比如有的認購書中這樣規(guī)定：“認購方應在15日內(nèi)與賣方簽訂購房合同，否則定金不予退還。”很多購房人簡單地認為，我到時過來簽約就是了，但實際上，合同的簽訂并不僅僅是簽名，而是涉及諸多條款的談判。本來談判雙方的地位是平等的，如果就某一條款達不成一致意見，可以不簽合同。但在有前述認購條款的情況下，開發(fā)商往往會以認購方拒簽合同為由，采取沒收定金的方式相威脅，認購方被逼無奈，只能接受含有不平等條款的合約。

　　◆重視認購　早請律師

　　通常在具體的實務操作過程中，購房者經(jīng)常是在認購之后才去找律師，因為合同已經(jīng)簽不下去了。從收費的角度來說，相比認購之前就請律師，盡管律師服務少了一個環(huán)節(jié)，但收費反而要更高，因為一個不利的認購書會大大增加簽約的難度。所以說，謹慎理性的認購是成功簽約的一半，購房者一定要像重視合同一樣重視認購。

　　◆簽認購并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟

　　如果條件允許，可以不簽認購而直接簽合同。這樣做的好處在于，在與開發(fā)商的談判中不至于因為定金的問題而使自己處于被動的地位，可以從容地與開發(fā)商談判。但多數(shù)開發(fā)商不會同意這樣的要求，從開發(fā)商的角度來說，簽了認購合同就算成功了一半。簽《房產(chǎn)認購書》相當于是一種預約，可以避免客戶因為合同制定的延誤而流失；還可以給雙方當事人一個緩沖的機會，在緩沖期內(nèi)，退房違約的損失也相對減少。即使有時候，依照法律規(guī)定應無條件返還定金，開發(fā)商也往往設置種種障礙，增加認購方索回定金的成本，從而使購房者放棄這樣的想法。

　　購房者如果想直接簽合同，應該注意如下問題：1、不能是熱銷樓盤，對于熱銷樓盤，如果不交定金，房子往往留不住；2、將談判內(nèi)容事先準備充分，從而節(jié)省談判時間，拖得越久越不利。

　　◆簽認購　別圖省事

　　對于購房者來說，為了避免糾紛的發(fā)生，以下方面的內(nèi)容較好在簽訂認購書時加以明確：

　　1、有的銷售方會口頭同意一旦購房者不購房時房產(chǎn)商將返還購房者已付定金，但是到糾紛發(fā)生時卻全部否定，所以購房者應當將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定；

　　2、購房者較好在簽訂正式合同時，對因合同的某些條款無法與房產(chǎn)商達到一致時的處理方式也以書面的形式加以約定；

　　3、有的開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務標準、收費標準的前提下，就要求購房者在認購書中承諾接受物業(yè)管理服務，購房者應該要求在認購書中明確物業(yè)管理公司及費用標準；

　　4、有些開發(fā)商在沒有取得預售許可證的情況下預售房屋，之后由于房產(chǎn)漲價就主張預購無效，再以更高的價格出售給他人。為避免發(fā)生類似情況，購房者應當要求房產(chǎn)商將預售許可證號在認購書中寫清楚。

　　◆認購書什么樣

　　認購書要產(chǎn)生合同效力，頭先應當符合合同法的要求，內(nèi)容應當清晰、明確，應當對正式購賣合同的主要內(nèi)容進行約定；反之認購書中雙方訂約的權(quán)利義務將無法行使和履行。認購書的主要內(nèi)容應包括：

　　1、所認購物業(yè)的基本情況；

　　2、房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等；

　　3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；

　　4、認購條件，包括認購書應注意事項、定金額度、帳戶等；

　　一份認購書只要具備上述條款，則能夠成立，否則極可能被認定類似意向書一類的無約束力的文件。在簽訂完認購書后，開發(fā)商還應該給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房人明確細節(jié)，購房人只有明白其內(nèi)容，才能順利簽訂購房協(xié)議，《簽約須知》可以幫助購房者明確簽約地點、應帶的證件等情況，或者購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明。交納有關(guān)稅費的說明。

　　◆違約了，該怎么罰?

　　1、如果購方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

　　2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作房款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

　　3、如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預售契約及補充協(xié)議的內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還購方。

　　4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

　　綜上所述，在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關(guān)房屋的宣傳資料及相關(guān)文件。購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關(guān)的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同，有條件的還應實地考察一下。在此基礎上，購房者可簽訂認購書并交納定金或預付款。

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