焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) house.focus.cn 2010年07月07日09:03  郎秋紅
　　近年來(lái)吉林省長(zhǎng)春市房?jī)r(jià)和地價(jià)輪番上漲，百姓抱怨開(kāi)發(fā)商心黑，開(kāi)發(fā)商抱怨政府推高地價(jià)，“地價(jià)綁架了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)綁架了地價(jià)”的爭(zhēng)論一直不絕于耳。房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系真是一個(gè)解不開(kāi)的謎團(tuán)嗎？
　　長(zhǎng)春地價(jià)近年漲幅驚人

　　長(zhǎng)春市實(shí)行土地有償使用制度以來(lái)，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展，土地價(jià)格也在不斷提高。據(jù)長(zhǎng)春市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，自2000年以來(lái)長(zhǎng)春市地價(jià)提升較快，綜合增幅達(dá)到了86%。

　　從2007年開(kāi)始，長(zhǎng)春地價(jià)開(kāi)始新一輪上漲。2007年末和2008年初，長(zhǎng)春居住用地的地價(jià)水平和增長(zhǎng)速度都達(dá)到了歷史較高水平，且呈現(xiàn)了的需求膨脹。根據(jù)長(zhǎng)春市國(guó)土資源局近三年長(zhǎng)春市招拍掛出讓的經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)的測(cè)算，2006年平均地價(jià)是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達(dá)到1595元/平方米。

　　在綜合地價(jià)不斷上漲的同時(shí)，不同用途的土地價(jià)格變化幅度差別明顯。長(zhǎng)春市居住用地價(jià)格增長(zhǎng)較快，商業(yè)用地變化幅度較??；不同區(qū)位土地價(jià)格增長(zhǎng)的差異性也較強(qiáng)，2001年至2003年，核心區(qū)的地價(jià)三年內(nèi)增長(zhǎng)幅度超過(guò)了50%，到了2007年末和2008年初，包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格均增長(zhǎng)一倍以上。

　　地價(jià)上漲的同時(shí)，長(zhǎng)春地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例也不斷攀升：2004年18%，2005年22%，2006年23%，2007年為25%。長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示，2004年至2006年，長(zhǎng)春商品住房的地價(jià)年均上漲20.7%，而房?jī)r(jià)年均上漲6.9%；2007年1至9月，地價(jià)比上年末上漲21%，房?jī)r(jià)比上年末上漲14%，地價(jià)的增速明顯高于房?jī)r(jià)增速。

　　地價(jià)為何只漲不跌

　　長(zhǎng)春地價(jià)為什么能夠如此堅(jiān)挺？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的因素外，還有另外兩大因素使長(zhǎng)春地價(jià)只漲不跌。

　　一是地方政府千方百計(jì)力挺土地市場(chǎng)。我國(guó)實(shí)行分稅制后，財(cái)政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源?！跋蛲恋匾粘?，向土地要效益”一時(shí)成為土地部門的工作。2006年，長(zhǎng)春市出讓土地的總價(jià)款為74億元，而當(dāng)年當(dāng)?shù)厝趶截?cái)政收入為210億元，土地對(duì)地方財(cái)力的重要性不言而喻。

　　2008年土地交易出現(xiàn)下降趨勢(shì)后，長(zhǎng)春市迅速調(diào)整土地政策，采取了劃小土地出讓塊、減少頭付比例、分期付款、改拍賣為掛牌等方式方法，降低土地出讓門檻，力挺土地市場(chǎng)，以保證地價(jià)穩(wěn)定。“包括今年房交會(huì)期間高調(diào)請(qǐng)來(lái)王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)，都是在為土地市場(chǎng)造勢(shì)”，一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。這位人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中，較不愿意看到地價(jià)下降的就是地方政府。而在政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的前提下，政府寧可少放地，也不愿降價(jià)供地。

