100萬元的請求，只能由法院根據(jù)雙方證據(jù)酌情判決。山東中苑律師事務(wù)所劉宗華律師認(rèn)為：從法律角度講，本案意向書的屬性是對簽訂正式合同的預(yù)約性，意向書的內(nèi)容并不涉及購賣關(guān)系雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，該意向書屬于預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人取得的也只是簽訂正式合同的優(yōu)先權(quán)，較后以雙方簽訂的正式合同為準(zhǔn)，即使違約，承擔(dān)的也只是締約過失責(zé)任，而非違約責(zé)任。意向金的屬性是預(yù)約金，不具備定金的法律性質(zhì)。

　　本案所涉商鋪已銷售完畢，合同已不具備可繼續(xù)履行性，故原告請求法院判令雙方繼續(xù)履行的訴求得不到支持。本案的被告因違背其依據(jù)的誠實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)，而致原告的信賴?yán)娴膿p失，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但此僅是一種彌補(bǔ)性的民事責(zé)任，而非違約責(zé)任當(dāng)中的要求賠償期待利益的損失。故原告請求法院判令賠償經(jīng)濟(jì)損失100萬元，也得不到支持。

　　山東天正平律師事務(wù)所王薇律師認(rèn)為：

　　由于認(rèn)購意向書缺乏對預(yù)售商品房的樓號(hào)、房型等交易的實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行約定，因此原被告雙方在簽訂認(rèn)購意向書之后的未來交易行為并不受預(yù)約合同的直接約束，但是負(fù)有誠信談判以及誠信磋商的義務(wù)。因預(yù)約行為發(fā)生在本約合同訂立階段，根據(jù)合同法第四十二條的規(guī)定，一方不依預(yù)約合同的約定履行其義務(wù)的行為屬于違背誠實(shí)信用原則的行為，應(yīng)負(fù)締約過失責(zé)任，對非違反預(yù)約一方的損失應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償，但非違反預(yù)約一方并不享有強(qiáng)制締約的權(quán)利或者直接依本約請求履行的權(quán)利。

　　就本案而言，被告Y公司應(yīng)當(dāng)按其過錯(cuò)程度負(fù)締約過失責(zé)任。但是根據(jù)認(rèn)購意向書，在被告違反合同義務(wù)的情況下，原告無權(quán)要求被告就涉案商鋪進(jìn)行強(qiáng)制締約，因此，對其要求被告按105萬元的銷售價(jià)格向其出售涉案商鋪的訴訟請求不應(yīng)得到法院的支持。原告所訴之100萬元的經(jīng)濟(jì)損失屬于預(yù)期利益損失，不屬于實(shí)際損失，請求數(shù)額顯然過高，但是考慮到涉案商鋪價(jià)格飛漲，原告王×的信賴?yán)娴拇_受有損失，因此，應(yīng)當(dāng)由人民法院參考簽訂認(rèn)購意向書的商鋪平均價(jià)格與本案起訴之時(shí)商鋪的平均價(jià)格之差，并結(jié)合被告Y公司的過錯(cuò)程度以及王×的實(shí)際損失，對王×的損失賠償數(shù)額進(jìn)行裁判。

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