市場尚未充分回暖，有些手頭有些積蓄的市民已經(jīng)蠢蠢欲動了。較近一部分自住兼投資人群正在逐漸進入樓市購房，他們往往擁有一定量的資金，購購房產(chǎn)一方面是考慮升值，但主要是為了保值。也就是說不完全從投資收益的角度出發(fā)，如果升值多了可以出手；如果升值不多，也可以考慮自住。這類購房者認為，近期市場有一些降價的趨勢，有的價格確實也有下調(diào)，如果看到合適的保值產(chǎn)品就可以購購了，不一定非得抄底。對這樣的人群準備持幣入市，筆者有建議要提。

　　一、客戶的再定義

　　按照客戶從基礎(chǔ)到高端的層次來劃分，樓市的消費者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購房構(gòu)成；從置業(yè)經(jīng)歷的由少到多來劃分，可以分為頭次置業(yè)，二次置業(yè)和多次置業(yè)。一般剛需是頭次置業(yè)的多，二次置業(yè)多為改善性需求，投資性需求往往是多次置業(yè)。這部分自住兼投資人群顯然是改善性需求，是二次置業(yè)或多次置業(yè)。他們不是職業(yè)炒房客，但也不是頭次置業(yè)的剛需，其實也不是純粹改善需求的二次置業(yè)者，典型的二次置業(yè)者是為了改善居住條件，以純自住為購房目的，而這些所謂的自住兼投資人群顯然是投資客，不過是業(yè)余投資客。

　　二、房產(chǎn)缺乏也就沒有保值意義

　　業(yè)余投資客也是投資者。目前入市的投資客抱著抄底的態(tài)度，總希望比別人入市更早，出手更早，尋找到更有利的時機和更合適的房源，這是以往應(yīng)對調(diào)控帶來的經(jīng)驗。一般的改善型客戶也頻頻看房并出手，生怕錯過又一輪房價上漲的良機，錯失財富保值增值的機會！介于二者之間的業(yè)余投資客出發(fā)點二者兼顧。但是他們預(yù)期的目標的實現(xiàn)是基于房產(chǎn)的保值增值，失去了這個前提，購房也就沒有意義。

　　購房要實現(xiàn)收益只有兩個途徑，一個是房價上漲帶來的價格差，二是房屋出租帶來的租金收益，這個是成熟市場的表現(xiàn)。我們可以比較明顯的看到，房價短期內(nèi)大幅上漲缺乏理由，而小幅上漲帶來的收益不足以支付房屋轉(zhuǎn)售的成本。所以房屋的收益看起來只能通過持有的租金收益實現(xiàn)。

　　然而我們看到此輪調(diào)控和以往并不一樣，我們應(yīng)該清晰地看到，這一輪調(diào)控推出了差別化的貸款政策，抓住了投資客資金杠桿的“七寸”，使得此輪調(diào)控區(qū)別與以往的調(diào)控的地方就是針對性更強，差別性更強，投資者的盈利空間被嚴重擠壓。現(xiàn)在非頭次置業(yè)購房除了要支付四成或以上的巨額頭付款外，還要支付每年5%以上的利息。按照我們目前的租售比，5%的利率水平可以完全抵消房屋出租帶來的收益。那我們購房收租的行為實際上就是付頭付款給銀行，然后幫銀行管理房產(chǎn)，因為產(chǎn)權(quán)抵押在銀行。所以，在實質(zhì)上，此次調(diào)控強化了銀行的收益，實際上是國家支持銀行和民間爭利。

　　所以，對此輪調(diào)控短期內(nèi)還要持有一定的觀望?？谔柹喜怀?，行為上抄底未必可取。要根據(jù)自己的需要來，如果不是那么迫切，又沒有找到很好的保值產(chǎn)品，不如先按兵不動。否則，為人做嫁衣。

　　三、金九銀十有更多選擇機會，但是房價跌幅幅度有限
自住兼投資客群看到房價有小幅下降所以準備出手了，有的開發(fā)商也通過調(diào)低價格預(yù)期或者降價的方式成功吸引了部分購房者。接下來幾個月南京將有76家樓盤，1.5萬多套房源上市，他們會不會也如法炮制，帶領(lǐng)房價“一路向下”呢？這個很吸引購房者關(guān)注。

　　自從4.16國務(wù)院新政出臺后，樓市環(huán)境每況愈下，開發(fā)商紛紛收緊戰(zhàn)線。五六兩個月全國推盤量和成交量大幅下滑，七月份也比較平淡，8月中上旬成交量進一步回升?？吹贸鰜?，開發(fā)商開始逐步告別調(diào)控的恐慌心理，購房者信心也有所恢復(fù)。開發(fā)商的資金壓力也開始加大，很多09年市場火熱時期開工的項目按照發(fā)展周期也進入了上市階段，加之較近市場形勢沒有繼續(xù)惡化，看房者增多，金九銀十的銷售旺季即將來臨，眾多因素都促成開發(fā)商近期推出房源。開發(fā)商推盤在一些大城市呈現(xiàn)遍地開花的態(tài)勢，與之相關(guān)的市場熱點炒作和營銷包裝開始升溫，造成市場供需兩旺的印象。但我們看到開發(fā)商定價依然還比較理性。

　　畢竟市場的供應(yīng)量開始增加，慎重定價更容易贏得市場。有些開發(fā)商出于資金壓力考量，可能推出優(yōu)惠活動，但是降價幅度也不要報太多期望。未來市場降價的空間較多10%左右。

　　四、購什么樣的房子可以保值升值？

　　現(xiàn)在手上有資金想要投資保值的人很多。可是他們中的很多人不知道自己該購什么樣的房子，現(xiàn)在購了能不能保值，或者還能升值。我想這是很多人關(guān)心的問題。

　　根據(jù)南京09年統(tǒng)計公報，南京各項存款11088億元，儲蓄存款3125億元，應(yīng)該說社會上的資金量是非常大的，而且南京不光是南京人的南京，所以活躍在南京的業(yè)余購房人還是很多的，房價中長期來看存在較大的上漲壓力。這在全國的一二線城市都存在這樣的問題。

　　如何讓自己的資金保值升值之所以是個問題，跟國內(nèi)城市居民目前投資渠道較為單一有關(guān)。而且其他的投資品市場尚不成熟，中國“盛世購房，亂世藏金”的觀念深入人心，所以購房似乎也就成了很多資金的出路。筆者建議有投資渠道者不妨選擇將自有資金分散投資，如果沒有合適的出路只有購房較合適的話，筆者認為以下樓盤是具有保值增值潛力的：

　　一是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，品牌是具有一定的溢價的，比如仁恒、萬科、中海 (論壇 新聞)的房屋比周邊同類房屋貴10-30%左右是正常的。如果品牌開發(fā)商定價合理，可以考慮。

　　二是價值低估樓盤。比如新開盤的大盤，頭次開盤的價格比較低，如果不急著入住的話，可以考慮。還有一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，這個要結(jié)合城市發(fā)展的走向而定。

　　三是回避不良因素。保值增值要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不會成為中上垂青的地域，升值空間會非常有限，轉(zhuǎn)手也會困難。

　　順帶提一句，不必太看重**因素。目前的**開發(fā)更多是地方政府購地利益驅(qū)動下的政績作風(fēng)，未來的城市，交通將不會是太大的問題，更應(yīng)看重居住價值本身的東西，比如就業(yè)購物、休閑娛樂、文教衛(wèi)生等便利性。

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