云南信息報 購房從簽合同到付頭付、辦理銀行按揭貸款，再到辦理產權證、償還貸款要經歷很長一段時間。一個人很有可能在這個期間，經歷結婚或是離婚。其中，很多人對婚前、婚后的房產歸屬概念混淆，不知道此時房產到底屬于個人財產，還是夫妻共有財產？本期云南信息報黃金樓市記者將為你詳實解答。

　　婚前房產公證是否要雙方簽字？

　　作為一名都市白領女性，28歲的晶晶有房有車。 她去年年底交了一個男友，目前兩人到了談婚論嫁的程度。但安全感欠佳的晶晶，一直擔心這種快餐愛情到較后人財兩空。為了防止自己婚前財產不被“侵占”，晶晶決定趕在結婚前去做房產公證。但公證書是否需要未來的老公簽字，晶晶還頗有疑惑。“如果只有我一個人的簽字，萬一離婚財產分割無效怎么辦？但從感情上又不好叫男友去簽字，不知如何是好？”

　　對于晶晶的疑問，云南正昱律師事務所律師王楓解釋，公證書上是否有未來老公（老婆）的簽字，這個不重要。只要有一方的簽字，公證書就有效。

　　房產證、交款單也有公證效果？

　　另外，沒有公證的婚前財產，只要擁有購房憑證，一樣可以起到財產公證的作用。王楓律師說，較常用拿來做房產公證的是房產證?？梢愿鶕慨a證上的署名、日期來判定其是否屬于婚前財產。但對于一些尚未辦理房產證的房屋來說，只要擁有當時交付房款的單據，也一樣可以起到財產公證的作用。但像這種交款憑證，一般人都不太懂得去保存。交款憑證上的一些重要信息，如購房日期、付款人等，跟房產證具有同樣的法律效力。所以，購房時產生的一些單據，都要謹慎保存。

　　婚后按揭的那部分產權歸誰？

　　房子是貸款購的，婚后還要繼續(xù)月供?；楹蟀唇业倪@部分產權如何劃分？“對于婚后所還的貸款，從法律上來說，是夫妻雙方共同承擔，共同擁有。一旦離婚，這部分房產是要分割的?！蓖鯒髀蓭熣f。拿一套100萬的房產來說，如果頭付20萬，婚前已還貸款為7萬。那么這27萬，就屬于婚前財產的范圍。而之后所還的73萬，則屬于夫妻共同財產。如果離婚時，房貸未還完，那么剩余的債務也要雙方承擔。

　　裝修增值部分是否可進行分割？

　　如果房屋是一方的婚前財產，但結婚后，夫妻雙方共同出資裝修了房屋，并且?guī)啄旰蠓績r大幅增長。那么雙方離婚后，房子增值的部分該如何分割？王楓律師表示，房屋的價值附屬于房屋的所有權，如果所有權為夫妻一方，那么該房屋因為市場行情上漲而增值的部分應屬于該房屋所有人，即屬于夫妻一方。如果對房屋的裝修，是夫妻雙方在婚后進行的，那么裝修這部分增值的價值是否屬于夫妻共同財產，雙方可以就該部分財產進行作價分割，但不能要求分割市場行情上漲而增值的部分。

　　婚后賣婚前房產所得收益歸誰？

　　結婚以后，賣出婚前房產所得的收益，如果婚前屬夫妻一方個人所有的，婚后仍歸個人所有。王楓律師說，《物權法》的出臺，可以很好的解決這一系列的糾紛。“頭先，作為婚前個人的房產，如果房屋所有人將它賣掉后，對這筆錢有占有、使用、收益的權利，他自己可以決定重新購購新的房產，或者是決定將賣房錢回給親人；其次，為了避免日后的糾紛，房屋所有人在賣掉婚前財產前，可以跟配偶達成協(xié)議，約定雙方對于新房所有權的占有比例。如，女方（賣掉婚前財產的一方），對新房有70%的所有權，男方有30%的所有權，在辦理新的房產證時，將這份協(xié)議出示給房產登記機構，較終由登記部門將其登記在房屋產權證上即可”。

　　■名詞解釋

　　契稅：是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋購賣、交易或與等發(fā)生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。

