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貸款"關(guān)閘"難斷開發(fā)商財路 房價迷局誰來破解

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 547 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  近日一則關(guān)于“四大銀行停止開發(fā)貸款”的消息攪動著房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的心。有的銀行站出來辟謠,有的銀行則暗地里肯定,表面信息復(fù)雜但背后的信號明顯:開發(fā)商從銀行獲得的貸款的確在“收緊”。

  緊縮的銀根是否會隨著新的一年開始而放松?銀行收緊開發(fā)貸款能否抓住此前飛漲的房價“野馬”的韁繩?會否出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌?記者對此展開調(diào)研。

  銀行開發(fā)貸款收緊 長期實行方能有效

  此前為銀行帶來巨大收益的開發(fā)貸款在新政策中成了燙手山芋。

  一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,開發(fā)貸款往往與個人按揭貸款捆綁在一起,即銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供開發(fā)貸款后,開發(fā)商在賣樓的時候,優(yōu)先推薦該家銀行的個人按揭貸款。銀行因此可以獲得穩(wěn)定的收益來源,也因此銀行成為房地產(chǎn)泡沫的重要推手之一。

  在新的房地產(chǎn)調(diào)控中,這一利益鏈條受到了規(guī)模的限制。一家大型國有銀行的員工告訴記者,在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模受到了限制。如果一家銀行今年的開發(fā)貸款規(guī)模為100億元,10月已經(jīng)完成了100億元,就不能再放貸;但如果有開發(fā)商還了20億元,就又能騰出20億元的規(guī)模。

  另一家大型國有銀行的負責(zé)人則說,目前并沒有收到停止開發(fā)貸款的通知。但是目前開發(fā)貸款實行規(guī)模限制、限額管理的方法,從業(yè)內(nèi)消息判斷可能是有些銀行的貸款規(guī)模放完了。

  長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶說,限貸的政策長期實行才有可能成為“苦口良藥”.如果屬于階段性短期政策,明年還正常放貸,那效果可以忽略不計;如果是長期政策,明年只要是房價上漲還繼續(xù)限貸,那整體上對房地產(chǎn)市場會有較大影響,而且大開發(fā)商也可能受到波及。

  限貸作用有限 開發(fā)商還會“暗度陳倉”

  專家們普遍認為,與財大氣粗的開發(fā)商博弈,僅僅實施限貸政策是不夠的。

  世聯(lián)地產(chǎn)頭席技術(shù)官黎振偉認為,目前開發(fā)商來自銀行渠道的資金雖然緊張,但開發(fā)商有多元渠道,不可能全面限死。今年房價仍然很高,開發(fā)商回籠資金快,這是中國流動性泛濫帶來的。開發(fā)商即使資金緊張,也可通過提價來消化成本,反而增加了購購者的負擔(dān)。

  蘇雪晶認為,新政以來,開發(fā)商資金面雖然整體偏緊,但還沒有出現(xiàn)資金斷裂跡象和風(fēng)險?,F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售仍然火熱,資金回籠快,量也大。從目前情況看,銀行今年仍然正常放貸,甚至規(guī)模還超過2008年。

  專家們擔(dān)憂,銀行限制開發(fā)貸款自身動力不足,銀行也可能出于自身效益的考慮幫助開發(fā)商“暗度陳倉”.黎振偉說:“開發(fā)商特別是國企,仍能通過其他項目渠道從銀行貸款,這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是公開秘密?!?

  此外,即使銀行貸款收緊,還有很多民間資金從各種渠道進入房地產(chǎn)市場?!皳?jù)我所知,有一些開發(fā)商以20%-30%的高利息從民間資金融資,這反而以高成本推高了房價?!崩枵駛フf。

  華中科技大學(xué)國土資源與不動產(chǎn)研究主任盧新海說,限制發(fā)放開發(fā)貸款,中小型房地產(chǎn)企業(yè)的日子會很難過,拿地、拿錢是他們的主要工作,資金騰挪的余地較小。對大企業(yè)來說不重要,特別是上市企業(yè),不會有大的影響。“大企業(yè)有自己的資金來源,支撐半年沒問題。特別是全國性的大型國企,可以上市融資,拿地方便,前不久還出了地王。大企業(yè)還可以拿出個別項目切一塊與別人合資,回籠資金。一些大企業(yè)自己有銀行股份和財務(wù)公司,他們也可以通過授信等方式,從內(nèi)部其他項目轉(zhuǎn)來資金。”盧新海說。

  房價仍處高位 調(diào)控需整體跟進

  房價高位運行的情況仍在持續(xù)。

  11月15日,廣州房管部門公布10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。10月,廣州市十區(qū)一手住宅交易面積為53.72萬平方米,同比減少2.1%,環(huán)比增加14.7%。由于交易登記時點相對于簽約時點的滯后性,廣州一手住宅交易登記面積仍呈現(xiàn)環(huán)比上升態(tài)勢。10月廣州市十區(qū)一手住宅交易登記均價為15072元/平方米,同比上升49.6%,環(huán)比上升29.8%。

  因為廣州實施限購令的時間晚于北京、深圳等城市,在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)了“限購令分水嶺”。

  10月15日,廣州市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。廣州房管局有關(guān)負責(zé)人說,限購政策對廣州房地產(chǎn)市場影響明顯。廣州市十區(qū)在10月15日之后的連續(xù)十天里平均每日簽約面積僅為2.45萬平方米,比9月份減少6.0%;限購政策發(fā)布之后,簽約均價為12056元/平方米,比9月份下降9.9%。

  業(yè)內(nèi)人士陳嘯天認為,從新政后的交易情況看,“政策洼地”效應(yīng)明顯。一線城市和一些二線城市交易量降低了,但絕大多數(shù)三線城市和部分二線城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未觸及另一個核心問題,流動性嚴重過剩,這會助吹房地產(chǎn)泡沫。

  “地方短期政策,只會產(chǎn)生局部效果。比如一些地方限購,但其他地方?jīng)]有,我現(xiàn)在武漢,這里沒限購,房地產(chǎn)很熱;而廣州限購,佛山、東莞房地產(chǎn)仍然很熱。調(diào)控的效果需要從總體上把握。”黎振偉說。

  從年初的國十一條到9月底的房貸政策,國家的調(diào)控力度不斷加大。各地也不斷出臺相應(yīng)的政策,諸如限制住房面積和套數(shù),提高商業(yè)貸款和公積金貸款利率,甚至限制商品房價格調(diào)升。如南京規(guī)定開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前,要去物價部門辦理明碼標價手續(xù),申報價格在3個月內(nèi)不得調(diào)高,3個月后需要調(diào)高的話須再次備案。

  盧新海認為,領(lǐng)取預(yù)售許可證之前限制不漲價,不是限制房價,而是限制房價上調(diào),政策層面是合適的,可行的,可以全面鋪開。因為現(xiàn)在漲的是地價,而在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前,開發(fā)成本是透明、可控制的,限制定價不漲可以做到補償開發(fā)商,保證利潤。

  “限制商品房售價調(diào)升對房地產(chǎn)市場投機的調(diào)控力度更大。放棄政府自身的一定利益,采取限制房價上漲的更強有力的措施,是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場無奈但卻有效的選擇。”盧新海說。

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