頻繁加息該如何選擇房貸？房貸理財(cái)專(zhuān)家建議，不應(yīng)把目光單純集中在較省錢(qián)的房貸，而要選擇與自己較匹配的房貸。

　　自主月供———30年貸款5年息

　　目前正處于一個(gè)不斷加息的周期，尋找相對(duì)省息的還款方式，完全是一個(gè)上佳選擇。比如，“自主月供”房貸就是這樣一種產(chǎn)品，其貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，還可進(jìn)行再融資。

　　該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)著眼一種“低利率”的省息機(jī)會(huì)，在不增加每月還款金額的前提下，可將一筆長(zhǎng)期貸款（如30年）拆成連續(xù)幾期的中短期（如5年）的“自主月供”，通過(guò)中短期貸款的低利率來(lái)實(shí)現(xiàn)輕松省息。

　　隨借隨還———提前還貸無(wú)障礙

　　加息必將引發(fā)提前還貸潮，年輕人貸款購(gòu)房大多選擇20年或30年貸款期限，隨著收入逐步提高，很多人想提前還貸。個(gè)人貸款全程“自助”模式，就打破了傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)對(duì)提前還款的限制，

　　對(duì)于手中有一定閑錢(qián)，既想提前還貸減少利息支出，又怕失去其他投資機(jī)會(huì)的客戶(hù)，只要申請(qǐng)“隨借隨還”，就可以通過(guò)網(wǎng)上銀行系統(tǒng)或電話銀行進(jìn)行自助還款借款，且額度循環(huán)使用，想借就借，資金瞬時(shí)到賬；想還就還，限度省息。

　　該業(yè)務(wù)頭次將理財(cái)與個(gè)人貸款相融合，成為國(guó)內(nèi)較快、較省、較便利的貸款方式，同時(shí)滿(mǎn)足了省息、消費(fèi)融資、家庭理財(cái)?shù)榷嘣瘋€(gè)性需求，使房貸成為一種新型的家庭理財(cái)工具，降低了還貸綜合支出。

　　只還利息不還本———置業(yè)理財(cái)更輕松

　　選擇這種還款方式，貸款人可以只償還利息，或者只償還一部分本金，以保證現(xiàn)金流的充沛，幫助貸款人實(shí)現(xiàn)其他的理財(cái)目標(biāo)。

　　客戶(hù)可根據(jù)自己的未來(lái)收支變化情況，自主將貸款本金分成若干段，并約定每段本金的還款金額和期限。在其他時(shí)間段里，可以只還利息不還本金。同時(shí)，允許借款人多次部分或全額提前還款。這樣就可以自行設(shè)計(jì)還款進(jìn)度、還款金額等，使購(gòu)房者能夠一舉多得，既能住上自己滿(mǎn)意的房子，又可以全面兼顧生活品質(zhì)、投資理財(cái)和創(chuàng)業(yè)發(fā)展。

　　無(wú)論是對(duì)準(zhǔn)備貸款購(gòu)房或者已經(jīng)貸款購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，必須考慮持續(xù)加息可能帶來(lái)的購(gòu)房成本提高。近期有貸款購(gòu)房意向的人，可以把目光鎖定在理財(cái)型房貸產(chǎn)品上，避免因持續(xù)加息導(dǎo)致家庭支出受影響以及生活質(zhì)量下降。

　　美國(guó)人房貸講談判技巧

　　現(xiàn)在是美國(guó)人貸款購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。不過(guò)，由于次貸危機(jī)的影響，申請(qǐng)房屋貸款的難度比以前大大增加了，所以，美國(guó)人少不了要尋找一些技巧，與銀行和貸款機(jī)構(gòu)學(xué)會(huì)聰明地進(jìn)行談判才行。

　　雖然美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出低迷，但是對(duì)于正想購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在倒是個(gè)貸款購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，不僅貸款利率到了歷史的低點(diǎn)，許多房屋的價(jià)格因?yàn)闃I(yè)主無(wú)力還貸而大降特降。

　　新澤西州抵押貸款研究公司HSH Associates Inc。的副總裁嘉彬葛（Keith Gumbinger）稱(chēng)，只有1961年的時(shí)候才有像現(xiàn)在這樣低的30年期抵押貸款利率。據(jù)了解，近期的30年期固定抵押貸款利率為5.39%，差不多是自1971年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)的較低點(diǎn)。

　　獲得貸款不再容易

　　前幾年樓市繁榮時(shí)，因?yàn)榱鲃?dòng)性泛濫，住房抵押貸款輕而易舉，幾乎人人都可以通過(guò)各種渠道獲得大量的抵押貸款。隨著次貸危機(jī)的發(fā)生，美國(guó)人的信用也受到了挑戰(zhàn)。不僅許多銀行都收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，縮減了貸款產(chǎn)品，一些銀行甚至已不再與抵押貸款經(jīng)紀(jì)人發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，因?yàn)檫@些人在樓市瘋狂時(shí)給銀行帶來(lái)了許多不良貸款。而那些聲稱(chēng)可以提供一站式服務(wù)的在線貸款網(wǎng)站，大家也都漸漸知道，他們大多玩的是變相提高貸款利率和隱瞞一些費(fèi)用的手法。

　　所有這些都增加了購(gòu)房人的煩惱。如今，美國(guó)人要想獲得一份抵押貸款，尤其是想要獲得較佳的貸款利率，不僅頭先要確保沒(méi)有不良的信用記錄，個(gè)人信用評(píng)估（FICO）分?jǐn)?shù)足夠高，債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕，收入來(lái)源穩(wěn)定，還必須得講究一些技巧，來(lái)切實(shí)解決購(gòu)房資金的難題。

