如今，前有猛虎，后恐追兵，既然市場(chǎng)的調(diào)整不可避免，又有2008年的前車之鑒，預(yù)計(jì)此番市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整的速度將快于上輪，明顯的價(jià)格調(diào)整有望于下半年呈現(xiàn)。

　　戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端認(rèn)為，“國(guó)十條”之后，各地細(xì)則陸續(xù)跟進(jìn)，盡管有緊有松，但貫徹國(guó)務(wù)院“史上較嚴(yán)厲新政”的精神都不打折扣。

　　“嚴(yán)厲的差別化信貸新政，對(duì)于投資、投機(jī)性需求的抑制作用是快速而有效的———頭付款比例的大幅提升意味著投資、投機(jī)門檻的提高，而大額的資金投入注定了投資成本的增加和成本利潤(rùn)率的顯著降低，再加上貸款利率的上浮產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本增加同樣作用到投資者身上。 ”戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端日前撰文指出，且不說(shuō)第三套及以上住房可能要承受全額支付的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，僅以套房為例，由原先可能因“改善性需求”而做到頭付兩成變?yōu)槿缃瘛百J款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭”五成以上頭付，投入的資金增加了一倍以上。而這樣的情形同樣適用于改善性需求，顯然意味著改善性需求也將不可避免受到新政的波及。

　　另一方面，房貸收緊不免誤傷剛需，加重市場(chǎng)觀望氛圍。雖然一直以來(lái)頭次置業(yè)的剛性需求都受到支持，但樓市走向和宏觀環(huán)境始終影響頭次置業(yè)者的決策。此次嚴(yán)厲的新政對(duì)于“頭次購(gòu)購(gòu)小于90平方米”的用家并無(wú)限制，但是銀行系統(tǒng)對(duì)于房貸的總體收縮還是累及無(wú)辜：即便是針對(duì)頭次購(gòu)置90平方米以下住房的購(gòu)家，基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠也已基本取消?！按送猓诟叻?jī)r(jià)對(duì)剛性需求的擠出作用之后，在陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策之下，相對(duì)穩(wěn)定的剛性需求也逐漸看淡樓市，觀望情緒的滋生將持續(xù)影響剛性需求的釋放。”戴德梁行華南區(qū)研究部主管張曉端在文章中說(shuō)。

　　新政作用之下，各大城市住宅成交量大幅度下滑已成定局，河北各地樓市，也開(kāi)始出現(xiàn)成交量明顯下滑。同時(shí)，二手市場(chǎng)方面，簽約量較新政前下降更為明顯。

　　人們不禁要問(wèn)：價(jià)格還能扛多久？市場(chǎng)何時(shí)進(jìn)入調(diào)整？

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，通過(guò)2009年樓市的回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)得以快速銷售回收現(xiàn)金令其資金壓力減少；有了2008年的前車之鑒，開(kāi)發(fā)企業(yè)也紛紛努力拓展融資渠道以減少對(duì)銀行的依賴度。“同樣是面對(duì)市場(chǎng)上濃厚的觀望情緒，此番開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況的確較2008年市場(chǎng)下行時(shí)有了明顯改善。盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)手中擁有相對(duì)充裕的資金，其短期內(nèi)降價(jià)促銷的壓力似乎并不迫切。但是，在高房?jī)r(jià)和新政的雙重壓迫下，投資需求淡出、頭次置業(yè)需求和改善性需求受到擠壓而陷入觀望，如此局面的持續(xù)始終會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈構(gòu)成壓力；而在市場(chǎng)不景氣的情況下融資的難度和成本也將大大提高。”張曉端說(shuō)。

　　盡管目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)已經(jīng)確立，但調(diào)整的深度和時(shí)間很難確定。即使短期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，但土地的稀缺和城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)等價(jià)格支撐因素仍將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在。對(duì)自住型需求而言，不應(yīng)盲目期望在價(jià)格較低點(diǎn)購(gòu)房。應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)變化，根據(jù)自身需要、資金實(shí)力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力選擇合適住房。

　　對(duì)于政府的調(diào)控而言，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管價(jià)格仍無(wú)明顯的下跌，但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已基本遏制。未來(lái)一段時(shí)間的調(diào)控應(yīng)放在落實(shí)“新國(guó)十條”的相關(guān)細(xì)則和地方政府的監(jiān)督上來(lái)，同時(shí)也應(yīng)關(guān)注上下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露程度，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度過(guò)大給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)長(zhǎng)期不利影響。

　　與此同時(shí)，近年的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)又表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“越調(diào)越漲”怪圈，與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。收入分配差距過(guò)大、投資渠道過(guò)窄、保障性住房建設(shè)力度不足等諸多問(wèn)題，都是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的不利因素。政府應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)方式轉(zhuǎn)變，完善長(zhǎng)期制度建設(shè)，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展打下長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度基礎(chǔ)。

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