1.關(guān)于商品房定金與訂金的區(qū)別。所謂定金是指合同一方當事人根據(jù)合同的約定，預先付給另一方當事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔保而存在的。在購賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數(shù)額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取購房人的定金。作為消費者必須清楚開發(fā)商是否有資質(zhì)，是否有權(quán)收取定金。在不具備資質(zhì)的條件下，開發(fā)商如果因為市場的原因，提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，則購受人認購時交納的只為保留金，客戶隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對客戶的約束力較小。如果客戶不想購了，即使收據(jù)上寫的是定金，從法律意義上講開發(fā)商也應(yīng)退還。同時作為購受人，應(yīng)該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別。訂金只是預付款的一部分，起不到擔保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽定合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

　　2.關(guān)于銷售證件的審查。有些開發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領(lǐng)取的是臨時國有土地使用證，在其領(lǐng)取的商品房預售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為購受人要著重審查您要購購的房屋是否包括在預售范圍內(nèi)。決不要認為開發(fā)商有了預售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷售。

　　3.關(guān)于合同面積的約定。預售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與幾年之后真正建好的商品房或多或少會存在一些誤差，這也是期房的風險所在。也就是該套房屋建筑面積的誤差，不應(yīng)超過正負3%。但房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積+公共分攤面積，如果公共分攤面積增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不需承擔違約責任；但對購房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢購分攤。因而在合同中較好規(guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更。

編輯：舒會

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