■特約嘉賓

　　陳之平 “中國物業(yè)管理人”、之平管理執(zhí)行董事

　　張鳳珠 河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長

　　朱潤生 石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處副處長

　　李楊 石家莊聚和置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遠(yuǎn)見 (論壇 新聞 視頻)項(xiàng)目總經(jīng)理

　　■主持人

　　高利鋒 燕趙都市報(bào)商貿(mào)地產(chǎn)部記者

　　■場地提供：石家莊遠(yuǎn)見項(xiàng)目4S營銷

　　“三年大變樣”以來，石家莊乃至整個(gè)河北，城市建設(shè)的速度在加快，高品質(zhì)社區(qū)不斷拔地而起。 隨之而來的問題是：小區(qū)建設(shè)完成，入住之后的物業(yè)服務(wù)情況會(huì)如何？高端社區(qū)的物業(yè)管理又該怎么做？

　　18日，被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理人”的陳之平先生應(yīng)石家莊遠(yuǎn)見項(xiàng)目之邀，來石家莊做了一場關(guān)于《物業(yè)管理與城市居住未來》高端論壇，并就二三線城市的物業(yè)管理問題做出了專業(yè)性的分析和指導(dǎo)。

　　10年后物業(yè)的話題比房價(jià)還多

　　論壇一開始，嘉賓們就針對物業(yè)管理的話題，展開了熱烈的討論?！耙?yàn)楝F(xiàn)在都是新建筑，矛盾還不突出，我相信到了5年、10年后，討論物業(yè)管理的話題一定會(huì)比現(xiàn)在討論房價(jià)的還要多?！标愔秸f，到明年，中國物業(yè)管理整整30年了，但物業(yè)管理還是個(gè)新行業(yè)，它主要還是伴著房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展。

　　在1981年時(shí)候，因?yàn)樯钲趥€(gè)商品住宅房的小區(qū)開發(fā)，它主要的銷售對象是香港人，香港人過來購房有個(gè)訴求：你們能不能提供一個(gè)像香港一樣的物業(yè)管理。由于消費(fèi)者這樣的訴求，就改變了中國過去幾十年傳統(tǒng)的房管所的模式。

　　在陳之平看來，30年來物業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：物業(yè)管理到目前為止主要還是由房地產(chǎn)衍生出來的一個(gè)售后服務(wù)的產(chǎn)品。所以從市場份額來看，基本上現(xiàn)在的物業(yè)公司有70%是房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬；正因如此，物業(yè)管理的價(jià)值，在某種程度上被開發(fā)商掩蓋了：你不需要去管別的小區(qū)，你就管好我自己的小區(qū)就行了，物業(yè)費(fèi)不夠沒事，開發(fā)商補(bǔ)貼都行。作為老百姓來說，原來只要一塊八的物業(yè)管理費(fèi)，你管的這么好，看來你還有錢賺，這就完全曲解了物業(yè)管理的真正價(jià)值?！八哉f，今天的物業(yè)管理走進(jìn)了一個(gè)困境?！标愔秸f，他注意到很多年來，很多小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)基本沒變，甚至10年不漲。

　　造成這種困境的原因是什么？“人們的觀念還停留在過去。對公共產(chǎn)權(quán)的意識(shí)淡薄?！标愔秸f，老百姓完全曲解了物業(yè)公司真正的價(jià)值?！拔飪r(jià)在上漲，但是物業(yè)費(fèi)并不漲?！彼f，現(xiàn)在的物業(yè)人工成本就占到70%，這就造成很多物業(yè)公司并不盈利，只是在艱難維持。

　　朱潤生副處長掌握的數(shù)據(jù)也證明了陳之平的判斷?！笆仪f現(xiàn)在總共有400多家物業(yè)公司，其中有20%的能盈利就不錯(cuò)了?！彼f，要僅僅靠目前的這種物業(yè)費(fèi)，來支撐這個(gè)行業(yè)發(fā)展下去，非常難。

　　物業(yè)管理本質(zhì)是管理而非服務(wù)

　　2007年10月1日期，國務(wù)院根據(jù)物權(quán)法修改物業(yè)管理規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“管理”到“服務(wù)”，一詞之差，明確了物業(yè)公司的職責(zé)，必將深刻影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　但陳之平卻明確給出了不同的觀點(diǎn)：“物業(yè)管理的本質(zhì)是管理而非服務(wù)”。

　　“物業(yè)公司的產(chǎn)品的屬性就是管理，而開發(fā)商所謂的物業(yè)管理是服務(wù)，只是為了賣出更多房子?！标愔秸f，目前，很多物業(yè)公司在做著售后服務(wù)的工作，這是一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象。管理和服務(wù)的問題過去對我們是誤導(dǎo)。

　　在陳之平看來，其實(shí)物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理。“通過管理者的專業(yè)管理，延長建筑物的使用壽命，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，這就是增值的物業(yè)管理?！彼f，不斷地改造設(shè)施設(shè)備來不斷地滿足現(xiàn)在社會(huì)的消費(fèi)者需求，使他的物業(yè)增值保值，我們稱之為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。在越來越低的利潤情況下，如何向管理要效益，如何向?qū)I(yè)要效益，是整個(gè)行業(yè)需要思考的問題，對整個(gè)行業(yè)未來的發(fā)展非常重要。

