【主持人】：大家好，我們今天非常高興地邀請到平海逸龍灣營銷總監(jiān)馬馳先生來到我們專訪現(xiàn)場。 昨天晚上應(yīng)該說輪的調(diào)控政策已經(jīng)出來了，國家堅定了調(diào)控信心，您覺得這個政策對咱們的項目，還有海南樓市會產(chǎn)生什么樣的影響？

　　【馬馳】：昨天下午從三點(diǎn)開始在酒店里面上網(wǎng)就看到很特別的新聞，叫做二次新政。我想談一下就是說我個人的感覺。感覺是嚇一跳，猜想輪新政是不是很有影響，結(jié)果一看條是頭付提高30%，海南現(xiàn)在還有哪個銀行頭付20%？大多數(shù)都是30%頭付。

　　條又來了，第三套房貸不準(zhǔn)再貸了，但事實(shí)上我們海南上半年已經(jīng)停止第三套房貸了。再看下去就是異地貸問題，或者交易稅費(fèi)的問題。一看稅費(fèi)問題沒有把它調(diào)下去，只是把執(zhí)行細(xì)化下去，只是對已有政策的嚴(yán)肅執(zhí)行的提示而已。那么三條政策在一起以后給人的感覺就是對于海南現(xiàn)狀來說沒有什么改變。

　　但是會有什么問題呢？因為媒體常常會推波助瀾，這樣一件事情會變成心理趨勢。房產(chǎn)要調(diào)控了要降價了，那么這是現(xiàn)實(shí)存在的點(diǎn)。

　　第三點(diǎn)我也是實(shí)話實(shí)說，我們講一個較簡單的例子就是在上一次調(diào)控，2008年9月萬科十五盤打折開始，從那次來講北京房價確實(shí)下降了，但是到09年北京反彈了多少？反彈了大于50%！銷售面積增長大于70%！價格高銷售量更高。那么調(diào)控之后會有更大的反彈。我們正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律是上行的，我贊同政府的每次調(diào)控，但是我也很贊同郎咸平講的一句話，他說調(diào)控不能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是郎先生的一句名言——具體的那句話我忘了，但就是這個意思。

　　【主持人】：這一次的調(diào)控專家也說了，不是單純的調(diào)控，可能是房地產(chǎn)體制的改革，包括也說了房產(chǎn)稅將加快會出臺。

　　【馬馳】：溯本清源，就是不知道問題出在哪里。因為這個問題那天我們也整理了一個材料，所以要講的是我們必須要承認(rèn)一條，國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然需要城市化率的提升。世界上所有發(fā)達(dá)國家它的城市化率都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。到現(xiàn)在為止沒有一個例外。那么我們能不能例外？可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下降。我們到06年的時候城市化率還沒有到50%，世界上主要的發(fā)達(dá)國家美英日意的城市化率大都在70%以上，那么我們能不能作例外？如果從這一點(diǎn)上出發(fā)，那么我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然會帶來城市化率的產(chǎn)生，或者人口的遷移。不管什么樣的情況，我們還要考慮到另外一個因素，國家調(diào)控的目的不是為了摧毀這個產(chǎn)業(yè)，而是為了讓這個產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，更有序地發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)這是較終的目的。大家不用對它有過度地恐慌或恐懼。

　　【主持人】：其實(shí)我覺得購房者對這個是沒有恐慌的。八月底外地人貸款限制后我相信很多開發(fā)商的信心受到影響。因為海南的開發(fā)商可能會覺得細(xì)則不會維持多久，畢竟海南9成購房者來自島外。但是國家這次調(diào)控出來之后，很明確地說明這個政策會有相當(dāng)長的一段時間會去執(zhí)行，那么我們開發(fā)商如果扛不住了，會降價嗎？

　　【馬馳】：這個問題剛才忘了說，忘了大前提，換句話說樓市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相輔相成的，這是個關(guān)系。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展它是一連串大規(guī)律小規(guī)律的集合，并不是一個單獨(dú)規(guī)律的作用，就是邏輯管道會比較長。我們講點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律是量價齊升，從來沒有價跌量漲的，換句話說房地產(chǎn)行業(yè)里面只有一種情況——要么向上要么向下，沒有說糾纏不休這種情況。就是量下去了價格就下去。我想我們也不可能例外。郎先生說不可能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律，你要把它控制，讓另外一個單獨(dú)沖上去，價格和量一定是配合的。那么從個出發(fā)點(diǎn)到個規(guī)律總結(jié)起來，你為了讓經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，就不能讓它出現(xiàn)負(fù)值。包括高校的也好，其他的研究所也好，他們的比我們議論要少的多。曾經(jīng)有學(xué)者提出過房地產(chǎn)行業(yè)的投入多少是跟經(jīng)濟(jì)掛鉤的，換句話說事實(shí)上已經(jīng)承認(rèn)了房地產(chǎn)投資是拉動國家經(jīng)濟(jì)的一個力量，根據(jù)學(xué)者研究是2000億人民幣的投資。如果沒有投資那么我們是不是又違反前面的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。仔細(xì)想一想，選擇題是很難做的，換句話說我們把這個管道講完了，如果相信明天會更好，今天一定要購房，購得越遲，風(fēng)險越大！就像08年到09年2月之間，但是2月之后，就漲價了，到5月就火爆了。如果相信明天會更好，那么一定要購房，不要錯過這個機(jī)會，那么損失會很大，所以從這個角度講如果相信明天會更糟就不要購了。

　　【主持人】：那您覺得是會更好還是更糟？

　　【馬馳】：我有錢就購房。

　　【主持人】：馬總講得很明確了，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，還有我們城市化率的上漲，需求一定會提升，房價一定也是會上漲的。根據(jù)海南島資源的稀缺性，樓市會朝一個向上的方向走上去，那您覺得的項目銷售情況怎么樣？對調(diào)控有沒有什么擔(dān)心？

　　【馬馳】：我們出了1400多套房，現(xiàn)在的銷售已經(jīng)超過90%，剩下來的很少。換句話說我們其實(shí)沒有什么銷售壓力，這個也是剛才的那一段里面的也就是由于去去年的回暖，使得基本的開發(fā)商都沒有什么壓力，包括去年較有名的幾大上市公司。上市公司的財務(wù)狀況是較透明較容易看到的，如果預(yù)見到了明年的運(yùn)機(jī)，那么他會沒有問題的，樓盤的開發(fā)商是沒有問題的。沒有這個區(qū)域主導(dǎo)，應(yīng)該沒有什么太大的不能過去的檻。

　　【主持人】：我們的項目下期開盤大概在什么時候？供應(yīng)量多少？

　　【馬馳】：價格應(yīng)該是會有一定的上漲，具體的公司現(xiàn)在還在研究，所以也沒有辦法回應(yīng)，也沒有具體的說法。

　　【主持人】：我們會繼續(xù)關(guān)注平海逸龍灣的，非常高興馬總跟我們分享他對房產(chǎn)調(diào)控的一些想法。非常感謝！

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