五一或成樓市分水嶺

　　據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年五一，廣州全市可售商品住宅達(dá)4萬套，相比去年的五一、十一均有一成多的增加。其中，花都區(qū)供應(yīng)量，其次是白云區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)，均以余貨銷售為主，新貨占總貨量的35%。
五一期間，隨著市場供應(yīng)量增加，消費(fèi)者可選擇的空間將更多。時(shí)報(bào)記者 李東元 攝

　　伴隨著供應(yīng)量增加的是，經(jīng)過半年時(shí)間的低迷之后，廣州樓市在近期已有了回暖的跡象：看樓的人逐漸在增多，成交量也有了一定的回升。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然過去的半年時(shí)間，廣州樓價(jià)在不斷下跌，市場觀望氣氛濃郁，但消費(fèi)者對于購房的需求，是剛性而且龐大的。經(jīng)過一輪的調(diào)整后，目前廣州的房價(jià)已回落到相對理性的水平，也就引發(fā)了前期積蓄下來的購房需求，造成了近期樓市的回暖。

　　一方面，市場供應(yīng)量增加了，消費(fèi)者的選擇空間也更多；另一方面，樓市由于在近期出現(xiàn)了回暖的跡象，消費(fèi)者購購的信心也在增加。有開發(fā)商預(yù)測，五一之后廣州樓市將產(chǎn)生一種報(bào)復(fù)性的反彈，其中包括成交量和價(jià)格。

　　購房關(guān)鍵還是看產(chǎn)品

　　對于房價(jià)的走勢，目前市場上是爭論不一，有認(rèn)為繼續(xù)下跌的，也有認(rèn)為下半年將會回暖。這對于普通消費(fèi)者來說，倍感迷茫。雖然樓市在近期有了回暖的跡象，但過去一年廣州房價(jià)的快升快跌，還是讓不少消費(fèi)者心有余悸。在市場形勢不穩(wěn)定的情況下，該不該購購？如果購購該選擇什么樣的產(chǎn)品？專家表示，價(jià)格是影響消費(fèi)者是否購購的決定因素，但產(chǎn)品的“價(jià)值”如何，才是適不適合購購的關(guān)鍵。

　　專家表示，且不管未來的房價(jià)走勢如何，消費(fèi)者購房重要的是要考量自己的承受能力。即便是在樓市低迷的情況下，也是有不少的產(chǎn)品值得購購的。其中，購購那些在具有價(jià)值區(qū)域里又具有價(jià)值的產(chǎn)品，無疑就是較好的選擇。

　　那么，什么樣的產(chǎn)品才算是具有價(jià)值呢？業(yè)內(nèi)人士表示，衡量產(chǎn)品是否具有較高的保值、，關(guān)鍵看三個(gè)方面：地段、資源以及發(fā)展前景。此外，開發(fā)商的品牌美譽(yù)度，同樣是衡量產(chǎn)品能否保值的一個(gè)重要因素。

　　樓市低迷狀態(tài)下的理性選擇——

　　今年五一購房，頭選保值房
五一購房要看好樓盤的保值性。時(shí)報(bào)記者 羅莎琳 攝

　　4月25日，存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，高至16%，再次創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存款準(zhǔn)備金率的再次上調(diào)，無疑給資金短缺的房企雪上加霜。為了緩和資金壓力，五一期間，開發(fā)商將以低價(jià)或者更優(yōu)惠的價(jià)格入市，有著剛性住房需求的置業(yè)者可以入市了。多名房產(chǎn)專家表示，五一一定要購保值房。

　　理由1：調(diào)控政策的不確定性

　　從“70/90”政策的實(shí)施到存款準(zhǔn)備金率的逐步提高，從購購套住房的頭付提高到土地閑置費(fèi)的開征，從物業(yè)稅的討論到IPO募資使用的限制，政府采取金融信貸、制定法律法規(guī)等多種措施來平衡供求關(guān)系。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，政府并不愿意看到地產(chǎn)業(yè)的大起大落。在人民幣升值和以及美國次貸危機(jī)等內(nèi)外環(huán)境的影響下，2008年對樓市的調(diào)控政策將繼續(xù)保持其不穩(wěn)定性，從而進(jìn)一步影響樓價(jià)的不穩(wěn)定性，因此，現(xiàn)階段選擇保值樓就是一個(gè)明智的舉措。