　　“雖然產(chǎn)品的屬性是管理，但我并沒有說不要服務(wù)?！标愔秸J(rèn)為，服務(wù)是無限的、永恒的，但服務(wù)一定建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上。如果光有一個(gè)好的產(chǎn)品沒有服務(wù)是沒有用的。如果一味地談服務(wù)，對物業(yè)管理就偏離了?！斑@個(gè)偏離倒霉的是誰，是業(yè)主。”他說，如果管理不到位，小區(qū)的的監(jiān)控設(shè)備、防盜設(shè)備全部癱瘓了，這個(gè)時(shí)候較吃虧的還是業(yè)主。

　　事實(shí)上，有些城市這個(gè)矛盾已經(jīng)凸顯出來了，電梯壞掉以后，開發(fā)商也開發(fā)完了，維修基金也不到位，較后只能由政府出面協(xié)調(diào)解決問題。

　　高端社區(qū)的物業(yè)管理怎么做？

　　張鳳珠會(huì)長表示，石家莊乃至河北省來說，商品房進(jìn)程較晚，“起步晚，但總體起點(diǎn)不低”。特別是“三年大變樣”以來，我省各地的城市化進(jìn)程在提速，與此同時(shí)，物業(yè)管理的工作也亟待跟進(jìn)。

　　“那你認(rèn)為物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的呢？特別是像河北省這樣的二三線城市？”

　　“我做過一個(gè)課題，叫《你為誰而改變——從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理》，就是講你這個(gè)問題?！泵鎸μ釂?，陳之平答道，物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的？我個(gè)人認(rèn)為，它較終還是要走到資產(chǎn)管理這個(gè)層面上來。什么是資產(chǎn)管理？就是真正使不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值保值、增值。

　　陳之平認(rèn)為，傳統(tǒng)的物業(yè)管理無外乎四?！０?、保潔、保綠、保修，而物業(yè)管理較較重要的——保值、增值——卻是我們一直都沒有做好的?！拔艺J(rèn)為一個(gè)好的物業(yè)公司一定要去實(shí)行資產(chǎn)管理。”他舉例說，也就是原來你交給我的是100個(gè)車位，但是到了5年、10年以后，100個(gè)車位是肯定不夠用的，不止是石家莊，全國、全世界都是這樣的，但是一個(gè)杰出的物業(yè)公司怎么去改造由100個(gè)增加到200個(gè)。這個(gè)就叫物業(yè)管理。如果原來是怎么樣，十年后還是怎么樣，那么物業(yè)沒有價(jià)值。

　　“一個(gè)品牌企業(yè)，是特別重視售后服務(wù)的。售后服務(wù)是優(yōu)良產(chǎn)品的品質(zhì)延伸。物業(yè)管理公司接手，把精品樓盤管好，實(shí)質(zhì)上也是在打造企業(yè)的品牌?！崩顥钫J(rèn)為，對于高端社區(qū)，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵，擴(kuò)大服務(wù)的外延，才能再一次贏得屬于自己的市場空間。

　　目前對于石家莊來講，物業(yè)管理應(yīng)從哪方面著手？“我們現(xiàn)在要做的就是頭先把現(xiàn)有的做好，讓行業(yè)人員重新定義物業(yè)管理?！标愔秸f，過去的物業(yè)管理主要做服務(wù)，現(xiàn)在要學(xué)會(huì)怎樣滿足顧客潛在的需求，去發(fā)掘他們潛在需求。記住，只要認(rèn)真服務(wù)顧客，顧客就會(huì)給你回報(bào)。

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　　★陳之平是誰？

　　被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理人”的陳之平，1990年7月入職萬科；創(chuàng)建萬科物業(yè)公司，并擔(dān)任萬科物業(yè)公司總經(jīng)理、董事長、萬科集團(tuán)物業(yè)管理總監(jiān)、副總經(jīng)理等職；曾參與起草部物業(yè)管理地方性法規(guī)———《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》；2000年9月中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，當(dāng)選為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長、屆常務(wù)理事；2001年初，遠(yuǎn)赴瑞士、澳大利亞學(xué)習(xí)酒店管理、企業(yè)管理等專業(yè)課程；2003年回國，同年7月辭去萬科集團(tuán)所有職務(wù)；2004年9月創(chuàng)辦之平管理公司，任執(zhí)行董事，頭席講師。

　　在過去的15年間，陳之平先生親手將“萬科物業(yè)”從組建時(shí)的4人一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展到項(xiàng)目遍及全國各地的物業(yè)管理航母，更使之成為家喻戶曉的知名品牌。現(xiàn)今陳先生的部屬、學(xué)生已成為中國物業(yè)管理的中堅(jiān)力量，更是各大房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司爭相邀盟的對象。

編輯：高利鋒 hd.focus.cn --2010年08月26日07:32 我來說兩句(0) [參與網(wǎng)辯] --

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