自四大行總行全部發(fā)文要求取消頭套房貸7折利率優(yōu)惠后，記者近日巡城發(fā)現(xiàn)，國(guó)有大行除建行和農(nóng)行頭付四成還有打7折的可能外，其余已基本取消。 而原本相對(duì)寬松的股份制銀行也開(kāi)始大幅收緊房貸優(yōu)惠，市民想要在銀行拿優(yōu)惠是越來(lái)越難了。面對(duì)飆升的樓價(jià)、越來(lái)越大的供樓壓力，有房貸需求的人，該如何精明選擇，才能讓自己既少花錢又能順利購(gòu)樓呢？

　　“貨比三家”挑較優(yōu)惠價(jià)　　選較適合自己的按揭方式

　　記者咨詢市內(nèi)多家銀行發(fā)現(xiàn)，盡管房貸優(yōu)惠幅度不斷在收緊，但也并非全面取消，還是有一些銀行目前仍能提供優(yōu)惠利率的，因此在辦理按揭時(shí)，較好能多咨詢幾家銀行，爭(zhēng)取在利率上慳到盡。

　　比如同樣是國(guó)有大行，中行、工行已明確取消頭套房貸7折優(yōu)惠，工行頭付三成較低7.5折，中行頭付三成只能打8.5折，而建行和農(nóng)行頭付四成仍可較低打7折，這么算來(lái)，如果資金實(shí)力比較雄厚的購(gòu)房人，就可以選擇多頭付少付息。以一筆100萬(wàn)元20年期的房貸按等額本息還款法來(lái)算，執(zhí)行7折優(yōu)惠利率要比執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率足足少還11.6萬(wàn)元。

　　股份制銀行與外資銀行的7折優(yōu)惠相對(duì)更多一些，但鑒于開(kāi)發(fā)商和銀行的合作關(guān)系，或許在某些樓盤無(wú)法挑選到利率相對(duì)優(yōu)惠的銀行，此時(shí)貸款人還可利用一些中介擔(dān)保公司以按揭平移的方式，將貸款從利率較高的銀行轉(zhuǎn)向利率優(yōu)惠的其他銀行。

　　選較適合自己的按揭方式

　　目前市場(chǎng)上已有非常多的按揭還款方式，比如傳統(tǒng)的等額本息還款法、等額本金還款法以及銀行不斷推陳出新的其他一些還款方式，像深發(fā)展的“氣球貸”、渣打銀行的“活利貸”、招行的“雙周供”等，這些新的還款模式無(wú)論是在還款期限還是還款利率上都有創(chuàng)新，基本上都以節(jié)省利息支出為特色。

　　比如渣打銀行“活利貸”，采取的是將借款人手中的閑散資金存入銀行沖抵部分貸款本金的方法，以達(dá)到節(jié)省貸款利息的目的。目前與“活利貸”類似的房貸產(chǎn)品還有建行的“存貸通”和深圳發(fā)展銀行的“存抵貸”。這類貸款產(chǎn)品還有另外一個(gè)特點(diǎn)：類似于借款人辦理了提前還款。與實(shí)際辦理提前還款相比，借款人不再受還款金額基數(shù)和違約金的限制，可以說(shuō)是準(zhǔn)入門檻降低了。

　　招行“雙周供”其實(shí)已不是硬性規(guī)定每?jī)芍懿趴蛇€款，只要貸款人有閑散資金，甚至可以做到隨時(shí)還款，這種模式主要是利用隨時(shí)提前還貸來(lái)達(dá)到多還本金從而節(jié)省利息的目的。

　　像傳統(tǒng)的還款方式，等額本金還款法（每個(gè)月還款遞減）一開(kāi)始多還本金少還利息，整體利息支出就小于等額本息還款法（每月還款數(shù)額相等），但這兩種方法又適合不同人群，前者適合資金實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)、希望短期內(nèi)不斷提前還貸的貸款人，后者則適合當(dāng)期還款壓力較大、未來(lái)收入預(yù)期較好的人。因此，貸款者可根據(jù)自身資金實(shí)力、未來(lái)收入情況等，選擇較適合自己的按揭方式。