　　擔保保證金：是指住房置業(yè)擔保機構按其提供擔保的借款人借款金額的一定比例，從其資產中提留并存入貸款銀行，作為承擔連帶責任的保證資金。

　　營業(yè)稅：指對銷售房地產的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。

　　房產稅：是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。

　　保證金：指按照有關規(guī)定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。

　　房地產交易手續(xù)費：是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。

　　■戶型點評

　　專家：昆明新亞房地產經紀有限公司區(qū)域總監(jiān) 蔡佩玲

　　優(yōu)點：1、緊湊兩室設計，小戶型也有雙陽臺；

　　2、3.9米開間的客餐廳，家居布置輕松自如；

　　3、南北向的暢通空間，讓空氣自然流通；

　　4、正對餐廳的情景陽臺讓采光更好，同是休閑娛樂、

　　接待朋友的好場所；

　　缺點：1、次臥室空間較小，只能采用MINI配套；

　　2、廚房緊鄰主臥，油煙會不經意的侵入臥室，影響空氣；

　　3、主、次臥室共使用一個衛(wèi)生間，生活的舒適感有所降低；

　　4、若家里為三口人，空間有些狹小，建議多使用吊柜。

　　■為您支招

　　單身女性購房看過來

　　市民張小姐近期要置辦一套婚房，但是男友在大理工作，根本沒有時間陪她選房、辦按揭、置辦家私，她只好暫時當起了“一家之主”，全部一手包辦。一趟下來倒是總結出不少“單身女性”購房的門道。

　　準備好總房款的1/3才保險

　　如今，大多數女性在購房的時候，都會容易犯迷糊。特別是對各大樓盤打出低頭付、購房精裝修或者各項誘人的優(yōu)惠活動，加上售樓員以較理想狀態(tài)還款方式計算的時候，許多人往往資金準備不足，還沒有搞明白情況就一頭栽進去。

　　新政的不斷出臺，二套房貸政策的再次收緊，讓全國樓市陷入低迷。雖說暫時對昆明樓市影響不大，但觀望氣氛還是彌漫在樓市上空，久久不能散去。于是，開發(fā)商為了吸引客戶眼球允許兩成頭付。據此次云信記者采訪了解，以市民張小姐實際的經驗告訴大家：購房時，需要準備總房款三分之一的資金，才更保險。因為，通常在交房入住前不僅要交包括契稅、物業(yè)費在內的一大筆費用，還要準備簡單裝修和置辦家具、家電的錢。同時，還要事先考慮好一些不能馬上得到，或者是由于外界原因而突變的情況。在采訪中，張小姐原本準備的資金里包括了男友在大理3萬多元的住房公積金，但是，讓他們沒想到的是，要取出這筆錢，必須要等到與銀行簽訂的借貸合同和房產證辦下來才能提取。昆明住房公積金管理人員提醒，就算是昆明本地的公積金提取也不是即用即取，申請?zhí)崛」e金本人要持有效身份證件、單位提取證明及有關資料到公積金服務窗口辦理。在得到相關證明以后，再去公積金指定的銀行申請按揭才行。

　　提前做功課避免不必要的收費

　　由于新房價位比較高，張小姐此次考慮購購一套二房手，但中介不必要的收費也差點讓張小姐吃了虧。這也是許多女性朋友會遇到的問題，由于婚期將至，所以希望交易能夠在較短的時間內完成。于是，中介在算價時不經詢問間就選擇了“快貸”的方式。所謂“快貸”就是找擔保公司來實現快速放貸，這種方式貌似極大地縮短了交易時間，但張小姐才30萬的貸款，就要收取近7000多元的手續(xù)費，實在是很不劃算。

　　業(yè)內人士提醒：女性朋友購房前，不妨多走訪一些銀行、樓盤，對當下政策、銀行貸款條件、還款方式以及購房程序做詳細的了解，以防花掉不少冤枉錢。同時，也可以打電話詢問一些房產相關部門，就公積金的使用、或者在購房詢問過程中不明白的地方提前做好功課，不要讓購房成了一筆糊涂賬。同時，還可以避免在問題出現時束手無策。

　　要考慮防盜防窺、放雜物

　　真正住進了新房，張小姐又多了不同的體會?！爱敃r購房，我可以選擇1樓或是7樓，但因為7樓的價格比1樓貴2萬元，我覺得不劃算，所以就購了1樓?！钡攺埿〗阏嬲∠聛硪院?，才發(fā)現住在1樓的不安定因素實在太多了。比如說，主臥室就對著別人家窗口，不僅生活缺乏私密性，還給生活上造成了諸多不便，長期以往，還容易讓獨自居住的單身女性朋友產生心理陰影。張小姐現在是后悔無門，“如果上天可以給我一次重新選擇的機會，我寧愿多出點錢購7樓，這在心理上也可以多些安全感?！睒I(yè)內人士建議，相比男性而言，女性對私密空間的要求更為突出，因此，選購房子的時候，較好對樓層、坐向都予以充分考慮，這不僅保證了個人隱私，也可以帶給女性朋友更多的安全感。

　　對于頭次購房的單身女性，也意味著自己將真正踏入“過日子”的階段，許多女性朋友往往開始大包、小包地購回各種物品裝點房間。張小姐認為，“本來女人衣服雜物就比較多，為了裝點居室，許多人往往會購許多雜七雜八的小東西，所以在裝修的時候，一定要考慮可以堆放雜物的地方。如果房子面積比較小，不妨裝修時多安裝幾個儲物的吊柜。不僅美觀大方，而且還很實用呢！”

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