　　理由2：開發(fā)商的競相推售

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，在地根、銀根收縮的宏調(diào)背景下，各大開發(fā)商的資金來源渠道減少，資金鏈趨緊，此時(shí)，開發(fā)商只能采取加快推售的速度來回籠資金，五一會有批量筍盤出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，3月份，恒大對外宣布上市擱淺之后，御景半島推出批量特惠產(chǎn)品，不僅有七折優(yōu)惠，還附帶3000~4000元／平方米的豪華裝修，折算以后，銷售價(jià)以“7”開頭。另了解，中海金沙灣將在五一期間推出批量南向雙景觀單位，銷售價(jià)格僅以6800元／平方米起，性價(jià)比較高。此外，五一還有萬科、碧桂園等多盤上市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，五一期間多種產(chǎn)品的大量上市銷售，對消費(fèi)者來說是一個(gè)利好消息，為消費(fèi)者選擇保值房提供一個(gè)非常好的契機(jī)。

　　理由3：消費(fèi)者購房心理轉(zhuǎn)變

　　據(jù)了解，從去年十一以來，樓市的劇變使很多有著剛性住房需求的置業(yè)者轉(zhuǎn)為觀望。但經(jīng)過多次的意向購房、實(shí)地看房、等待觀望的周期性購房的歷練之后，大多數(shù)消費(fèi)者對自己心儀的樓盤都有了自己的理性判斷，在決策的時(shí)候變的更加務(wù)實(shí)謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，消費(fèi)者購房“像賣白菜一樣購房子”的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去了，取而代之的是更睿智的眼光和更穩(wěn)健的出手。隨著今年五一開發(fā)商的競相推售，筍盤頻現(xiàn)，購保值房就順理成章、水到渠成了。

　　理由4：樓市逐漸回暖

　　據(jù)了解，北京、廣州、深圳等大城市的商品房成交量同比和環(huán)比均有下降，而二三線城市因剛性需求的釋放，在平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)略有提升。這一對比變化表明：一線城市正是抄底的較佳時(shí)期。

　　合富輝煌市場研究部頭席分析師黎文江認(rèn)為，保值房，顧名思義是重在“保值”，不管市場如何變化都不會貶值，不論購房的目的是自主還是投資，隨著市場的逐漸回暖，保值房會隨著市場的復(fù)蘇而“升值”，從保值到升值，這就是今年五一理性選擇購購保值房的理由。

　　想讓你的房子不跌價(jià)？

　　今年以來，全國不少地方出現(xiàn)了樓市跳水現(xiàn)象，尤其在深圳，廣州，新一期組團(tuán)開盤價(jià)格比兩年前的產(chǎn)品還便宜，一些購家甚至遭遇了剛購房就被告之降價(jià)了，著實(shí)讓人“窩火”。在今年五一時(shí)，廣州四萬套貨量沖擊樓市，大量的新品，五花八門的促銷，怎樣才能挑選到保值的心水樓盤，日前專家支招，要想不做冤枉大頭，購房時(shí)要看六大要素。

　　地段是關(guān)鍵

　　“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產(chǎn)市場一個(gè)永恒的真理。在衡量一個(gè)樓盤的價(jià)值時(shí)，地段占有相當(dāng)?shù)牡匚?。什么樣的地段的房子才較具有保值空間？所謂好的地段應(yīng)該擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)、擁有稀缺、的資源、有山有水的等地段尤其受到購家親睞。主要原因就是稀缺資源是越來越少。在今年廣州不少區(qū)域樓價(jià)下滑的同時(shí)，濱江東一線江景樓盤的價(jià)格仍然穩(wěn)定，幾乎沒有降價(jià)的跡象。金海灣負(fù)責(zé)人表示，廣州較好的江景就在濱江東，而該地段可售的貨源不多，房子是賣少見少的。

　　配套是基本

　　生活配套是否完善是衡量樓盤的基本標(biāo)準(zhǔn)之一，往往一個(gè)城市的都擁有便利的交通，而市的房子卻往往較具有保值空間。一個(gè)居住區(qū)除了交通方便，還需要郵局、銀行、超市、餐飲、中小學(xué)、幼兒園、公園、休閑娛樂場所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

　　目前，“配套一應(yīng)俱全”已不能作為一個(gè)區(qū)域成為好地段的標(biāo)準(zhǔn)，還要看配套的品質(zhì)與檔次，這對于居住的品質(zhì)來說非常重要，比如小學(xué)是否是名校，休閑娛樂場所是否知名等。