　　高手支招　　用公積金貸款更省息

　　有貸款需求的人還別忘記用好公積金貸款。和同期商業(yè)貸款相比，公積金貸款利率更有著數(shù)。比如同是5年以上房貸，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率是5.94%，打7折后是4.158%，而公積金貸款利率則為3.87%，比打折后利率還低，選擇公積金貸款顯然更能節(jié)省利息支出。

　　但要注意的是，選擇公積金貸款也有竅門。比如頭套房購(gòu)購(gòu)的面積較小，則先不要選擇公積金貸款，因?yàn)槟壳岸追抠J政策把控較嚴(yán)，若是二套房貸利率甚至可能上浮10%，如此一來(lái)就很不劃算。

　　按照廣州市公積金規(guī)定，如果市民之前所購(gòu)房產(chǎn)用過(guò)商業(yè)房貸，購(gòu)套仍可申請(qǐng)公積金貸款，頭付和利率按規(guī)定來(lái)；如果之前購(gòu)房申請(qǐng)過(guò)公積金貸款，只要還清，仍可再次申請(qǐng)公積金貸款，頭付和利率不用調(diào)整。這也是說(shuō)，公積金貸款可多次申請(qǐng)，無(wú)須受“二套房”限制。但反過(guò)來(lái)，如果頭套房使用了公積金貸款，套房再去銀行申請(qǐng)商業(yè)房貸，將被視為曾貸款購(gòu)過(guò)房，很可能被執(zhí)行“二套房”政策。

　　所以，銀行理財(cái)師建議，如果市民頭次置業(yè)且購(gòu)房面積較小，僅作為過(guò)渡使用，較好先全用普通商業(yè)房貸，把公積金貸款留作下次改善型購(gòu)房時(shí)使用。

　　當(dāng)然，公積金貸款也有一些規(guī)定，比如依照廣州市公積金現(xiàn)行規(guī)定，只要符合相關(guān)條件，就可申請(qǐng)公積金貸款。個(gè)人較高貸款額度為50萬(wàn)元，申請(qǐng)人為兩個(gè)或兩個(gè)以上的較高額度為80萬(wàn)元，利率執(zhí)行國(guó)家相應(yīng)利率，如5年以上的為3.87%，無(wú)上浮和下浮；頭付比例上，要求一手樓頭期付款不得低于購(gòu)房總價(jià)的兩成，二手樓頭期付款不得低于購(gòu)房總價(jià)的三成。 貸款人可根據(jù)自身情況具體選擇。

　　特別提醒　　年內(nèi)不用急著提前還貸

　　盡管各界對(duì)今年央行加息預(yù)期強(qiáng)烈，昨日又有不少聲音提出3月CPI數(shù)據(jù)可能導(dǎo)致央行在二季度加息，但銀行人士提醒市民，如果有好的投資理財(cái)渠道，便無(wú)需在今年著急提前還貸。因?yàn)榘凑找?guī)定，一般銀行貸款利率都是“次年調(diào)整”，即今年無(wú)論加息幾次，新的利率要到明年1月1日才上調(diào)，所以今年貸款人還是能享受到較低利率的，有提前還貸需求的人可到年底再考慮。當(dāng)然也有個(gè)別銀行采取“次期調(diào)整”策略，如招行就是在央行加息后的次月上調(diào)貸款利率，若無(wú)法承受高利率的人也可考慮當(dāng)期提前還貸。

　　此外，若近期有大額支出也較好不要提前還貸。因?yàn)槿粝朐偕暾?qǐng)新貸款又剛好碰到央行加息，就要按照新利率還款，反而不劃算。針對(duì)這種情況，貸款人也可選擇市場(chǎng)上一些房貸理財(cái)產(chǎn)品，如建行“存貸通”，既可享受活期利息，又能獲得遠(yuǎn)高于活期的理財(cái)收益。

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