2009年在國(guó)家一系列刺激政策的引導(dǎo)下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量節(jié)節(jié)攀升，二手房成交量突破20萬(wàn)套，接近三年之和，創(chuàng)十年新高。但是，歲末年初新舊交替之際，政府接連6次出臺(tái)政策調(diào)控2010年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，市場(chǎng)中客戶觀望心態(tài)漸顯，業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了一些變化。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，在歲末年初市場(chǎng)調(diào)整之時(shí)，購(gòu)房者可以抓住業(yè)主的議價(jià)心態(tài)，適時(shí)的把握購(gòu)房機(jī)會(huì)入市。

　　一、2009年北京樓市 火爆+瘋狂

　　北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年低迷調(diào)整后，政府出臺(tái)了系列政策來(lái)刺激樓市發(fā)展：加大自住和改善信貸支持；購(gòu)房低稅費(fèi)，降低支出成本；放開境外購(gòu)房限制，擴(kuò)大購(gòu)房人群；降低公積金貸款擔(dān)保服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推出組合貸業(yè)務(wù)等，在系列政策刺激、寬松的市場(chǎng)環(huán)境的助推下，2009年，抑制近14個(gè)月之久的京城二手樓市在春節(jié)后復(fù)蘇，交易量節(jié)節(jié)攀升。1-6月半年交易量達(dá)75300套，超過(guò)08年一年的成交總量。后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)活躍，09年全年二手房成交量突破20萬(wàn)套，接近三年之和，創(chuàng)十年新高。

　　而與此同時(shí)，2009年北京市中高端二手商品房的價(jià)格從1-2月的持平后開始節(jié)節(jié)走高，在3-12月的10個(gè)月之中，由13753元/㎡上漲至17841元/㎡，漲幅達(dá)29.7%，可見(jiàn)2009年北京中高端二手商品房?jī)r(jià)格上漲的速度之快。從走勢(shì)來(lái)看，不同于08年的先揚(yáng)后抑，與07年一路上揚(yáng)的走勢(shì)相同。

　　二、歲末年初 調(diào)控政策頻出

　　2009年12月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了政策調(diào)控期，國(guó)家政府接連6次出臺(tái)政策調(diào)控2010年房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。具體如下：

　　時(shí)間政策內(nèi)容簡(jiǎn)述

　　2009年12月9日 總理在國(guó)務(wù)院會(huì)議上提出，營(yíng)業(yè)稅征免期限從2年恢復(fù)為5年。
2009年12月14日 總理在國(guó)務(wù)院會(huì)議上提出“國(guó)四條”，明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制投資投機(jī)性需求”。

　　2009年12月17日五部委出臺(tái)土地調(diào)控新規(guī)，明確開發(fā)商以后拿地，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　2009年12月23日財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布出臺(tái)2010年?duì)I業(yè)稅征收細(xì)則。

　　2010年1月10日國(guó)辦下發(fā)的“國(guó)十一條”，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　2010年1月12日人民銀行宣布自1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是中國(guó)央行自2008年6月7日后近19個(gè)月來(lái)頭次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，目前這些政策都旨在抑制房產(chǎn)市場(chǎng)中的投資和投機(jī)需求。早在去年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，即確定了2010年將實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”， 2010年貨幣政策的著力點(diǎn)將由“寬松”轉(zhuǎn)為“適度寬松”，主要是因?yàn)?009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升、逐季走高，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量高漲，信貸風(fēng)險(xiǎn)凸顯，加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

　　2010年政府仍然是鼓勵(lì)頭套自住需求，對(duì)于二套采取頭付40%，利率由各銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定。政策仍屬溫和調(diào)控。而此次央行提高存款準(zhǔn)備金率，政府期望通過(guò)適度調(diào)整貨幣政策，來(lái)收縮貨幣的流動(dòng)性，達(dá)到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資、投機(jī)性等過(guò)度需求。

　　三、二手房“量降” “價(jià)難降”

　　隨著政策的不斷調(diào)整和春節(jié)的來(lái)臨，目前市場(chǎng)中業(yè)主和客戶的心態(tài)也發(fā)生了一些變化。據(jù)北京中原分行反應(yīng)，近期門店業(yè)主來(lái)人來(lái)電咨詢量激增，政府不斷的調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的舉措讓很多房主感到緊張，問(wèn)價(jià)、咨詢甚至直接把房子掛出來(lái)銷售的人明顯增多，而業(yè)主們和客戶們關(guān)注的焦點(diǎn)也都集中在價(jià)格行情和政策走向問(wèn)題。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，雖然目前二手房市場(chǎng)房源量呈現(xiàn)出快速增加的勢(shì)頭，二手房成交量也與去年12月成交高峰時(shí)相比，出現(xiàn)了大量的下滑，但是降價(jià)趨勢(shì)并沒(méi)有出現(xiàn)。因?yàn)?，政府的系列政策，較終反映到樓市可能還要過(guò)段時(shí)間，而且，從購(gòu)房人看剛性需求購(gòu)房依然堅(jiān)挺，大部分業(yè)主方面的心態(tài)也都比較平穩(wěn)。

