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房?jī)r(jià)上漲賣家想毀約 律師為你支招購房糾紛少
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 545 次
隨著大連樓市的回暖,目前二手房市場(chǎng)非常活躍。在二手房交易過程中,“購賣不成,反惹官司”的情況是令購賣雙方較頭痛的事情,然而現(xiàn)實(shí)中二手房本身在交易過程中存在的復(fù)雜性也使糾紛不斷增加。為了減少二手房交易糾紛,本報(bào)特邀請(qǐng)遼寧槐城律師事務(wù)所的劉甲明、丁達(dá)鵬律師針對(duì)一些真實(shí)的典型案例作出相應(yīng)的法律解析與風(fēng)險(xiǎn)提示。
房?jī)r(jià)上漲,賣家想毀約
[典型案例]
2009年8月初,王先生通過中介公司欲將一個(gè)53平方米房屋賣掉。8月下旬,李先生看中該房,當(dāng)即繳納定金2萬元。隨后三方簽了房屋居間購賣合同,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)等。但因房?jī)r(jià)快速上漲,該房屋漲了近10萬元。在房屋交付之前,王先生產(chǎn)生毀約念頭,讓其愛人找到中介,表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉,故合同無效。李先生則堅(jiān)持要求履行合同,為此,雙方鬧上了法院。
[法律分析]
若無特別約定,盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下,但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn),一方進(jìn)行處分時(shí),應(yīng)取得另一方同意,否則,一般應(yīng)認(rèn)定為無效。但《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,即若購房人在購購該房屋時(shí)是善意的,且支付了合理價(jià)錢,并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的,則應(yīng)保護(hù)善意購房人的權(quán)益。本案中,李先生已滿足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。
[律師提示]
為防范惡意違約行為,律師建議當(dāng)事人在合同中加大對(duì)單方毀約的懲罰力度。
虛構(gòu)時(shí)間,誤導(dǎo)購購人
[典型案例]
張女士到中介詢問要購購某一地段的房屋,后來中介公司告訴張女士,該地段屬繁華區(qū)域,房屋價(jià)格上升很快,好不容易找到了一個(gè)房屋,要其迅速攜帶5萬元定金來看房。看完房后,張女士對(duì)該房屋很滿意,但還在猶豫是否馬上就購。
中介公司忙解釋說,現(xiàn)該房屋辦理產(chǎn)權(quán)才1年多,一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,否則,張女士若購購?fù)砹?,還要多交5.5%營業(yè)稅,即要多交6萬多元的費(fèi)用。于是張女士忙與賣方以110余萬元成交。
后來,張女士發(fā)現(xiàn)出賣方房屋產(chǎn)權(quán)于2002年就取得了,根本就不用交營業(yè)稅,加上房?jī)r(jià)過高,故張女士要求解除房屋居間購賣合同。
[法律分析]
合同是各方真實(shí)意思的表示,不應(yīng)存在意思上的瑕疵。有關(guān)合同主體應(yīng)在誠實(shí)信用的原則下,如實(shí)告知標(biāo)的物的真實(shí)情形,以充分滿足對(duì)方的知情權(quán),唯有如此,對(duì)方才能行使選擇權(quán)與決定權(quán)。本案中,中介公司通過虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相,以營業(yè)稅免交為誘餌,使張女士作出了錯(cuò)誤的意思表示,簽了購房協(xié)議,故張女士撤銷合同的請(qǐng)求應(yīng)依法獲得支持,中介公司應(yīng)返還定金和中介費(fèi)。
[律師提示]
購房人在購購房屋之前,務(wù)必要審核或查驗(yàn)房屋是否抵押、查封,房齡、共有人、姓名與房證權(quán)利人是否相符等情況,同時(shí),出賣方和中介公司也要如實(shí)陳述或答復(fù),否則,就有可能埋下爭(zhēng)議的種子。
房子住上了,戶口還懸著
[典型案例]
田先生通過中介購購“緊靠學(xué)校的小區(qū)”一套。合同約定,賣房人李先生應(yīng)在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過戶手續(xù),但交房時(shí)李先生一家戶口沒有遷走。一等就是半年多,田先生的孩子馬上要入學(xué)了,戶口還是遷不過來。
[法律分析]
遷移戶口是房屋購賣合同中出賣方的附隨義務(wù),一般中介公司提供的格式合同文本中都會(huì)有相關(guān)約定,即出賣方應(yīng)在房屋交付之前將戶口遷出。但鑒于戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,若出賣人下落不明等,則購房人請(qǐng)求法院判決賣房人遷移戶口,法院是否會(huì)依法受理尚存不確定性。
[律師提示]
在簽訂合同時(shí)可約定將遷出戶口作為支付尾款的前提條件,一旦戶口未遷出,則尾款作為違約金。同時(shí),還可約定若賣房人逾期不遷戶口并超過一定期限的,則購房人有權(quán)解除購賣合同,并追究出賣人的違約責(zé)任。
為避稅,低價(jià)申報(bào)惹麻煩
[典型案例]
8月份,經(jīng)中介公司介紹,劉女士相中了一套房子,單價(jià)過萬元,該套房屋屬非普通住房,應(yīng)征收4%的稅,這意味著劉女士將多花4萬多。中介公司為促成該筆交易,幫劉女士想了個(gè)辦法,即簽一份總房?jī)r(jià)較低的合同,以享受1.5%的稅。在核稅的時(shí)候遇到一個(gè)不開“面”的,中介也沒了辦法。
[法律分析]
為了達(dá)到少交稅費(fèi)的目的,當(dāng)事人往往采取遞交低房?jī)r(jià)合同的方式進(jìn)行規(guī)避,即“陽合同”是低價(jià)的,是形式上的,而“陰合同”是高價(jià)的,是各方真實(shí)意思的體現(xiàn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定,這種“陽合同”損害國家利益,有被認(rèn)定為無效合同的可能。
[律師提示]
為了避稅,常規(guī)的操作方式是購賣雙方簽訂“陰陽合同”,或簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”,一旦被查出,不但要補(bǔ)足應(yīng)繳稅款,而且還可能面臨罰款,故對(duì)低價(jià)合同應(yīng)慎重。
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