　　二是地價(jià)確定方式對(duì)地價(jià)的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價(jià)。目前，各地采用的土地出讓價(jià)格測(cè)算方法主要有三種：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。前兩種方法測(cè)算土地出讓價(jià)格與商品房市場(chǎng)價(jià)格不掛鉤，因此采取兩種方法測(cè)定的地價(jià)比較平穩(wěn)；假設(shè)開(kāi)發(fā)法是按照同一區(qū)域、同一地段商品房現(xiàn)行價(jià)格，設(shè)置一定利潤(rùn)，倒推出土地出讓價(jià)格。長(zhǎng)春市目前采取的就是假設(shè)開(kāi)發(fā)法。運(yùn)用此種定價(jià)辦法，土地出讓價(jià)格與商品房市場(chǎng)價(jià)格高度正相關(guān)，商品房?jī)r(jià)格越高，土地價(jià)格越高，地方政府從中得到的收益也更多。

　　長(zhǎng)春市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在確定底價(jià)時(shí)，該局并不主張?jiān)O(shè)立高價(jià)，而是依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律確定合理價(jià)格，并力求通過(guò)穩(wěn)健的地價(jià)水平，保障地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮穩(wěn)定。今年年初，長(zhǎng)春市國(guó)土資源局以每平方米4002元的價(jià)格成功出讓了南部新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)一宗土地，該人士認(rèn)為，這個(gè)地價(jià)水平是符合土地市場(chǎng)實(shí)際的，但是也有開(kāi)發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)價(jià)格是長(zhǎng)期運(yùn)作和長(zhǎng)期囤地的結(jié)果。

　　如何破解房?jī)r(jià)地價(jià)迷局

　　今年春節(jié)過(guò)后，長(zhǎng)春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面，銷售中出現(xiàn)了一個(gè)“小陽(yáng)春”，并且這種勢(shì)頭至今仍在保持，房?jī)r(jià)也一改徘徊不前的局面，開(kāi)始小幅上漲。今年5月份，長(zhǎng)春新建商品房?jī)r(jià)格漲幅位列全國(guó)前五。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)在售樓盤已有30%提價(jià)，40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房?jī)r(jià)太高，百姓難以承受的呼聲又起，而且，“地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)”的批評(píng)之聲十分強(qiáng)烈。某開(kāi)發(fā)商明確表示，“房地產(chǎn)降價(jià)的空間不在開(kāi)發(fā)商，而在土地稅收?！?

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)推動(dòng)地價(jià)，結(jié)論并不重要，重要的是如何能將房?jī)r(jià)降下來(lái)。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，土地、稅收、信貸、開(kāi)發(fā)商等都是相關(guān)利益者，在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)之下，不能僅要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而不觸動(dòng)其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現(xiàn)實(shí)也沒(méi)有多少降價(jià)的空間。房?jī)r(jià)回歸應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大頭的土地價(jià)格應(yīng)該率先降下來(lái)。地價(jià)一降，未來(lái)新入市商品房?jī)r(jià)格成本下降，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成連鎖反應(yīng)，粉碎了存量商品房高價(jià)預(yù)期，存量房和二手房想不降價(jià)都難。

　　專家認(rèn)為，為了穩(wěn)定土地市場(chǎng)，改變地價(jià)居高不下甚至“地王”頻出的局面，國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)積極探索，不斷完善土地出讓制度，引導(dǎo)地方政府以合理價(jià)格出讓土地，改變“價(jià)高者得”的單一方式，同時(shí)也不應(yīng)鼓勵(lì)大量采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地出讓價(jià)格，促進(jìn)地價(jià)理性回歸。

　　此外，政府宜考慮適當(dāng)增加地方財(cái)政收入的方式方法，減弱地方政府對(duì)土地出讓金收入的過(guò)度依賴。比如，適當(dāng)縮小國(guó)稅征收范圍、擴(kuò)大地稅征收范圍，加大對(duì)地方的財(cái)政支持力度等，盡快使地方政府從“借地生財(cái)”的沖動(dòng)中解脫出來(lái)。聲明：本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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