　　四、部分業(yè)主心態(tài)松動(dòng) 購(gòu)房時(shí)機(jī)漸現(xiàn)

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，雖然目前政府宏觀調(diào)控密集，但是市場(chǎng)仍處于博弈期，業(yè)主的心態(tài)繃的比較緊，但是中國(guó)的小業(yè)主心態(tài)也是很容易的變化的，回過(guò)頭看，08年底至09年初是市場(chǎng)較低點(diǎn)，而09年自小陽(yáng)春后出現(xiàn)暴漲。而且，春節(jié)即將來(lái)臨，一般來(lái)講歲末年初之時(shí)，市場(chǎng)成交都比較平淡，一些小業(yè)主看見(jiàn)市場(chǎng)不好，交易量下降，議價(jià)空間也會(huì)大些。因此，在歲末年初市場(chǎng)調(diào)整之時(shí)，購(gòu)房者可以抓住業(yè)主的議價(jià)心態(tài)，抓住購(gòu)房的一個(gè)好時(shí)機(jī)，勿等到春節(jié)過(guò)后，市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)，業(yè)主的報(bào)價(jià)心態(tài)和房?jī)r(jià)走勢(shì)也都會(huì)變得比較堅(jiān)挺。

　　同時(shí)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，2010年中國(guó)政府對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向，仍為實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，政府的本意并不是要打壓交易量，嚴(yán)控房?jī)r(jià)，只是希望穩(wěn)定市場(chǎng)。但是，在目前政府不斷調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的情況下，引致了一些小業(yè)主的不穩(wěn)定心態(tài)，剛性需求者若瞅著機(jī)會(huì)，在傳統(tǒng)的1月-2月淡季入市，不失為一個(gè)“逆其道而行”的好辦法。

　　以2009年市場(chǎng)為例， 09年1月和2月，北京市中高端二手商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)都比較平穩(wěn)，維持在13600元/平米左右。但是，自3月份開始隨著市場(chǎng)的回暖，客戶激增，成交量大漲，房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)上漲，且一直持續(xù)到年底，房?jī)r(jià)也飆升到了17841元/平米?，F(xiàn)在反過(guò)來(lái)看，09年1月和2月市場(chǎng)淡季的時(shí)候，正是房?jī)r(jià)較低，業(yè)主心態(tài)不穩(wěn)，入市的較佳時(shí)機(jī)。而且，不論是從政府期望樓市穩(wěn)定的層面來(lái)看，還是從北京長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，2010年將會(huì)是房?jī)r(jià)高位盤整的一年，并不會(huì)出現(xiàn)大漲大落。

　　五、做好準(zhǔn)備 理性購(gòu)房

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的分析人士認(rèn)為，雖然目前業(yè)主的報(bào)價(jià)心態(tài)有所松動(dòng)，但是經(jīng)過(guò)2009年一年的市場(chǎng)火爆，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行，因此建議有意在歲末年初擇機(jī)購(gòu)房的購(gòu)房者，要切合自身的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做好各方面的準(zhǔn)備，做一個(gè)冷靜、考慮周全、智慧的購(gòu)房人。

　　1、政策調(diào)整期，購(gòu)房者時(shí)刻關(guān)注政策調(diào)整動(dòng)向和業(yè)主心態(tài)的變化。雖然說(shuō)2010年中國(guó)貨幣政策的方向仍為適度寬松，但是2月12號(hào)央行已經(jīng)出臺(tái)政策上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，因此國(guó)家政府仍可能根據(jù)需要，“適度”出臺(tái)政策調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而政策的變化也將會(huì)影響業(yè)主們報(bào)價(jià)的心態(tài)。因此，有意購(gòu)房的消費(fèi)者要提高自己對(duì)政策方向和市場(chǎng)動(dòng)向的敏感度。

　　2、注意房產(chǎn)的保值增值性，確保在合適的時(shí)間購(gòu)到合適的住房。目前為購(gòu)房的一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，一方面歲末年初，部分業(yè)主的心態(tài)開始出現(xiàn)松動(dòng)，另一方面，目前房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，但是在抓住購(gòu)房好時(shí)機(jī)的同時(shí)，購(gòu)房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。一般來(lái)講，有未來(lái)**開通、特殊資源優(yōu)勢(shì)如學(xué)校等區(qū)域的住房保值增值性更強(qiáng)，即使未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，這些區(qū)域的住房?jī)r(jià)格仍會(huì)比較堅(jiān)挺。

　　3、選擇合適自己的還貸方式。目前市場(chǎng)中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優(yōu)缺點(diǎn)，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會(huì)有所不同，消費(fèi)者要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇合適自己的還貸方式。

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