　　品質(zhì)是砝碼

　　購房子，說到底消費(fèi)者較終還是要考察房產(chǎn)基本的居住功能及舒適性，品質(zhì)反映在房屋基本的格局、樓層、朝向以及小區(qū)的物業(yè)管理水平、周邊的商業(yè)、生活配套、出行便利度等等。前四個(gè)要素并不需要同時(shí)存在，但是品質(zhì)上佳則是必備的。

　　房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，在人們長期的使用過程中，即使原有的房屋實(shí)物形態(tài)并不會發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價(jià)值也應(yīng)該會逐年降低。同時(shí)房屋作為一種特殊的商品，不可能永無止境地可以用來消費(fèi)，決定了房產(chǎn)有其自己的一個(gè)“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時(shí)候，其價(jià)值就會變得微乎其微了。要想使自身的資產(chǎn)保值，必須選擇上乘品質(zhì)的樓盤。

　　價(jià)格是

　　所謂保值，就是指自己購的樓盤不跌價(jià)，甚至還具有升值的空間。所以，購房算清楚，價(jià)格是。購保值樓盤不能選較便宜的，當(dāng)然了，較貴的也不一定就是較保值的，價(jià)格合理才是較重要的。價(jià)格合理這是指小區(qū)的價(jià)格與周邊同類型、同檔次樓盤的價(jià)格對比，如果價(jià)格明顯高出，那么在市場調(diào)整時(shí)就會有一定的回調(diào)空間，如果價(jià)格相對較低，受到市場波動(dòng)的影響就小。

　　對此，購房人除需要考察同一區(qū)域其他樓盤的回報(bào)率及租金情況以作比較外，還需要算筆細(xì)賬。在計(jì)算過程中購房人應(yīng)該把交易成本及運(yùn)營成本從收益中扣除以得到凈收益，比如：銀行貸款、年付利息；前期投入資金；年物業(yè)費(fèi)；年取暖費(fèi)；租金稅費(fèi)；中介代理費(fèi)等。由此可以看出，租金收入大多僅僅能支付房子日常維護(hù)開銷，而要得到真正的還得依賴房屋升值來實(shí)現(xiàn)。

　　物管是保障

　　物業(yè)管理是一個(gè)樓盤生命的延續(xù)，是品牌樹立的關(guān)鍵所在。 房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視，使物業(yè)管理的功能有了廣闊的發(fā)揮空間，甚至一大部分購房人就是沖著物業(yè)管理的口碑來的。相反，物業(yè)在管理與服務(wù)過程中屢次出現(xiàn)問題，多次與業(yè)主發(fā)生沖突，使業(yè)主存有一定不安因素。因此導(dǎo)致消費(fèi)者對開發(fā)商的信任度大打折扣，購房信心大大受挫。

　　在一些保值的高端樓盤，如果說杰出的硬件極為重要的話，那么，軟件的重要性也不應(yīng)該被忽略。因?yàn)榻艹龅能浖?wù)能延遲硬件設(shè)備的老化，加強(qiáng)樓盤的生命力。樓盤的軟件中較為突出的是物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)水平的高低對于整個(gè)樓盤是否能保值、升值具有重要作用。

　　居住人群是補(bǔ)充

　　要想讓自己的樓盤更保值，對居住在周邊的人群的考量也必不可少，住在大戶型里與住在小戶型里的人群，純居住與商住的客戶，由于經(jīng)濟(jì)承受能力不同，對生活的要求也不同，這樣就給物業(yè)公司造成一定的管理與服務(wù)難度。因此，建議購家在購房時(shí)對社區(qū)的人群特征也應(yīng)予以考慮。如果是在投資購購高端公寓時(shí)，盡量考慮與品味相投、背景相似的人群“扎堆兒”。如果社區(qū)的人群整體素質(zhì)較高，在一些具體細(xì)節(jié)上，會配合物業(yè)公司、業(yè)委會去做得更好，這樣，樓盤的整體檔次便會超水平地發(fā)揮出來；而對于普通的消費(fèi)者而言，判斷時(shí)較好還是以小區(qū)的自住率為主，簡單的方法就是看晚上小區(qū)的亮燈程度。

　　廣州各區(qū)保值樓盤

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