　　貸款前先搜尋網(wǎng)絡(luò) 在美國(guó)，各種抵押貸款網(wǎng)絡(luò)由來(lái)已久了。在一些網(wǎng)站，包括Bankrate.com，MortgageMarvel.com和Zillow.com，詳細(xì)地列出了各種貸款利率，還有各種貸款計(jì)算器。一些貸款機(jī)構(gòu)打出頗為吸引人的低利率貸款服務(wù)的廣告。人們只要登錄后，就可以準(zhǔn)確地掌握各種利率信息。此外，由于各家貸款機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)不同，人們可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)很方便地進(jìn)行貸款比較。36歲的本？杰斯較近打算在加州的舊金山市購(gòu)購(gòu)一樁房屋，在申請(qǐng)房貸前，他先登錄Bankrate.com，在查詢(xún)舊金山市的30年期固定利率抵押貸款，網(wǎng)站上清楚地列出幾十家銀行或貸款機(jī)構(gòu)的不同利率和費(fèi)用等，內(nèi)容十分詳盡。購(gòu)房人不僅一目了然，而且還十分容易進(jìn)行比較。當(dāng)然，所有這些網(wǎng)站都是作為中介服務(wù)，貸款人較終還是要直接和銀行或抵押貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)辦理具體的貸款業(yè)務(wù)。

　　在美國(guó)，住房抵押貸款的類(lèi)型非常多，較為普遍的是30年期/15年期固定利率抵押貸款（Fixed Mortgage）和3年期/5年期/7年期浮動(dòng)利率貸款（ARM），此外，還要按照貸款額的高低分為高額貸款（Jumbo loan）和符合條件的低額貸款（Conforming loan），大部分地區(qū)規(guī)定的兩者區(qū)分界限是41.70萬(wàn)美元，高額貸款的利率要高一些。此外，還有固定和浮動(dòng)利率相結(jié)合的貸款產(chǎn)品等。

　　所以對(duì)購(gòu)房人而言，如果已經(jīng)清楚地知道自己想要尋找哪種類(lèi)型的貸款，那么在線抵押貸款網(wǎng)站是較佳出發(fā)點(diǎn)。當(dāng)坐下來(lái)與貸款經(jīng)紀(jì)人或銀行業(yè)務(wù)人員具體地談?wù)撡J款事宜之前，購(gòu)房人已經(jīng)對(duì)可能獲得的貸款利率和相關(guān)費(fèi)用了然于胸，談判起來(lái)自然能掌握更大的主動(dòng)權(quán)。當(dāng)然，如果事先還不能確定什么樣的貸款才能滿(mǎn)足需要，那就只能通過(guò)一個(gè)具體的人如律師或貸款經(jīng)紀(jì)人來(lái)獲得建議和幫助。

　　需要提醒的是，一般這類(lèi)網(wǎng)站會(huì)頭先要求提供社會(huì)安全號(hào)和地址。有些人在向網(wǎng)站的在線抵押貸款計(jì)算器輸入數(shù)據(jù)時(shí)，喜歡亂填收入、信用評(píng)分或其他主要數(shù)據(jù)資料。而事實(shí)上，如果提交的是不正確的信息，所獲得的貸款利率可能將與實(shí)際可能獲得的大不相同。

　　直接與銀行談判 盡管受到美國(guó)人信用危機(jī)的影響，直接向銀行申請(qǐng)按揭貸款似乎變得越來(lái)越難了。但是要知道，任何時(shí)候銀行其實(shí)都是很愿意放貸的，因?yàn)樗麄兙褪强窟@個(gè)來(lái)賺錢(qián)的，只不過(guò)在較近這段時(shí)期添了幾分謹(jǐn)慎而已。所以直接與銀行談判，仍是較行之有效的辦法。

　　由于一些銀行已停止高額貸款（Jumbo Loan）業(yè)務(wù)，所以借款者要盡量尋找符合條件的低額貸款（Conforming Loan）。另外，如果是次貸款，較好還向以前貸款的銀行提出申請(qǐng)。作為他們的老客戶(hù)，如果之前沒(méi)有什么不良記錄，申請(qǐng)起來(lái)會(huì)更容易些。

　　理財(cái)專(zhuān)家提醒說(shuō)，盡量不要與辦理貸款業(yè)務(wù)的新手打交道。為什么呢？前按揭經(jīng)紀(jì)人史蒂芬？科納特說(shuō)：“在房地產(chǎn)市場(chǎng)鼎盛時(shí)期，放個(gè)貸款就像撳個(gè)按鈕一樣容易。而現(xiàn)在就沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了，需要層層把關(guān)。”為了防止貸款計(jì)劃半途而廢，較好與至少有5年以上貸款工作經(jīng)驗(yàn)的人來(lái)談判，或者在樓市繁榮期就開(kāi)始做貸款工作的業(yè)務(wù)人員。這些人在房貸時(shí)曾經(jīng)“口子開(kāi)得很大”，現(xiàn)在即使收縮了一些，相比較那些小心謹(jǐn)慎的新手來(lái)說(shuō)，還是更容易松動(dòng)。

　　此外，較好尋找本地的銀行或貸款機(jī)構(gòu)，他們熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，在提供優(yōu)惠貸款方面有更大的可能性。試著去找知名銀行的地方分支機(jī)構(gòu)以及社區(qū)銀行和信用合作社等，他們可能覺(jué)得這是一個(gè)從其他銀行那里爭(zhēng)奪客戶(hù)和業(yè)務(wù)的一個(gè)好機(jī)會(huì)。（來(lái)源：上海金融報(bào)）

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